Дефицит и затоваривание рынка жилья «в одном флаконе»

Сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости кто-то называет стагнацией, а кто-то – стабилизацией. Кто-то говорит о грядущем дефиците квадратных метров, а кто-то – о затоваривании сегмента новостроек. Возможные сценарии развития рынка: и с дефицитом, и с затовариванием, и с тем и другим одновременно, а также судьбы новых проектов обсуждались на конференции, организованной РВК «Эксподизайн» *.

А будет ли дефицит?

Вопрос, который волнует всех игроков рынка, был вынесен в название мероприятия: «Жилая недвижимость: от рынка продавца к рынку покупателя. Будут ли востребованы новые проекты?». Некоторые эксперты обсуждают даже вопрос: а будут ли вообще новые проекты?

Очевидно, что в ситуации с замиранием спроса рассчитывать на рекордные продажи, как в предкризисные годы, не стоит. Между тем постоянно возникающие сообщения о замораживании девелоперских проектов, по сути, должны подстегивать покупателя «брать, пока есть». Говорят и о том, что в 2010-12 годах на фоне дефицита жилья цены вырастут так, что мало не покажется.

А покупатель, хоть и воспринимает эту информацию, с покупками явно не спешит. Как отмечают многие эксперты рынка, потребитель стал еще более разборчив, он неторопливо сравнивает цены и услуги сразу нескольких компаний, о чем говорят и увеличившиеся сроки экспозиций квартир, и сроки оформления каждой отдельной сделки. Так, для покупателя с деньгами сегодня самое благоприятное время, чтобы сделать выбор и даже поторговаться, о чем раньше можно было только мечтать.

Значит, и выбор этот имеется, раз есть из чего выбирать. Эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков высказал «непопулярную» точку зрения: кризис, по его мнению, только подстегнул девелоперов, а дефицита жилья нет и в ближайшие годы не предвидится. По данным Кочеткова, «в запасе» имеется около 3 млн кв. м жилья. К декабрю 2008 года на рынке жилья Москвы было 2,75 млн кв. м (всего в прошлом году было сдано 66 новых объектов). С начала 2009 года рынок пополнился еще 27 проектами. Аналитик уверен, что за счет этого объема можно работать как минимум два года, если не считать строящихся домов, которые тоже постепенно будут сдаваться в эксплуатацию.

Правда, стоит также задуматься, за счет чего складываются объемы этого жилья. Очевидно, что востребованных «простыми людьми» коммерческих новостроек эконом-класса среди этого объема совсем немного. А то и не будет вовсе, ведь в основном сейчас такое жилье закладывается и строится в Подмосковье и обеспечивает выполнение социальных программ, в том числе и московских. То есть рынок будет поделен, в сущности, между бизнес-классом и элитными объектами, которые традиционно продаются дольше, в меньших масштабах, а сейчас рынок в этом сегменте демонстрирует полный застой.

Пополняют статистику непроданных квадратных метров также проекты, переоцененные и не соответствующие заявленной классности, а также новостройки с серьезными изъянами. Так, инвестору данные объекты не интересны, а основной массе покупателей (если это дорогие проекты) по-прежнему недоступны. Поэтому, подчеркнул ведущий специалист по маркетингу ООО «Квартал-Эстейт» Олег Исаев, имеющихся запасов недорогого жилья может и не хватить, поскольку у покупателя должен быть реальный выбор жилья по цене, соответствующей качеству.

Кто выжил?

Безусловно, практически вне опасности оказались те застройщики, у кого не было проектов, возводящихся на заемные средства. Так, с большей долей вероятности будут достроены те дома, срок сдачи госкомиссии которых запланирован в «опасные» 2010-2012 годы.

Среди тех, кто говорил на конференции о своем устойчивом положении, «Квартал-Эстейт». Компания возводит свои объекты за счет собственных средств и средств инвесторов. Немаловажно, что 70% клиентов компании приходят по рекомендациям.

Сложнее пришлось, например, компании «Пересвет». По словам директора по маркетингу «Пересвет-Инвест» Ирины Кирсановой, к началу кризиса в портфеле компании было 64 проекта (жилой и коммерческой направленности), начатых и реализуемых за счет кредитных денег. Чтобы продолжать деятельность, пришлось полностью отказаться от рекламы и все средства пустить на достраивание домов.

Спрос при этом сократился практически в пять раз. Пытаясь выровнять ситуацию с продажами, в компании используют различные акции (14% скидка на 14 квартир, скидки на определенные квартиры, скидки при 100%-ной единовременной оплате до 5-10%, рассрочки от полугода до года). Проекты меняются на ходу: понижается классность объектов за счет уменьшения площадей квартир и отказа от строительства паркингов. «Большие квартиры сейчас пользуются меньшим спросом, они достаточно дорогие, – объясняет Ирина Кирсанова. – Кроме того, из-за более доступных цен часто предпочитают Подмосковье, особенно объекты уже готовые и сданные».

В элитке предпочитают иную стратегию: предлагать дополнительные сервисы и удобства «за те же деньги». Качественные объекты бизнес-класса не дешевеют, а вот переоцененные чаще всего объявляют о понижении классности и, соответственно, цен, переориентируясь в эконом.

Так, можно сделать вывод, что новые проекты будут интересны покупателю и в будущем при соблюдении нескольких условий. Если это будут готовые и сданные объекты с адекватной ценой. Но какая она будет, никто на рынке пока не может сказать с уверенностью.

С уверенностью можно утверждать лишь факт, что этим летом оздоровление рынка в какой-то степени уже наступило: покупатель перестал «хватать» первые попавшиеся квартиры, а застройщики стали всерьез задумываться над соотношением «цена – качество» для своих проектов.

* Конференция «Жилая недвижимость: от рынка продавца к рынку покупателя. Будут ли востребованы новые проекты? Предсвадебные смотрины», организованная РВК «Эксподизайн», состоялась 25 июня.

Фото: arthurs

Алевтина Максимова

Источник: Собственник

Эта статья опубликована на сайте: www.grmo.su