Что происходит с ипотекой
Об ипотеке было сказано уже многое, и тем не менее эта тема не перестает волновать как простых граждан, так и экспертов и инвесторов на рынке недвижимости. За прошедший год ипотечному кредитованию в России пришлось пережить не мало изменений - от негативных влияний финансового рынка до продолжающегося постепенного восстановления… О том, что происходило, происходит и будет происходить с ипотечным рынком, мы и поговорим в сегодняшней статье…
В начале 2009 года рынок ипотечного кредитования оказался под влиянием экономического кризиса, падения ликвидности на финансовом рынке и девальвации рубля. Негативные последствия всего этого не заставили себя ждать.
Как отмечают специалисты Аналитического Центра агентства недвижимости МИАН, большинство банков существенно сократили ипотечные программы, выдача новых займов поддерживалась лишь за счет нескольких крупнейших банков. Практически полностью прекратилось кредитование новостроек. По словам экспертов, банки, оставшиеся на рынке ипотеки, минимизировали риски неплатежей посредством увеличения ставок и усложнения процедуры андеррайтинга. Если до влияния кризиса одобрялось 70-80% всех заявок, то в 2009 году - уже не более 40%.
Надо сказать, что заметно ужесточил условия кредитования и народный Сбербанк РФ, выдающий около 90% ипотечных кредитов в регионах.
Кроме того, в ипотечных программах банков отразилась тенденция смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону вторичного сегмента. Особенно за счет значительного роста доли альтернативных покупок - почти 1,5 раза по сравнению с докризисным уровнем.
Пострадала ипотека и в сокращении целевой аудитории рынка. По словам аналитиков, тому был ряд причин:
* высокие процентные ставки,
* риск последующего снижения цены приобретаемого объекта недвижимости,
* нестабильность валютных курсов,
* шаткое положение на рынке труда,
* негативное информационное поле.
В 12 российских регионах уровень просроченной задолженности по кредитам превысил 10% от размера общей задолженности. А надо отметить, что критичным считается 5%-ный уровень. В среднем по России ее доля увеличилась с 1,1% до 2%.
Из-за корректировки цен на жилье и увеличения первоначального взноса средний размер выдаваемого кредита снизился с 1,2 до 0,9 млн. руб.
Доля сделок с жилой недвижимостью, совершаемых с привлечением ипотечных средств, сократилась в 3-3,5 раза в московском конгломерате (до 8%) и в 5-10 раз на региональных рынках (до 3-5% по сравнению с 25-35% в докризисный период).
Положительные же изменения на рынке ипотеки начали появляться с середины прошлого лета. Во многом они стали возможны благодаря поддержке, оказываемой со стороны государства. Так что, большинство крупнейших российских банков возобновили ипотечные предложения на покупку вторичного жилья, а некоторые из них - кредитование новостроек.
В результате к концу 2009 года, по словам экспертов, наблюдались следующие тенденции:
* Количество выданных займов увеличилось в 2 раза. На рынок начали выходить покупатели с небольшими кредитами (1-3 млн. руб. в Москве, 0,6-1 млн. руб. в регионах).
* Средний размер кредита, по-прежнему, остается на четверть ниже, чем до кризиса (0,9 млн. руб. против 1,2 млн. руб.), что объясняется как высоким размером первоначального взноса (не менее 30%), так и корректировкой стоимости жилья (-15-20% в среднем по России).
* Средневзвешенная ставка по валютным кредитам снизилась до 13,5%, по рублевым - до 14,5%.
* Средний срок предоставленных рублевых кредитов увеличился до 15,6 лет, валютных - до 8,6 лет (в начале года аналогичные показатели едва превышали 12 и 5 лет соответственно).
* Основными условиями при получении займа в настоящее время являются залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру, высокая стадия готовности дома (не ниже 60%), первоначальный взнос не менее 30% и положительное кредитное досье.
* Завершившейся осенью доля сделок с привлечением кредитных средств возросла до 10-12% в Москве и до 6-8% на региональных рынках, однако по сравнению с докризисными показателями (25-35%) она все еще крайне низка.
Однако, как отмечают аналитики МИАН, объемы жилищного кредитования по сравнению с докризисным периодом, по-прежнему, малы.
И хотя продолжила рост и просроченная задолженность по ипотечным кредитам - к концу года ее доля достигла 2,5% от объема всей задолженности, однако общий объем задолженности, напротив, продолжает снижаться - во многом эта тенденция связана с минимизацией выдачи новых кредитов.
Прогноз
В 2010 году рынок ипотеки продолжит восстанавливаться. На фоне пониженной ставки рефинансирования ЦБ РФ и поддержки со стороны государства и АИЖК ожидается снижение средневзвешенной ставки по выдаваемым жилищным кредитам до 13%. Учитывая зафиксированное в прошлом году смещение спроса в сторону готовых квартир, основная денежная масса, вероятнее всего, будет реализована на вторичном рынке.