Юрист ГРМО Наталия Булахова для «Квартирных историй»: Любой собственник в доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения

14.02.2022

Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположены эти помещения. Например, помещение в собственности расположено на 1-м этаже с отдельным входом. И его собственник отказывается вносить платежи за ремонт и содержание лифта и подъезда, аргументируя, что данное общее имущество дома он фактически не использует.

О том, каковы права и обязанности собственника нежилого помещения, рассказывает юрист Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) Наталия Булахова:

Наталия Булахова,
юрист-эксперт Гильдии риэлторов Московской области, директор юридической компании «ЮНО» (г.Москва)

— Да, к сожалению, такие случаи нередки, но поговорить об этом я решила немного по другой причине.

— И что это за причина?

— Неожиданно по одной сделке понадобилось подобрать ссылки на нормы права, опровергающие доводы, на которых ошибочно, но очень бойко и настойчиво настаивал контрагент по сделке, представитель продавца апартаментов, расположенных в многоэтажном здании. Он говорил, что договор, мол, с управляющей компанией его продавец не заключал, и платить не должен. Кроме того, контрагент уверял, что и покупатель не обязан будет долги продавца потом оплачивать.

При этом он категорически отказывался предоставлять нашему покупателю перед сделкой справку из управляющей компании о том, что собственник нежилого продаваемого помещения не имеет задолженностей по взносам за содержание и ремонт (в том числе капитальный) общего имущества. Когда ему сказали, что накопившуюся у предыдущего собственника задолженность за содержание и ремонт общего имущества придется оплачивать покупателю апартаментов, то он только посмеялся над этим аргументом.

Из чего я сделала вывод, что, если взгляды о необязательности платежей за содержание общего имущества собственников нежилых помещений еще бродят по рынку недвижимости, то необходимо избавляться от них, знакомя народ с действующими нормами права.

— И какими же нормами права регулируются отношения по пользованию общим имуществом собственников помещений?

— Гражданские и жилищные правоотношения. Гражданский и жилищный кодексы РФ. Несмотря на то, что апартамент — нежилое помещение, именно жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений (п.п.3 ст.4 ЖК РФ).

Нормы жилищного кодекса по использованию и оплате общего имущества многоквартирного дома (МКД) применяются не только к жилым помещениям в МКД и к апартаментам, расположенным там же, но и к тем апартаментам или студиям, которые расположены в апарт-комплексах, в зданиях с нежилым назначением.

Данный вывод подтверждается судебной практикой и судов общей юрисдикции и арбитражных по делам о взыскании задолженностей с собственников нежилых помещений за содержание общего имущества зданий.

— А каков сегодня правовой статус апартамента?

— Несомненно, большинству известно, что такой объект недвижимости, как апартамент, расположенный в МКД или в виде студии в апарт-комплексах, и активно реализуемый на рынке недвижимости, по своей правовой природе является НЕЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ. Правовой статус апартамента не определен и не приравнен пока законодателем к статусу жилого помещения, той же квартиры.

Но это никак не мешает собственникам данного нежилого помещения нести бремя содержания принадлежащего ему имущества в соответствии с нормами ст. 210 ГК РФ. Владеть имуществом – это значит не только физически обладать им, но и относиться, как к своему, в том числе ремонтировать.

При этом согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле, в том числе в издержках по содержанию и сохранению общего имущества дома.

Общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). И все собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Согласно ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения. Он также обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в данном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Форма его участия — внесение платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Обращаю внимание, что в вышеперечисленных статьях ГК и ЖК РФ нет указания на жилой или нежилой статус помещения собственника

Из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения.

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей компанией. (Определение Верховного Суда РФ от 28.11.2017 г. по делу N 305-ЭС17-10430)

— Скажите, а что относится к общему имуществу дома?

— К общему имуществу в многоквартирном доме относится только то имущество, которое отвечает признакам, закрепленным в статье 36 ЖК РФ и пункте 1 статьи 290 ГК РФ.

К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:

межквартирные лестничные площадки;
лестницы;
лифты; лифтовые и иные шахты;
коридоры;
технические этажи;
чердаки;
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
иное оборудование, обслуживающее более одного помещения

— И за что из перечисленного выше должен платить собственник апартамента (нежилого помещения)?

— Собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы

за содержание и текущий ремонт общего имущества,
коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и
взносов на капитальный ремонт.

( Определение Верховного Суда РФ от 22 января 2019 г. по делу № 308-ЭС18-14220, А63-935/2018)

— Наталия Владиславовна, а как быть, если собственник апартамента не заключил договор на обслуживание с управляющей компанией?

— Обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений. (п.24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2017).

То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.

— Ну а если владелец апартаментов не пользуется общим имуществом здания?

— Собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например, лифтом.

Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества.

(п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06 2017 г. № 22. «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг…»

— Будет ли взыскана задолженность предыдущего собственника за содержание и ремонт общего имущества здания с покупателя апартамента?

— При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст.158 ЖК РФ)

Подводя итог вышеизложенному, стоит обратить внимание на такую обязательную деталь в подготовке к сделке, как справка об отсутствии задолженностей за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт, которая поможет покупателю избежать многих проблем в будущем.

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

www.flat-story.ru