Компании-члены ГРМО
Список по городам
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
Лауреаты конкурса/Спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 РГР 2018 РГР 2018 РГР 2018 Лидер отрасли
Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2013, 2018 ЛИДЕР ОТРАСЛИ 2018


8 (925) 039-88-00, 8 (985) 604-97-92
 

Сервисы
ГРМО
Сертифицированные
риэлторы (реестр)
База объектов
"ДОМБОНУС"
Новости рынка
23.07.2010

Офисы снова не особо востребованы - результаты 1-й половины 2010 года

На рынке офисной недвижимости Москвы все еще нет серьезного оживления. Потенциальные арендаторы продолжают атаковать дешевые бизнес-центры с небольшими по площади офисами. Рост цен заметен только в наиболее ликвидных объектах в пределах Садового кольца. При этом уровень вакантных площадей в менее популярных бизнес-центрах остается достаточно высоким. До конца года существенного улучшения на офисном рынке Москвы ждать не приходится. Ставки аренды если и подрастут, то незначительно - не более чем на 10-15 процентов в ликвидных объектах. Такие выводы содержаться в отчете о рынке коммерческой недвижимости Москвы компании Blackwood, который попал в распоряжение редакции "PRO Недвижимость".

Объем офисных помещений

Общий объем введенных в 1 полугодии 2010 года качественных офисных помещений составил порядка 450 тыс. кв.м, что меньше показателя 1 полугодия 2009 года в 3 раза. Из них на класс "А" пришлось около 40% помещений, класс "В" составил 60%. Таким образом, совокупный объем качественных офисных помещений класса "А" и "В" составляет на конец 1 полугодия 2010 года порядка 10,5 млн. кв. м.

Поглощение качественных офисных помещений в течение первого полугодия 2010 года происходило достаточно высокими темпами, однако созданный в течение 2009 года "задел" вакантного предложения, выходящее на рынок новое предложение и большое количество сделок по аренде без увеличения занимаемой площади удерживают показатели свободных помещений на достаточно высоком уровне. На конец 1 полугодия 2010 года доля вакантных помещений в классе "А" составила 25%, в классе "В" - 20-23%.

Наибольшая доля вакантных офисов по-прежнему наблюдается в сегменте помещений в состоянии shell&core, при этом наибольшую вакантность демонстрируют объекты, вышедшие на рынок в последние 1,5-2 года. Несмотря на достаточно высокую активность арендаторов в центральном деловом районе, доля свободных помещений и здесь пока еще очень высока.

Основные тенденции офисного рынка все еще носят кризисный характер: в течение 1 полугодия 2010 года по-прежнему имели место корректировка девелоперских планов, заморозка, либо изменение параметров планируемых к строительству проектов с офисной составляющей.

Спрос

Основные тенденции в спросе на офисную недвижимость по-прежнему отражают негативное влияние кризиса: велика доля запросов на покупку офисных помещений, основной спрос на аренду сосредоточен в сегменте небольших помещений, готовых к въезду.

Из всех заявок, поступивших в компанию Blackwood в течение 1 полугодия 2010 года на аренду помещений пришлось 65%, доля запросов на покупку составила 35%.

В структуре спроса на аренду помещений по классу зданий лидером по-прежнему остается класс "В-". При этом в течение всего первого полугодия доля заявок на аренду помещений класса "А" стабильно росла.

В структуре спроса на аренду офисных помещений по метражу в 1 полугодии 2010 года также произошли незначительные изменения, отразившиеся в уменьшении доли заявок на самые маленькие блоки (относительно структуры 1 полугодия 2009 года). Наиболее популярными остаются блоки 501-1 500 кв. м.

В структуре спроса на покупку офисов по классу зданий, как и в течение всего 2009 года, лидером остается класс "В-", однако по сравнению с 1 полугодием 2009 года доля заявок на него уменьшилась на 32 п.п. Данная ситуация отражает тенденцию смещения спроса на покупку в сегмент более качественных офисов в связи с приближением цены предложения к ожиданиям потенциальных покупателей.

В структуре спроса на покупку офисных помещений по метражу, то здесь наиболее популярными по итогам полугодия оставались помещения больших площадей.

