Любовь Голубева: «С трудностями долевой собственности нам предстоит жить ещё долго»

08.11.2022

С 1 сентября 2022 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые коснулись собственников небольших долей в недвижимости. Если до настоящего времени закон не устанавливал размер доли в квартире, которая может находиться в собственности (владелец жилого помещения мог продать даже квадратный метр), то сейчас он этого сделать не сможет. Отныне создание новых микродолей становится невозможным. Любая сделка по приобретению и отчуждению образованной микродоли в жилом помещении запрещена.

Любовь Голубева, член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов, аттестованный брокер по
недвижимости ГРМО, руководитель Городского агентства недвижимости, г. Серпухов

Как отразится данная норма в законе на рынке недвижимости? Поможет ли она в борьбе с квартирными рейдерами, которые покупали микродолю в квартире и начинали создавать проблемы для жизни другим сособственникам? Об этом размышляет руководитель Городского агентства недвижимости (г. Серпухов), член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов Любовь Голубева:

- На мой профессиональный взгляд, назвать принятый закон панацей от избавления общества от микродолей называть рано.

Несмотря на то, что первые шаги к регулированию проблемы сделаны, что вызывает радость и оптимизм, в глобальном плане нам предстоит жить с трудностями долевой собственности ещё долго.

Вопрос государственной регистрации микродолей в жилой недвижимости назревал давно. Сложность решения заключалась в определении размера микродоли: учитывать ли при расчёте общую площадь конкретного жилого объекта, количество долевых собственников, региональный признак? Или принять за основу базу конкретного метража, после которого доля будет считаться микро?

И в целом мне, как специалисту рынка недвижимости и практику, вполне понятны эти сомнения.

Жизненных ситуаций, связанных с долевой собственностью, встречается великое множество и как бы за благими намерениями не свернуть на путь, который приведет к ущемлению прав членов больших семей, например. Где каждому ребёнку или престарелому родителю должно быть гарантировано право иметь собственность и проживать, пусть на небольшой, но своей  части квартиры.

Возьмём пример, когда в семье единственное жилье, да ещё и небольшое по площади, приобретено в долевую собственность. Со временем кто-то из членов семьи умирает и  в наследство по закону вступают не только содольщики, но и, скажем, дети от первого брака. И у них так же жилье будет являться единственным. Ущемлять ли их право на пользование и проживание в такой недвижимости - вопрос непростой.

В моей практике бывают случаи, когда в небольших частях домов реально проживают несколько семей с несовершеннолетними и доли родителей не соответствуют так называемой социальной норме жилья, что уж говорить о их детях…

В пользу кого из них решить спорную ситуацию? Вопрос непростой.

И здесь, безусловно, требуются определённые доработки в законе.

Уже сейчас закон определил исключения из общего правила, под которые как раз и подпадают описанные выше ситуации. Оформить  в собственность микродолю в жилом помещении  разрешено  в случае получения ее в силу закона: как в порядке наследования, так и в случае приватизации жилого помещения. И это, с одной стороны, охраняет право на равные возможности, а с другой, вновь возвращает к жизни первоосновы проблемы.

Оставив неприкосновенными микродоли, полученные в результате приватизации и наследства, Законодатель в первую очередь уберёг сам себя от неотвратимого снежного кома исков по разделу наследственного имущества и предотвратил и без того огромную судебную нагрузку. 
 
Еще одним исключением из общего правила является покупка малометражной квартиры с использованием материнского капитала. Доли в такой недвижимости должны быть выделены всем членам семьи, а, следовательно, правила об ограничении размера доли здесь также не будут применяться.

Однако, пользы от закона, безусловно, больше.

Считаю, что закон о запрете использования в обороте микродолей в жилых объектах оздоровит рынок недвижимости и в большей степени очистит его от манипуляций с фиктивными регистрациями по месту жительства в крупных городах России.

До недавнего времени можно было встретить предложения о продаже 1/100, или даже более незначительной  доли в жилом помещении. Кому были выгодны такие покупки? Тем, кто собрался за счёт регистрации решить вопросы социальных льгот, улучшить своё положение путём получения определённых региональных и местных льгот и преференций: оформления ребёнка в лучшее образовательное учреждение, устройства на государственную службу, получение пособий и надбавок.

После введения в действия с 1 сентября этого года обсуждаемого нами закона, многим предстоит посчитать целесообразность приобретения долевой недвижимости в таких целях.

Размывание долей в квартирах до абсурдных 1/100 и 1/1000 долей, которому, до недавнего времени, никак не мог противостоять Росреестр, было так же на руку так называемым «квартирным рейдерам». И именно против их самоуправства, порой переходящего в плоскость уголовного кодекса, и был принят закон. Хотя и здесь не все однозначно. Ограничив возможность приобрести менее 6 квадратных метров жилой площади, законодатель защитил, в большей степени, долевых собственников небольших квартир. Так как рейдеру, захватившему 6 метров в малогабаритной однушке, экономически невыгодно идти на шантаж и даже преступные деяния, вынуждая продать оставшиеся, допустим, 12 метров.

А вот в квартирах большой площади, доля в 6 квадратных метров является незначительной. А, следовательно, и интерес к захвату таких объектов остаётся высоким.

Принятый закон обратной силы не имеет, и поэтому в отношении долевой собственности уже оформленной, не получится в принудительном порядке изменить правовой режим, просто лишив владельца собственности. В этом случае так же, как и ранее, предстоит решать вопрос в судебном порядке. Правда, сделать это теперь будет немного проще.

Опираясь на новый закон, теперь  не придется доказывать в борьбе с недобросовестным содольщиком, что микродоля менее 6 кв. метров непригодна к проживанию. И единственным возможным вариантом является принудительный ее выкуп.

www.russianrealty.ru


Вернуться к списку новостей

Запрос информации: Вступить в ГРМО / Пройти аттестацию / Сертификацию

Я согласен с условиями публичной оферты Нажимая кнопку отправить, Вы подтверждаете свое согласие на обработку предоставляемых данных
Задать вопрос
Задайте Ваш вопрос по работе гильдии и мы обязательно свяжемся с Вами
Нажимая кнопку отправить, Вы подтверждаете свое согласие на обработку персональных данных
Спасибо!
Задать вопрос