Наталия Булахова: «Глобально решить вопрос с микродолями пока не получилось»

26.12.2022

Не так давно вступили в силу изменения в законодательстве, которые коснулись собственников небольших долей в недвижимости (Федеральный закон № 310). Сегодня доля каждого собственника в праве общей долевой собственности на жилье не может составлять менее 6 квадратных метров общей площади.

Поможет ли данная норма закона в борьбе с квартирными рейдерами? Этот вопрос я задаю юристу Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) Наталии Булаховой, директора юридической компании «ЮНО» (г.Москва):

Наталия Булахова,
юрист-эксперт Гильдии риэлторов Московской области, директор юридической компании «ЮНО» (г.Москва)

— Хочу отметить, что причиной конфликтных ситуаций, судебных разборок и боевых операций с заселением в жилые помещения являются не только квартирные рейдеры, против действий которых и планировался изначально закон….

— А мне казалось, что когда его принимали, то брали в расчет только их.

— Совсем нет. Достаточно часто на практике боевые действия разворачиваются между добропорядочными гражданами- владельцами квадратных метров. К примеру, теми же бывшими супругами, которые со скандалом делят нажитую в браке жилплощадь, наследниками, которые не могут между собой договориться о разделе наследства в виде однокомнатной квартиры. И размер доли в таких конфликтных ситуациях (более или менее 6-ти метров) абсолютно не важен, если целью одного владельца доли становится желание насолить совладельцу жилья. Вот тогда и начинается битва по заселению в квартиру третьих лиц, работа по выдавливанию из жилья несговорчивого содольщика вместе с членами его семьи. И в таких ситуациях новые правовые нормы ст. 30 ЖК РФ никак не помогут решить данный вопрос. Повторюсь, ограничений по фактическому заселению владельца доли и членов его семьи от пропорционального размера приобретенной доли этого жилья закон не установил.

При этом, и до принятия новых норм, и после 1 сентября 2022 собственники «микродолей» независимо от размера этих долей также могут, не спрашивая согласия других собственников, встать на постоянный регистрационный учет по адресу этого жилого помещения. Следует заметить, что для вселения (по бытовому, прописки) своих несовершеннолетних детей в качестве постоянно проживающих в жилом помещении лиц согласия других собственников также не потребуется (ст.679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ).

— Странно, а мне казалось, что рейдерству приходит конец. Выходит, что нет?

— Думаю, чтобы было более понятно, стоит полностью процитировать принятую норму пункта 1.1. ст. 30 ЖК, которая касается установленных минимальных размеров «микродоли», чтобы ниже рассмотреть вопросы-ситуации, на которые принятая норма не дает пока четкого ответа.

В законе сказано, что «Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение. А обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными».

Хочу рассмотреть несколько работающих казусных ситуаций, вопросы по которым уже стали возникать после принятия данного закона. Официальных разъяснений по применению норм нет, судебная практика, конечно же, еще тоже не наработана. На мой взгляд, принятая норма «сырая», с налетом декларативности, практическое использование которой заточено под определенную часть усредненных ситуаций, но не более. Глобально решить вопрос с микродолями, думаю, не получилось.

— Давайте сейчас посмотрим, а что получилось на деле.

— Вот несколько примеров спорных ситуаций:

1. Жилое помещение (целиком) продается собственником в долевую собственность нескольким покупателям по одному договору купли-продажи, на основании которого у каждого покупателя возникает долевая собственности в этом жилом помещении , пропорциональный размер каждой доли менее минимального размера жилья. Читая буквально норму ст. 30 ЖК получается, что действия продавца по заключению договора купли-продажи и проведению сделки с переоформлением права собственности в долевую собственность покупателей на все жилое помещение как раз и являются действиями, которые влекут «… возникновение долей в праве собственности на это помещение», пропорциональный размер каждой доли которой у каждого менее 6 кв.м.». Получается, что такая сделка ничтожна.

2. Со следующей ситуацией и за разъяснениями по ней ко мне обратилась одна семья, которая фактически уже провела сделку и сдала документы в Росреестр. Семья продавала жилой дом, приобретенный с привлечением средств материнского капитала. Одновременно семья приобретала на вырученные от продажи дома и участка деньги квартиру. У двух несовершеннолетних детей по соглашению об определении этих долей, заключенному после 1 сентября 2022 года, были выделены в продаваемом доме доли в размере 1/119 доли у каждого, размер каждой из которых был пропорционален 2 кв.м общей площади этого жилого дома (то, есть, менее минимальных 6 кв.м., установленных законом). Но данное исключение допускается Федеральным закон «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 14.07.2022 N 310-ФЗ в случае использования материнского капитала на приобретение жилого помещения.

