На загородном фронте без перемен

Сегодня на рынке загородной недвижимости эксперты отмечают слабо заметное оживление: по словам риэлторов, стало больше звонков и просмотров. А вот инвесторов, приобретающих коттеджи и землю для перепродажи, по-прежнему не наблюдается. Отсутствие ажиотажа на руку потенциальным покупателям: в преддверии дачного сезона можно спокойно рассмотреть все предлагаемые варианты и выбрать местечко для будущей «фазенды»

В моде «голая земля»

В 2009 году рынок загородного жилья оказался в наиболее уязвимом положении: отсутствие спроса и отказ банков от кредитования строителей вынудили последних оперативно искать финансирование. Когда цены упали, а спрос сместился в более экономичные сегменты рынка недвижимости, многие застройщики для сохранения рентабельности проектов вынуждены были перейти на использование недорогих строительных материалов и технологий.

Покупателей этим, впрочем, особо не привлечешь, и застройщики нашли более интересный вариант, не требующий ни дополнительных инвестиций, ни каких-либо других усилий с их стороны. Лидер продаж прошлого года — участки без подряда. «Кризисная ситуация заставила бизнес искать иные пути увеличения спроса: в частности, во многих проектах в течение прошлого года был изменен формат продаж — от домовладений (то есть участков с “привязанным” конкретным проектом) к участкам без подряда. Фактически девелоперы на загородном рынке превратились в ленд-девелоперов», — объясняет Иван Шульков, управляющий партнер консалтинговой компании Greenwich Group. По данным информационно-аналитического портала Zemer.ru, за 2009 год появилось около 100 таких проектов, и, похоже, в нынешнем сезоне тенденция получит продолжение.

За первые три месяца 2010 года, по данным аналитического центра корпорации «Инком», на рынок было выведено 15 поселков «без подряда», а доля таких поселков в загородном сегменте недвижимости достигла 42%. «Этот сегмент предложений по-прежнему актуален и пользуется успехом у покупателей: 40% сделок в нашей компании совершается именно по покупке земли под свободное строительство. Наиболее высокий уровень продаж с концепцией “без подряда” демонстрируют такие поселки, как “Южные горки”, “Серебряная подкова”, “Алешкино”, “Novoрижский”, “Клубничные поля”. Так, в поселке “Novoрижский”, расположенном на 23−м километре Новорижского шоссе, за полгода было заключено более 300 контрактов, а первая очередь проекта “Южные горки”, находящегося в 10 километрах от МКАД по Каширскому шоссе, уже полностью распродана», — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».

Предложения участков без подряда есть даже поблизости от Москвы. Тенденция последних месяцев: продавцы таких участков стали предлагать не просто землю, но и минимальный набор коммуникаций в придачу. «Сейчас у девелоперов популярны предложения эконом-коммуникаций на участках, реализуемых без подряда. Это септик и собственная для каждого участка скважина», — говорит начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина.

Участки без подряда остаются самым дешевым и востребованным объектом недвижимости, но у этого популярного предложения есть обратная сторона. Привлекательная на стадии покупки цена в большинстве случаев скрывает серьезные проблемы в будущем: это и возможные сложности с документами, и трудности с подключением коммуникаций, да и их дороговизна.

Ждать, что участки будут дешеветь, не стоит. «Зимой в большинстве поселков земля если и подешевела, то не более чем на 5–7%. А в ряде мест стоимость земли не снизилась вообще. И это притом что зима традиционно считается мертвым сезоном», — объясняет Илья Сапунов, гендиректор компании «Красивая земля». Цены на участки действительно выросли: большая часть предложений находится в диапазоне 75–100 тыс. рублей за сотку, в то время как в пик кризиса средняя цена сотки на участках без подряда едва превышала 50 тыс. рублей.

Сам себе застройщик

Учитывая, что стоимость сотки земли в зависимости от расстояния до Москвы начинается от 30 тысяч рублей, покупка участка без подряда и самостоятельное строительство дома — на первый взгляд самая щадящая возможность стать владельцем загородного жилья. За полмиллиона рублей сегодня можно приобрести участок в организованном коттеджном поселке в 40 км от столицы по Дмитровскому шоссе, а на Симферопольском направлении — где-нибудь в 100 км от МКАД — за еще меньшую сумму. Дешевизна таких участков и отсутствие обременения по строительству позволяют собственнику самому решать, когда, за какие сроки и в расчете на какой бюджет ему строить дом и строить ли его вообще. Этот вариант особенно удобен для тех, кто ограничен в деньгах.

«Для покупателей однозначно будет дешевле купить участок в поселке и самостоятельно построить дом, тем более в условиях большого предложения как участков, так и технологий возведения домов “под ключ”. При этом бюджет строительства загородного дома составит порядка 200–300 тысяч долларов с учетом стоимости участка. Например, в 30−километровой зоне [от Москвы] можно приобрести хороший земельный участок с коммуникациями за 13 тысяч долларов за сотку. Минимальная себестоимость возведения дома, отвечающего требованиям к постоянному проживанию, составляет 480 долларов за квадратный метр. Отделка обойдется еще в 500 долларов за квадрат. В результате получаем дом площадью 150 квадратных метров на участке 10 соток стоимостью 270–280 тысяч долларов. Столько же сегодня стоит двушка на окраине Москвы площадью 60–70 квадратных метров», — говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль — Загородная недвижимость».

