Хромов Андрей Александрович: "Российский рынок недвижимости развивается. Мультилистинговая система. Что это такое?"

В одном из своих последних докладов Хромов Андрей Александров, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, президент Гильдии риэлторов города Жуковского и Раменского района сообщил, что во всем мире давно разработаны показатели, которые свидетельствуют о справедливой цене на рынке недвижимости. Это та цена, по которой совершает покупки самая заинтересованная часть рынка. Во всем мире справедливая цена соответствует среднедушевому доходу населения. В России и соответственно в Московской области она равна двум среднедушевым доходам.

Стоимость 1 кв. м жилья будет соответствовать средней зарплате по региону, умноженной на два. Второй способ расчета справедливой цены таков: берется цена сдаваемой квартиры на вторичном рынке жилья, это число надо умножить на 100 и получится цена, по которой будут покупать недвижимость.

Общее количество денег, вращающихся в регионе, определяет покупательскую способность населения. Аналитики Российской гильдии риэлторов подсчитали, что количество финансовых средств во время кризиса в Московской области уменьшилось в два раза. В прошлом году проходили инвестиционные или спекулятивные сделки. Люди покупали квартиру для того, чтобы ее перепродать. Доля этих покупателей на рынке составляла половину всех участников. Количество таких альтернативных сделок в этом году уменьшилась вдвое, значит, во столько же раз должны упасть и цены. Если посмотреть, какая цена на вторичке была до кризиса, поделить ее на два, получится цена, по которой будут покупать.

Сделки проходят в той ценовой категории, в которой люди готовы покупать. Еще год-полтора, а может и больше, рынок будет находиться в этой стадии. Чтобы повысить эффективность проводимых сделок купли-продажи, необходимо установить систему взаимодействия между продавцом и покупателям, создать базу объектов недвижимости, в которой бы отражалась вся история его продажи.

Такая программа уже давно работает в США. Это мультилистинговая система, которая представляет собой мощный инструмент для агента. В базе данных можно увидеть изменение стоимости объекта в процессе его продажи. Это хороший аргумент и для продавца, и для покупателя. Когда квартира находится в базе долго, значит надо снижать ее цену. В США все агенты по недвижимости состоят в гильдии. Там, как и в Российской Гильдии риэлторов существует три уровня. Первый – локальный, на уровне муниципального района, второй – штата, третий – Национальная гильдия риэлторов США. Членами гильдии являются физические лица. В понятии американцев брокер – специалист, прошедший специальное обучение и имеющий право подписывать договор. По аналогии с Россией – это директор компании. В компании может быть не один брокер, под каждым из них работает несколько агентов. Агент отличается от брокера тем, что у него другая лицензия, и он не может подписывать договора, а ведет переговоры с клиентом, работает с агентством. Все риэлторы состоят в общественной организации – гильдии, потому что ядром рынка недвижимости США является мультилистинговая система. «Листинг» в переводе с английского означает объект. Мультилистинговая система представляет собой таблицу в Интернете, которая содержит продающиеся объекты. Здесь представлен практически весь рынок недвижимости региона. Все продавцы недвижимости знают, чтобы продать объект, надо попасть в мультилистинг, потому что там же и все покупатели.

В России пока этого нет. Сейчас Гильдия риэлторов Московской области занимается созданием такой базы. В мультилистинговую систему США вход платный. Для членов ассоциации доступ к базе стоит 100 долларов, для тех, кто не является членом гильдии значительно дороже –1000 долларов.

В России аналогом мультилистинга можно назвать базу «Винер», которая открыта только для риэлторов, отчасти это газета «Из рук в руки», журнал «Недвижимость&Цены». Конечно, хотелось бы, чтобы и в нашей стране ситуация на рынке недвижимости изменилась к лучшему, быстрее бы появились новые мощные инструменты для повышения эффективности работы риэлторов. Однако, к сожалению, пока условия, в которых работают агентства недвижимости, меняются крайне медленно.