Эксперты НП "Корпорация риэлторов "Мегаполис-Сервис": Оформлять сделки с недвижимостью через нотариуса будет безопаснее, но дороже
Новая редакция Гражданского кодекса, одобренная Госдумой в первом чтении, возвращает практику нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. Зарегистрировать недвижимость можно будет в «режиме одного окна» у любого нотариуса, минуя БТИ и регпалату. Для этого нотариусов планируют объединить в единую локальную сеть с Росреестром (куда вошла Федеральная регистрационная служба), налоговой инспекцией и миграционной службой для оперативного обмена данными. Сбор документов, необходимых для заключения сделок, станет обязанностью нотариуса, что позволит оперативно решать вопросы граждан. Расчеты между сторонами договора будут проходить через депозитный счет нотариуса, открытый в банке. Продавцы и покупатели будут получать у нотариуса удостоверенный договор купли-продажи только после государственной регистрации сделки. При этом ответственность за действительность и исполнимость сделки нотариус берет на себя.
Вступление данного закона в силу ожидается не раньше 2013 года. Но горячие споры о нововведении не утихают уже долгое время - с начала реформы нотариата в 2010 году. Эксперты Некоммерческого партнерства «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» – ведущего оператора на рынке недвижимости Подмосковья – коллективного члена Гильдии риэлторов Московской области - оценили преимущества и недостатки этого законопроекта, а также подсчитали, как скажется на кошельке простых граждан оформление жилой недвижимости по новым правилам.
В России до 31 января 1998 года все сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению: купля-продажа, мена и дарение квартиры, жилого дома и дачи. Однако эти функции у нотариусов были изъяты с введением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». «Появление этого законодательного акта, в частности, было вызвано тем, что между нотариальным удостоверением и регистрацией договора купли-продажи был временной разрыв, достаточный для того, чтобы совершить противоправное действие, - рассказывает Ольга Садонина, юрисконсульт АН «CENTURY 21 Римарком», партнер Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». - Например, еще раз продать имущество. Поэтому было принято решение ограничиться регистрацией договоров». Однако практика показала, что действующий в настоящее время порядок регистрации права собственности на недвижимость не гарантирует законности сделки. В регистрационную службу представляются уже подписанные гражданами документы, а простая письменная форма договора не удостоверяет, что документ подписан лично участниками сделки, а не другими лицами. «Это порождает высокий уровень преступности в сфере недвижимости, - комментирует Виталий Иванов, генеральный директор АН «Домашний консультант», партнер Корпорации риэлторов. - Аферисты «берут на учет» одиноких пожилых людей и идут на многое, чтобы присвоить их квартиры. Им часто это удается, т.к. сделку по передаче объекта удостоверять не нужно». К тому же, задача регистраторов - ведение реестра прав на недвижимость, а не проверка правовых условий совершения сделки.
При оформлении сделки с недвижимостью через нотариуса снижается вероятность мошеннических действий, а также нивелируются риски по аннулированию договора в суде. Нотариус проверяет все детали договора, выясняет историю объекта, наличие запрещений, арестов и других обстоятельств, запрашивая необходимую информацию в официальных источниках. «К тому же, нотариальный документ всегда можно восстановить, если он утрачен, а нотариальные акты имеют особую доказательственную силу, облегчая рассмотрение споров в суде», - добавляет Игорь Быковский, вице-президент НП «КР «Мегаполис-Сервис». Таким образом, обеспечиваются равные правовые условия и соблюдение закона для всех участников сделки. Однако при всех неоспоримых преимуществах нововведения большие сомнения у экспертов вызывает предлагаемый механизм работы, а именно электронный документооборот. «Внедрение информационных технологий в таком масштабе потребует полного пересмотра работы нотариуса, - считает Игорь Быковский, вице-президент НП «КР «Мегаполис-Сервис». – Проблема в том, что большинство нотариусов не готовы к исполнению новых функций с технической точки зрения. Как это будет работать, можно только догадываться, учитывая качество интернет-соединения, особенно в глубинке. Потребуется большое количество дорогого и сложного оборудования, оплата канала связи и т.д.».
Виталий Иванов уверен, что введение нового порядка приведет к длинным очередям в приемных нотариальных контор. Весь поток граждан, ожидающих в регистрационных палатах, плавно перетечет к нотариусам и присоединится к уже существующей очереди людей, желающих оформить доверенность, согласие или наследство. В настоящий момент в очереди к нотариусу можно простоять минимум 1 час.
Но самые большие опасения экспертов вызывают не техника исполнения удостоверения сделки и длительное время ожидания в нотариальной конторе. «Сделать можно все: купить оборудование, настроить, отрегулировать, обучить персонал, - говорит Игорь Быковский. - Вопрос в том, что расходы на внедрение технических новинок отразятся на цене услуги, а платить за все придется клиентам. Все может придти к тому, что сделки с недвижимостью монополизируются нотариатом. Цена будет назначаться по усмотрению нотариуса, у людей просто не будет выбора: или плати столько, сколько скажут, или поди вон». Сейчас стоимость оформления квартиры, дома или земельного участка складывается:
• госпошлина в размере 2500 рублей;
• кадастровый паспорт/технический паспорт (при необходимости) стоимостью 4000-8000 рублей в зависимости от срока изготовления;
• нотариальное согласие супруга на покупку/продажу (или заявления об отсутствии супруга) стоимостью в среднем 1000 рублей;
• помощь юриста (по желанию) в составлении текста договора по отчуждению объекта недвижимости стоимостью от 3000 рублей.
В итоге можно уложиться в 5000-15000 рублей. Но надо отметить, что оформление загородной недвижимости, как правило, обходится дороже, т.к. необходимо провести межевание земельного участка. «Вряд ли кто-то из нотариусов согласиться провести подобную сделку без этой процедуры, - комментирует Игорь Быковский. – И это правильно! При отсутствии межевания границы не определены, впоследствии по ним возможны споры – нотариусу это не нужно. А проведение межевания это плюс 10000 рублей к расходам и минимум полгода задержек».
Оформление любой недвижимости по новым правилам однозначно будет стоить дороже. В данный момент Федеральная нотариальная палата предлагает единый по всей стране тариф в размере 1% от общей суммы сделки. Т.е. при цене объекта 2 млн. рублей оформление будет стоить 20 000 рублей. Таким образом, удостоверение сделки нотариусом будет обходиться нашим соотечественникам дороже минимум в 2 раза.
*Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» основана в 1995 году и на сегодняшний день является одним из лидеров на рынке недвижимости Подмосковья. В Корпорацию входят более 50 агентств недвижимости России. Основное направление деятельности – оказание риэлторских услуг на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» является членом Российской Гильдии Риэлторов и Гильдии риэлторов Московской области.