Компании-члены ГРМО
Список по городам
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
Лауреаты конкурса/Спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 РГР 2018 РГР 2018 РГР 2018 Лидер отрасли
Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2013, 2018 ЛИДЕР ОТРАСЛИ 2018


8 (925) 039-88-00, 8 (985) 604-97-92
 

Сервисы
ГРМО
Сертифицированные
риэлторы (реестр)
База объектов
"ДОМБОНУС"
Новости рынка
13.05.2009

Перевод с/х земель в категорию ИЖС станет невозможным

С 1 января 2010 года перевод сельскохозяйственных земель в категорию индивидуального жилищного строительства (ИЖС) станет невозможен. Сейчас такие участки продаются практически по бросовым ценам. Покупка сельхозземель с последующим быстрым переводом в ИЖС может стать привлекательной инвестицией, причем не только в Московской области. Зато те землевладельцы, которые не успеют осуществить эту небыструю и трудоемкую операцию за полгода, останутся в прямом смысле на бобах. Им придется растить горох на тех полях, где они планировали выстроить усадьбы.

Продается участок по цене... $300 за сотку. Такие объявления можно найти в интернете и на билбордах вдоль федеральных трасс в Подмосковье и ближайших к столице областях. В объявлении сказано, что "земля отлично подходит под создание собственной усадьбы". Ну чем не удача, если вспомнить, что сотка в Подмосковье даже не на самых дорогих направлениях стоит десятки тысяч долларов? Казалось бы, действуешь по схеме: "купил — оформил необходимую документацию — построил — продал" — и прибыль в сотни процентов обеспечена. Но потенциальным покупателям нужно быть осторожными: выставленный на продажу участок сейчас имеет статус земли сельскохозяйственного назначения. И чтобы появилась возможность построить на нем дом или дачу, не нарушая правил, нужно вначале перевести землю в другую категорию и получить разрешения от местных властей.

Вот с этим, как показывает практика, зачастую возникают сложности. Например, владельцы участка на территории лесхоза на западе Московской области задумали там строительство. Однако местные власти постановили, что земля предназначена только под лесные угодья и постройки на ней невозможны.

У владельцев сельхозземель пока еще есть возможность перевести их в другую категорию, тем самым сильно повысив их капитализацию. Однако времени на это осталось немногим более полугода. После этого ряд инвесторов, которые хотели заработать на операциях с землей, рискуют так и остаться с десятками тысяч гектаров участков, пригодных лишь под пашни и пастбища.

С 1 января 2010 года вступает в силу часть 4 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ, которая запрещает изменение категорий земельного участка, если для территории, на которой он расположен, не утвержден генплан или схема территориального планирования. Для инвесторов, купивших тысячи и десятки тысяч гектаров сельхозугодий, это означает, что перевод земель под индивидуальное жилищное строительство окажется заблокирован. Только в Московской области площадь земель, которые потенциально пригодны для застройки, но так и останутся сельскохозяйственными, оценивается в 3-4 млн га, что составляет примерно три четверти земельного банка Подмосковья.

Все муниципалитеты, а также Москва и Санкт-Петербург как города особого значения должны разработать правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Согласно Градкодексу РФ, ПЗЗ содержат расшифровку определенных генпланом градостроительных зон — какие объекты и на каких условиях могут в них находиться, а также регламенты их застройки, в том числе предельные высотные параметры, и режимы использования. "Правила устанавливают правовой режим использования земельного участка, определяют, что на нем должно быть — например, промышленное предприятие или жилой дом. Если дом, то высотный или нет и т. д.",— комментирует замдиректора направления "Реформы в сфере недвижимости" фонда "Институт экономики города" Леонид Бандорин. ПЗЗ также должны быть разработаны и утверждены до конца 2009 года: со следующего года, согласно статье 51 Градкодекса РФ, при их отсутствии "не допускается выдача разрешений на строительство".

Сейчас, пока градостроительных норм во многих регионах нет, девелоперские проекты реализуются на основании временных регламентов застройки, которые разрабатываются проектными организациями для конкретных участков строительства по заказу самих застройщиков и утверждаются чиновниками. Что, естественно, не способствует прозрачности и скорости согласований.

Значительная часть регионов еще не приняла генпланы и схемы территориального планирования. Московская область — один из самых привлекательных регионов для инвестиций в землю — выглядит на этом фоне довольно плачевно. В большинстве городов, городских округов или районов Подмосковья необходимые градостроительные нормы еще не утверждены. Активнее всего, по словам чиновников, разработка документов идет в Орехово-Зуевском, Ленинском, Раменском и Истринском районах. Уже утверждены генпланы, но пока не утверждены ПЗЗ, по данным представителей администраций, в городском округе Домодедово и Красногорском районе. Однако более чем в половине районов, по словам представителей муниципалитетов, разработка началась только в конце прошлого года.

Основной причиной затягивания процесса является недостаток финансирования. Представитель администрации Солнечногорского района Московской области таким образом комментирует ситуацию: "Нам выделили деньги только в конце прошлого года, и к разработке необходимых документов мы смогли приступить лишь в этом году",— По его словам, этот процесс в среднем занимает около двух лет. По словам чиновника, на подготовку документов было выделено около 100 млн рублей, что "явно недостаточно". По данным участников рынка, стоимость разработки генпланов и документов территориального планирования для городов с населением более 500 тыс. человек и инвестиционно привлекательных районов составляет обычно сотни миллионов рублей. Для городов с населением 30-500 тыс. человек счет идет на десятки миллионов. А планы маленьких городов и деревень можно разработать и за сумму в пределах 5-10 млн рублей.

Разработка ПЗЗ дешевле — она стоит в пределах 5 млн рублей. А иногда ПЗЗ разрабатываются силами архитекторов, работающих в муниципалитетах, без использования бюджетных денег.

На грядущем изменении законодательства можно хорошо заработать. Тот факт, что процесс перевода земель во многих регионах вскоре может фактически прекратиться, резко повышает привлекательность земель, уже переведенных в категорию ИЖС. Именно на эти участки ожидается резкий спрос, когда рынок земли начнет выходить из кризиса.

Если сейчас купить землю сельхозназначения или другой недорогой категории, еще можно до конца года перевести ее в категорию земель ИЖС, а через несколько лет, продав, окупить свои вложения с доходностью более сотни процентов, говорят участники рынка.

Вступление в силу новых норм несет определенный риск и для граждан, которые уже владеют недвижимостью на территории дорогих категорий земель. Когда будет определено назначение каждого участка, часть земель со сложившейся застройкой может оказаться в зонах строительства дорог, теплоэлектростанций, газопроводов, промпредприятий и пр. Дачникам, владельцам индивидуальных домов, а также жителям многоквартирных домов, которые расположены на таких землях, не повезло.

Другой нюанс: если, к примеру, участок, на котором находится девятиэтажный жилой дом, попал в категорию земель высотного строительства, по законодательству существенно затрудняются процедуры проведения его капитального ремонта.

Источник: Деньги

Вернуться к списку новостей
Задать вопрос
Задайте Ваш вопрос по работе гильдии и мы обязательно свяжемся с Вами
Нажимая кнопку отправить, Вы подтверждаете свое согласие на обработку персональных данных
Спасибо!
Задать вопрос