Таким образом, основные тенденции в спросе на офисную недвижимость, наблюдавшиеся на рынке во втором полугодии 2009 года, оставались актуальными и в 2010 году:

- спрос на аренду и покупку помещений по-прежнему существенно ниже докризисных показателей, поглощение помещений не превышает объема выходящих на рынок объектов;
- средняя арендуемая площадь значительно уменьшилась;
- длительность договоров аренды снизилась в среднем до 3-5 лет;
- стабильный спрос на неинвестиционную покупку офисов (основные покупатели - банки, госкорпорации, сырьевой сектор).

Арендные ставки и цены продажи

Ценовые показатели предложения на рынке офисной недвижимости Москвы в течение 1 полугодия 2010 года оставались стабильными. Незначительные колебания ценовых показателей в большую или меньшую сторону по отдельным объектам и деловым зонам наблюдались в течение всего периода, по отдельным объектам рост ставок аренды и цен продажи уже довольно значимый. В первую существенно подорожали те объекты, где уровень вакантных помещений невысок и они пользуются стабильным спросом со стороны потенциальных арендаторов: качественные БЦ, отвечающие требованиям класса "А", удачно расположенные (в пределах Садового и некоторые объекты в пределах ТТК), а также объекты, которые неплохо заполнялись уже в кризисные период, куда пришли хорошие статусные арендаторы.

На конец 1 полугодия 2010 года ставки аренды на офисные помещения класса "А" находятся в диапазоне $450-$800 за кв.м. в год, в классе "В+" ставки варьируются от $350 до $500 за кв.м. в год, в классе "В-" - от $200 до $400 за кв.м. в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов). Эксплуатационные расходы за рассматриваемый период составили в среднем $75-$110 за кв.м. в год для помещений класса "А" , $50-$90 - для класса "В+", $35-$60 - для класса "В-".

Что касается цены продажи, то разброс запрашиваемых цен по разным объектам традиционно широкий: для офисов класса "А" цена варьировалась от $3 000 до $10 000 за кв.м., класса "В+" - $2 500-$6 000 за кв.м., для помещений класса "В-" - $1 500-$4 000 за кв.м.

При этом фактор уторгования в сделках аренды и покупки помещений оказывает все меньшее влияние. Ближе к лету на рынке стали появляться сделки, совершаемые по ценам и ставкам выше изначально запрашиваемых. В то же время, оживление рынка происходит достаточно медленно, средняя арендуемая площадь по-прежнему не велика, инвестиционных сделок практически нет, порог инвестиционного входа в офисные проекты остается очень низким.

Поэтому цены остаются довольно стабильными, и пока что констатировать устойчивую тенденцию роста все еще нельзя.

Несмотря на достаточно высокую активность потенциальных арендаторов и покупателей, средняя арендуемая площадь все еще невелика (порядка 2 000 кв. м). При этом рынок покупки офисных площадей остается достаточно активным: ряд компаний по-прежнему предпочитает долгосрочной аренде покупку здания для собственных нужд.

Прогноз по рынку офисной недвижимости Москвы на второе полугодие 2010 года

Несмотря на относительно высокую активность рынка офисной недвижимости и наличие предпосылок к росту ценовых показателей, уверенного растущего тренда мы пока не наблюдаем. Высокий уровень вакантного предложения и по-прежнему кризисные тенденции на рынке, по всей видимости, не позволят обеспечить серьезный рост в краткосрочной перспективе. В связи с этим до конца 2010 года уровень вакантного предложения будет оставаться достаточно высоким.

Незначительный рост ценовых показателей возможен в пределах 10-15%, но не однородный, а дифференцированный, преимущественно в сегменте наиболее ликвидного предложения.

Ожидаемый ввод нового предложения до конца 2010 года оценивается на уровне 500 тыс. кв. м. В дальнейшем темпы выхода нового предложения продолжат замедляться.

ners
Вернуться к списку новостей
Задать вопрос
Задайте Ваш вопрос по работе гильдии и мы обязательно свяжемся с Вами
Нажимая кнопку отправить, Вы подтверждаете свое согласие на обработку персональных данных
Спасибо!
Задать вопрос