«Нулевая» ипотека - возможно ли это? - специалисты Гильдии риэлторов Московской области для журнала "Ипотека и кредит"

Аттестованные специалисты Гильдии риэлторов Московской области принимают активное участие в рубрике вопросов-ответов в различных СМИ. Для журнала "Ипотека и кредит" на вопрос о том, возможно ли взять ипотеку без первоначального взноса, рассказали Манченко Константин Иванович, генеральный директор АН "Теремок" (г.Пушкино) и Марочкина Светлана Владимировна, заместитель директора ООО "Кредит-Центр недвижимость" (г.Раменское).

Взять ипотеку без первоначального взноса так же трудно, как построить дом без фундамента. По крайней мере, если речь идет о действительно выгодном кредитном предложении.

Взнос преткновения

Сейчас ипотеку способна «потянуть» далеко не каждая российская семья. «Это действительно так, — подтверждает депутат Госдумы РФ Андрей Крутов. — Воспользоваться сегодня коммерческой ипотекой могут лишь 10–20 %». Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) совместно с администрациями регионов практикуют разные виды льготной ипотеки, но процент ее пока слишком низок.

При этом причина недоступности жилищных ссуд заключается не только в высоких процентных ставках, но и в необходимости внесения первоначального взноса. Впрочем, так было не всегда: до кризиса многие банки охотно выдавали кредиты людям без собственных накоплений, а вот сейчас они в большинстве своем рисковать не хотят. «Коммерческие банки чаще одобряют ипотечные кредиты при наличии у вас первоначального взноса. Хотя все для каждого индивидуально. Если у вас квартира находится в хорошем месте, она ликвидная, а рынок не падает, а растет, то при небольшом сроке кредитования вам могут дать кредит и без собственных накоплений или при минимуме их». «Сегодня находятся такие банки, которые позволяют оформить ипотеку на всю стоимость приобретаемого жилья, то есть заемщик не должен вносить собственные средства», — согласен генеральный директор АН «Теремок» Константин Манченко.

Манченко Константин Иванович, генеральный директор АН "Теремок"

Правда, за такую «опцию» придется заплатить. Так, в банке «Советский» можно взять кредит в размере полной стоимости квартиры, но лишь при полном пакете страхования и под высокую ставку — 17 % годовых. Это на 2 % больше, чем при взносе в размере 30 % от стоимости жилья. Кроме того, не стоит забывать и дополнительных расходах: единовременная плата за оформление сделки в этом случае составляет 8 % от суммы кредита при среднерыночном тарифе 1–2 %.

Как показывает практика, при отсутствии первоначального взноса вероятность погашения заемщиком долга сокращается. Поэтому кредитные организации, реализующие ипотечные программы с низким взносом, стараются подстраховаться разными способами. Так, Сургутнефтегазбанк принимает в качестве обеспечения, помимо имеющейся в собственности клиента недвижимости, поручительство двух физических лиц, платежеспособных юрлиц или залог высоколиквидных ценных бумаг.

Интересный метод кредитования предлагает банк «Возрождение». В нем действует программа «Социальная ипотека», где кредиты выдаются в рамках национального проекта «Доступное жилье гражданам России» при наличии соответствующего соглашения между банком и местной администрацией. Эта программа позволяет учитывать бюджетные субсидии, которые могут быть направлены как на компенсацию части процентной ставки, так и использованы в качестве первоначального взноса за приобретаемое жилье.

Связанные одной цепью

Марочкина Светлана Владимировна, заместитель директора ООО «Кредит-Центр недвижимость»

Первоначальный взнос и ставка по кредиту похожи на сообщающиеся сосуды: чем больше один показатель, тем меньше другой, и наоборот. «Если банк предлагает вам кредит без первоначального взноса, то нужно всегда помнить, что процентная ставка в данном случае будет всегда выше, так как выше риски банка», — поясняет заместитель директора компании «Кредит-Центр недвижимость» Светлана Марочкина.

Еще один вариант сохранения «жилищных» сбережений — это «приобретение квартиры через жилищный накопительный кооператив (ЖНК), где первоначальный взнос не требуется, — говорит Светлана Марочкина. — Однако риски здесь достаточно высоки, поскольку собственником квартиры до выплаты определенного пая является кооператив, соответственно, есть опасность того, не является ли кооператив очередной финансовой пирамидой».

Подробнее читайте в статье>>>

Вениамин Вылегжанин
Журнал "Ипотека и Кредит",
№ 4 (29) июль-август 2012