Дешевизна строительства и свободный график возведения дома не должны вводить в заблуждение потенциальных покупателей участков. «Это мнимая дешевизна. Самостоятельное строительство дома может обернуться настоящей проблемой, если нет опыта в этом деле: очень высоки риски “не угадать” с подрядчиком и в итоге потратить значительно больше денег, времени и сил, чем при покупке готового проекта», — объясняет Иван Шульков.

Основные минусы, связанные с проживанием в «шанхае» (неорганизованном поселке), — это окружающий долгострой, проблемы с подключением и обслуживанием коммуникаций. Данные риски минимизируются при покупке домовладения в организованном поселке, но стоить это будет не в пример дороже.

Свой формат

Выбор между вторичкой и новостройкой зависит от того, какую цель преследует покупатель: если сразу нужно въехать в новый дом, то смотреть лучше предложения на вторичном рынке. Этот вариант, правда, и самый дорогой. «Покупая дом на вторичном рынке, вы получаете возможность тут же в нем поселиться, однако найти дом, соответствующий всем требованиям конкретного покупателя, среди имеющихся предложений нелегко. Да и цены здесь значительно выше. Зато есть возможность на месте проверить работу коммуникаций и качество строительства», — отмечают в «Инкоме».

Впрочем, Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, с такой точкой зрения не согласен: «Можно и на вторичке найти хороший и дешевый дом, а главное — в нем можно жить сразу. Минус в другом: дом не будет новым, а поиск достойного варианта займет много времени.

Если же для вас важно самим отделать дом, целесообразно рассмотреть варианты новостроек. На рынке вполне можно найти предложения на любой вкус и кошелек. «Интересны те предложения, которые устраивают конкретного покупателя — местом, качеством, готовностью и ценой. И сегодня клиент спокойно может подобрать лучший из вариантов с учетом названных критериев», — объясняет Андрей Вяткин, исполнительный директор компании «Маршал Эстейт».

Близость некоторых поселков к столице и невысокая стоимость квадратного метра позволяют даже рассматривать их как альтернативу городской квартире и использовать для постоянного проживания. Например, в коттеджном поселке «Novoрижский» стоимость дома площадью 153 кв.м с участком 10 соток составляет 6,8 миллиона рублей. В Москве на эту сумму можно купить квартиру площадью до 70 квадратов в районе не ближе Третьего транспортного кольца в панельном доме. И это не предел: в поселке «Светлогорье» (19 км от МКАД) стоимость дома с участком (10 соток) составляет 6,7 миллиона рублей.

Среди новых форматов загородной недвижимости в компании Urban Group отмечают смартхаусы — небольшие домовладения площадью 90–110 кв.м в пределах до 50 км от МКАД. Они являются главной альтернативой недорогим домам на вторичном рынке (как правило, дачам в садовых товариществах). К примеру, цена на смартхаусы (106 кв.м, 8 соток, каркасные дома из клееного бруса) в поселке Smartville (Дмитровское шоссе) начинается с 2,85 миллиона рублей.

В условиях смещения спроса в эконом-класс большинство девелоперов, которые ранее осуществляли строительство объектов бизнес-класса, проводит их реконцепцию, увеличивая долю доступных форматов жилья — таунхаусов и дуплексов. Например, компания RCF Capital Trust в начале 2010 года приняла решение часть территории поселка «Пушкинская дубрава» (28 км от МКАД по Ярославскому шоссе) отвести под таунхаусы, тогда как до этого планировалось строительство лишь индивидуальных коттеджей. Предполагается, что стоимость таунхауса с участком составит около 3 миллионов рублей, тогда как цены на коттеджи в том же поселке начинаются от 7 миллионов рублей.

В то же время, по мнению ряда экспертов, данный формат востребован лишь на удалении не более 15 км от МКАД. «До кризиса таунхаус стал синонимом низкокачественного жилья. К сожалению, при их строительстве застройщики экономили буквально на всем. Отсюда и отношение к таунхаусам как к этакому лайт-варианту коттеджа. Впрочем, есть несколько поселков, например “Бристоль”, которые благодаря использованию качественных стройматериалов довольно успешно продаются и сейчас», — отмечает Анна Шишкина. А вот на удалении 20–25 км от Москвы можно встретить поселки-призраки с тесно натыканными блочными домиками, напоминающими общежития.

В доме, приобретаемом в организованном коттеджном поселке, можно изначально сделать все по-своему, а не переделывать, как в случае с покупкой на вторичном рынке. «Еще один плюс, — говорит Александр Рыков, — можно лучше узнать, как и из чего построен дом, что не всегда ясно на вторичке». К плюсам такого варианта относится то, что клиент видит, что приобретает.

К недостаткам подобных предложений можно отнести невозможность внесения изменений (хотя сейчас застройщики меняют свою позицию в этом вопросе), строительные риски (неизвестно, будет достроен поселок в срок или нет), а также время, затраченное на строительство. Сроки в данном случае зависят от материалов и сложности постройки: от четырех недель для сэндвич-панелей или клееного бруса до полугода для кирпичных домов.

Источник ners