Далее, для совершения сделок по продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, требуется получать предварительное решение органов опеки и попечительства в соответствии со ст.37 ГК РФ. И такое распоряжение органов опеки перед сделкой родителями детей было получено, по условиям которого дети должны быть наделены равноценными долями в приобретаемой квартире. При этом пропорциональные размеры каждой из приобретаемых на имя детей долей, определенные в распоряжении органов опеки, пропорционально были меньше необходимого минимума в 6 кв.м. общей площади приобретаемой квартиры, но при этом приобретаемые доли являлись равноценными продаваемым долям в доме. Таким образом, при согласовании условий сделки органы опеки формально отследили, чтобы жилищные права детей не нарушались. Они оценили и сопоставили стоимость продаваемых и покупаемых долей в доме и квартире, площади этих жилых помещений, их расположение и др. Далее, нотариус удостоверил договор купли-продажи жилого дома (нотариальная форма которого обязательна в случае сделок с недвижимостью несовершеннолетних), а договор купли продажи квартиры был заключен сторонами в простой письменной форме. После чего пакеты документов сданы в Росреестр на регистрацию. Вопрос: является ли сделка по покупке квартиры с оформлением долей на детей, пропорциональный размер долей которых менее 2 кв.м. в приобретаемой квартире, ничтожной сделкой? Мое мнение, что да. Поскольку квартира приобреталась уже без привлечения средств материнского капитала, то органы опеки должны были предусмотреть в своем распоряжении наделение детей долями с соблюдением пропорционального минимального размера общей площади этой квартиры на каждого ребенка не менее 6 кв. метров общей площади в приобретаемой квартире.

3. Что делать владельцу «минидоли» (той же 1/100), который хочет переоформить ее другому сособственнику в этом же жилом помещении, если по результатам планируемой сделки у приобретателя (который увеличивает свою изначальную принадлежащую ему долю) даже увеличенная в результате сделки доля не будет «дотягивать» до минимальной нормы пропорциональной размеру 6 кв.м. общей площади в этом жилом помещении? Возникает ли коллизия: человек хочет избавиться от своей доли, переоформив ее сособственнику, но, похоже, новые нормы п.1.1 ст. 30 ЖК не дают ему это ему сделать. Или есть другое мнение?

4. Что делать в ситуации, когда, в результате сделки приобретается в общую совместную собственность супругов доля в жилом помещении? В указанной статье ЖК идет речь только о долевой собственности, с определением размера долей каждого собственника в этом жилом помещении, но в общей совместной собственности супругов выдел доли каждому супругу изначально юридически не оформляется. Должна ли тогда доля, принадлежащая двум супругам-собственникам на праве общей совместной собственности, соответствовать минимальным пропорциональным размерам общей площади? И каким размерам? Если это 6 кв.м., то в ст.30 ЖК установлен минимальный размер не менее 6 кв.м. общей площади на КАЖДОГО сособственника, а у нас их двое, причем, доли каждого не определены. Или доля, которая принадлежит супругам на праве общей совместной собственности, должна изначально быть пропорциональна не менее 12 (6+6) кв. метров общей площади этого жилого помещения?

Открыт вопрос и о правовой судьбе такой доли, оформленной в общую совместную собственность, например, в случае расторжения брака. Так ко мне уже обращались с вопросом супруги, которые ранее приобрели в общую совместную собственность долю в праве собственности на квартиру. Пропорциональный размер доли каждого составляет более 6 кв. метров общей площади, и у которых сейчас возникло желание переоформить долю из общей совместной в общую долевую собственность этих супругов, заключив при этом соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Вся загвоздка в том, что после переоформления общей совместной собственности супругов в общую долевую собственность пропорциональный размер выделенной доли каждому супругу будет меньше заявленных 6 кв. метров общей площади.

— Одним словом, пока вопросов с новым законом больше, чем ответов?

— Пока да. Но тем не менее, несомненно одно — назревший больной вопрос с «микродолями» и «резиновыми квартирами» необходимо было решать. Хорошо, что хоть пусть небольшими шажками, постепенно, но законодательство стало меняться в этом направлении. Начало положено. Дальше уже можно будет смотреть наработанную практику и корректировать нормы права в нужном направлении.

www.news.ners.ru