О рисках заключения физическими лицами Предварительных договоров уступки прав по Договору участия в долевом строительстве
В данном меморандуме рассмотрен вопрос о возможных рисках для физических лиц, возникающих при заключении Предварительного договора уступки прав по Договору участия в долевом строительстве.
В настоящий момент на практике имеет место следующая ситуация: некое юридическое лицо предлагает физическим лицам (потребителям) заключить Предварительный Договор уступки прав по Договору участия в долевом строительстве по конкретному жилому помещению, который данное юридическое лицо намеревается в будущем заключить с Застройщиком.
Законодательное регулирование вопроса:
В соответствии со Статьей 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 389 ГК РФ, уступка права требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Кроме того, статьей 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - прямо устанавливается необходимость государственной регистрации не только самого Договора участия в долевом строительстве, но также и необходимость государственной регистрации Договора Уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве.
В соответствии со статьей 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, в случае заключения физическим лицом (потребителем) Предварительного Договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, данный Предварительный договор с точки зрения закона будет являться незаключенным, а, следовательно - не порождающим правовых последствий, что влечет за собой серьезные риски для потребителя.