Активное развитие финансово-кредитной сферы в последние годы сделало банки активными и желанными арендаторами на рынке коммерческой недвижимости. Однако финансовый кризис заставляет многих собственников пересмотреть свои представления о целесообразности сдачи принадлежащих им помещений под банковскую деятельность.

Компания "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" обобщила собственный опыт взаимодействия собственников с арендаторами-банками.

Специфика помещений для банковской деятельности

Во встроено-пристроенных помещениях располагаются представительства банков, их дополнительные офисы, отделения, офисы обслуживания, комментирует Сергей Лобанов, Директор компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость".

Представительства обслуживают юридических и физических лиц, а дополнительные офисы, как правило, направлены на работу с населением - выдача и погашение потребительских кредитов, оплата услуг, банковские вклады и платежи. Поэтому они, как и магазины, очень чувствительны к местоположению - должны находиться рядом с метро или в местах активных пешеходных и транспортных потоков, обязательно на первой линии в зоне видимости. Средняя площадь представительств - 300-400 кв. м, дополнительных офисов - 100-150 кв.м.

Для банков желателен первый этаж с отдельным входом с улицы. При этом некоторые банковские подразделения могут располагаться и на других этажах. Типичный случай - размещение банка в бизнес-центре на нескольких этажах. Тогда в подвале располагается депозитарий, на первом этаже - операционный зал для работы с клиентами, на других этажах - рабочие помещения для сотрудников бек-офиса.

Для банка, ориентированного на работу с юридическими лицами, этаж расположения офиса менее важен.

Техническое состояние помещений

Практически все банки имеют корпоративные требования к оформлению помещений, а поэтому стремятся делать отделку "под себя". Это вопрос целостности бренда, сохранения и развития клиентской базы. До кризиса стоимость такого ремонта могла доходить до 1200-1500 долларов на 1 кв. метр.

Особые требования предъявляются к помещениям для совершения операций с ценностями - хранилищу и кассовому узлу. Согласно нормативам Центрального банка и органов внутренних дел в целях противодействия возможным преступным действиям такие помещения должны быть технически укреплены. Необходимы специальное оборудование для оконных и дверных проемов, противовзломная защита стен, специальные средства охраны. Планировка помещения должна быть организована таким образом, чтобы никто, включая незадействованных сотрудников банка, не имел доступа в хранилище и кассовый узел, а также не мог наблюдать за транспортировкой ценностей. В эти зоны даже собственник помещения заходить не вправе, и это ограничение отдельно прописывается в договоре аренды. В здании должен быть оборудован специальный выход для совершения операций с ценностями, контролируемый охраной банка. Требуется также установка мощной системы вентиляции и дымоудаления.

По объему энергетических мощностей банковские помещения сопоставимы с офисными. Предприятия торговли или общественного питания по сравнению с ними более энергоемки. Но зато в случае с банками необходимо обеспечить бесперебойность электроснабжения - иметь резервные источники питания либо два независимых ввода.

Соответствие помещений банковским нормативам должно быть подтверждено сертификатами, процедура получения которых занимает несколько месяцев и требует дополнительных финансовых затрат. Зато, если помещение уже сертифицировано для работы с ценностями, то новому банку-арендатору эту процедуру заново проходить не придется. Главное, чтобы арендодатель имел нотариально заверенные копии всех сертификатов.

Арендные отношения

Банки практически никогда не арендуют помещения, не имеющие свидетельства о праве собственности (новостройки). Ведь если это свидетельство не будет получено в течение года, разрешение Центробанка на открытие данного отделения будет аннулировано со всеми вытекающими последствиями. Поэтому юридическая чистота и корректность оформления правоустанавливающих документов и подтверждение всех платежей обязательны.

Из-за длительности и дороговизны процесса адаптации помещений под банковскую деятельность, банки заключают договора аренды не менее чем на 3-5 лет. При этом брать на себя ответственность за досрочное освобождение арендуемых помещений банки, разумеется, не хотят.

Особенно остро эта проблема проявилась в разгар кризиса. Дело в том, что для банков, в отличие от, например, торговых операторов, нет прямой связи между открытием дополнительного офиса и ростом прибыли. Банковская экспансия ориентирована в большей степени на улучшение качества услуг и привлечение новых клиентов.

На волне бурного роста последних лет банки активно развивали свои сети, тем более что арендная плата в структуре расходов банка представляет незначительную величину.

С одной стороны, это приводило к тому, что банки относились к числу самых платежеспособных (и поэтому желанных для собственников) арендаторов. С другой, в условиях кризиса финансовые учреждения оказались одной из самых пострадавших категорией арендаторов. Практически все они пересмотрели планы развития, отказываясь от аренды малоэффективных, дублирующих отделений.

При этом возможности по использованию помещений, в ремонт и сертификацию которых было вложено немало средств, весьма ограничены. Приходящим сейчас на эти площади новым арендаторам не нужны престижный ремонт, укрепленный кассовый узел, мощные системы вентиляции и т.п. Зато, как правило, нужно больше энергомощностей. Это, безусловно, сказывается на величине арендных ставок и востребованности бывших банковских офисов.

"В настоящее время на московском рынке аренды помещений под банковскую деятельность заметна активность только региональных банков, которые пользуются моментом для закрепления своих позиций в столице. Так, в 2009 году компания "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" провела несколько сделок с банками из Приволжского и Сибирского федеральных округов. Среди других потенциальных арендаторов бывших банковских помещений можно выделить торговые сети (одежда, обувь и т.д.), региональные ювелирные компании, а также региональных сельхозпроизводителей, которые открывают в Москве офисы по продаже своей продукции. Однако перепрофилирование банковского помещения в торговое требует дополнительных затрат времени и денег. Поэтому собственник, принимая решение о соответствующем использовании своих площадей, должен четко понимать все выгоды и риски подобного использования", - отмечает Сергей Лобанов.

Источник: Личные деньги

Гильдия риэлторов Московской области