Миллиард на залогах

С начала года банк ВТБ24 сумел сократить объем «плохих долгов» по ипотеке более чем на 3 млрд руб. В этом финансовой организации помог специальный сервис по реализации залогов путем предоставления недорогих ипотечных кредитов. Впрочем, предупреждают эксперты, подобная практика в кризис способна привести к новым проблемам.

Какие-то копейки…

По данным главы ВТБ24 Михаила Задорнова, за I квартал 2010 года ипотечный портфель банка уменьшился на 1,8% — до 169,611 млрд руб. с 172,762 млрд. Часть проблемной задолженности продана самими заемщиками с помощью «Витрины залогового имущества», часть принята на баланс и затем реализована. В банке не указали, какая доля проблемной задолженности реализована через «Витрину», но подчеркнули, что считают эту площадку эффективной. Подобные сервисы есть и у других финансовых организаций (Альфа-Банк, Сбербанк). Первые «витрины» появились в разгар кризиса. К примеру, в Сбербанке — в октябре прошлого года. Предполагалось, что имущество недобросовестных должников будет продаваться через сайт кредитного предприятия с помощью аукционов.

Большие надежды на подобную площадку возлагал и Альфа-банк. Но, как признался руководитель ипотечного блока Илья Зибарев, пока ожидания не оправдались. Основная причина заключается в том, что жилье предлагается либо по рыночной стоимости, либо существенно дороже. «Квартиры и машины выставляются отнюдь не по бросовым ценам, поскольку основная цель — закрыть задолженность», — пояснил И. Зибарев. Он вспомнил только одну крупную сделку — с элитными апартаментами в центре города. «Рынок дорогой недвижимости узок, поэтому любое более-менее нормальное предложение уходит быстро», — говорит эксперт. В то же время обычные объекты, по которым объем задолженности как раз наиболее велик, не продаются. Так что, сетует И. Зибарев, «витрина» не стала эффективным инструментом, объем продаж составил «какие-то копейки». «Никаких барьеров для приобретения залоговых квартир нет, но и особого внимания к ним со стороны покупателей тоже не наблюдается. Хотя купля-продажа подобных объектов трудностей не вызывает, процедура давно отработана до мелочей», — отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.

Сумма всех слагаемых

В ВТБ24 залоги тоже весьма недешевы. «Ценообразование осуществляется так же, как и в целом на рынке недвижимости. Стоимость объекта, находящегося в собственности заемщика — физического лица, определяет непосредственно владелец», — рассказывает начальник управления организации продаж и сопровождения ипотечных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Оксана Юркова. «Дело в том, что банку нужно взыскать и проценты, и основной долг, — комментирует генеральный директор коллекторского агентства «Пристав» Артур Александрович. — Сегодня экономическая ситуация постепенно стабилизируется, и мало кто готов делать скидки в 30-40%, как в прошлом году». «У залогового имущества изначально есть залоговая стоимость, которая, как правило, прописывается в договоре, — говорит вице-президент Первого республиканского банка Дмитрий Орлов. – Она является первой ценой. Если по ней жилье не продается, дисконт может составить порядка 25%. Если и в этом случае квартиру не купили, она переходит банку, который имеет право самостоятельно определить цену».

Однако «тянуть резину» невыгодно ни одной стороне. «Если торги проводятся повторно, поскольку первые были признаны несостоявшимися из-за отсутствия покупателей или по иным причинам, стоимость снижается еще процентов на 15, — объясняет заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. — Процесс достаточно длительный — как минимум два-три месяца, а то и полгода. Для заемщика это означает дополнительные пени за просрочку, а для банка – ухудшение качества кредитного портфеля, затраты на судебные процедуры и прямые убытки». «Главная задача любого банка — не квартирами торговать, а попытаться получить с заемщика проценты, то есть сделать так, чтобы урегулировать проблему и не выставлять залоги на продажу. То, что квартира попадает в открытый доступ, свидетельствует о недоработке кризис-менеджера, в роли которого как раз и выступает банк», — уверен руководитель аналитического портала arn.ru Андрей Бекетов.

Льготный режим

Дисконт – не единственный способ привлечь потенциального покупателя. Еще один инструмент – программы льготного кредитования. «Условно говоря, квартира стоила 100 руб., банк продает ее за те же 100 руб., при этом выдает кредит в 50 руб., одновременно наращивая свой кредитный портфель», — поясняет Д. Орлов. «Многие финансовые организации, несмотря на то, что предлагаемые ими объекты достаточно дороги, делают потенциальным покупателям специальное кредитное предложение», — отмечает тенденцию исполнительный директор АИЖК Андрей Шелковый. Варианты – срок подольше (до 50 лет), процентная ставка пониже. То есть более дорогая недвижимость продается на более выгодных условиях.

«Люди, желающие воспользоваться льготной ипотекой (ставка 8,25% в рублях, взнос — от 20%) и приобрести квартиру из базы данных, размещенных на сайте ВТБ24, постоянно обращаются с заявками на ипотечные торговые площадки нашего банка», — утверждает О. Юркова. Между тем, по оценкам Д. Орлова, предоставление займов на покупку залогов по «плохим кредитам» в кризис грозит банку новыми проблемами в будущем. Ведь в открытый доступ поступают самые проблемные варианты, напоминает А. Бекетов. Кроме того, непонятно, кто и насколько долго будет оформлять такую сделку.

Один из вариантов внесудебной процедуры взыскания задолженности описывает И. Жигунов:

* Заемщик ищет покупателя.

* Стороны заключают договор о намерениях, в котором прописывается, какая часть денег передана продавцу до перехода права собственности к покупателю. Также там можно указать условия возврата средств на случай срыва сделки. Целесообразно заверить договор нотариально.

* Полученную от покупателя сумму заемщик использует для погашения кредита.

* Подписывается окончательный договор купли-продажи.

* На госрегистрацию сдаются свидетельства о переходе права собственности (подают продавец с покупателем) и о снятии залога (письмо от банка-кредитора и закладная). Регистрация занимает несколько рабочих дней.

* После получения зарегистрированных документов покупатель передает продавцу оставшиеся денежные средства.

Источник www.ners.ru