Какую квартиру из двух посоветовать купить Клиенту - юридическая задача с разбором ответов для риэлторов

В апреле 2015 года Гильдия Риэлторов Московской области провела конкурс "Звезда-Подмосковья-2014". Компания "Юридическое бюро" выступила одним из организаторов и главным судьей конкурса в номинации на лучшую брокерскую компанию по юридическому оформлению недвижимого имущества на рынке недвижимости Московской области.

Чтобы стать победителем в номинации на звание лучшей юридической службы   конкурсантам нужно было определить: какую квартиру из двух предложенных посоветовать купить Клиенту?

Предлагаем Вашему вниманию подробный разбор кейсов, предложенных компаниям-участникам.

Проверьте себя - а как бы Вы поступили в подобной ситуации?

Ситуативная задача:

В риэлторскую компанию обратился Клиент, желающий приобрести квартиру в собственность. Исходя из предъявляемых Покупателем требований к приобретаемой недвижимости, Вы, как риэлтор, можете предложить ему только две квартиры, выставленные в данный момент на продажу. После их осмотра Покупатель сообщил Вам, что оба варианта его устраивают. Для того, чтобы принять окончательное решение, Клиент ожидает Ваших выводов по результатам произведенной проверки юридической чистоты объектов.

По обеим квартирам у Вас уже имеется некоторая информация, а также документы, полученные от собственников. Ваша задача – по результатам исследования объектов выбрать наименее рискованный для Клиента вариант.

Итак, Вы уже обладаете следующей информацией:

По первому объекту:

Это трехкомнатная коммунальная квартира, причем:

1. Одну из комнат занимает семейная пара с несовершеннолетним ребенком. Мужу принадлежит одна вторая доля в праве собственности на квартиру. Все трое членов семьи прописаны в квартире. Муж сильно пьющий.
2. Во второй комнате раньше жил пожилой мужчина, который умер 2 года назад, а в настоящий момент там никто не проживает. Мужчине принадлежала одна вторая доля в праве собственности на квартиру. После смерти отца имущество унаследовал его сын. Наследник не против продать недвижимость, но с условием. В договоре должна быть указана цена значительно ниже рыночной. Своё требование он объясняет тем, что 3 года с момента принятия им наследства еще не истекли, следовательно, налоги при продаже ему придется платить в полном объеме. При этом ждать еще год наследник не хочет, готов продавать свою долю немедленно.
3. Что касается третьей комнаты, то в ней еще с советских времен проживает пенсионер. Права собственности у него нет, но в квартире он зарегистрирован. Как выяснилось, при приватизации он отказался от своего права на долю в праве на квартиру. 

Собственники предоставили:

• Свидетельства о праве собственности на доли каждого из них
• Обычную Выписку из ЕГРП
• Кадастровый паспорт на квартиру
• Выписку из домовой книги на текущую дату. 

По второму объекту:

Это трехкомнатная квартира, находящаяся в общей долевой собственности членов семьи: супругов и двух их дочерей (в равных долях). При этом:

1. Квартира получена членами семьи по решению суда - по иску о признании права собственности в порядке приватизации. Право собственности зарегистрировано 5 лет назад.
2. В судебном решении указано, что в ходе судебного процесса был получен отказ от приватизации от еще одного члена семьи – пожилой бабушки, которой на момент совершения такого отказа было около 75 лет. Отказ был оформлен нотариально, лично в суд бабушка не приходила.
3. Глава семейства (муж) сообщил, что бабушка не здорова, так что над ней даже пришлось установить опеку (4 года назад). Поэтому они и продают квартиру, чтобы переехать всей семьей на природу, поправить здоровье бабушки. У бабушки есть и другие дети (брат и сестра - главы семейства), проживающие отдельно.
4. Согласно решению суда, от приватизации в ходе судебного разбирательства отказался также и совершеннолетний сын, представивший нотариальный отказ и не явившийся в суд лично. Сейчас сын служит в армии по контракту.
5. Согласно представленной выписке из домовой книги, на настоящий момент в квартире прописаны только собственники и бабушка. 

Собственники предоставили:

• Свидетельства о собственности на доли каждого из них
• Обычную Выписку из ЕГРП
• Копию судебного решения по иску о приватизации
• Кадастровый паспорт на квартиру
• Выписку из домовой книги на текущую дату. 

Вопросы:

• Какие дополнительные документы риэлтору необходимо запросить у собственника(ов) или получить самостоятельно.
• Какие дополнительные вопросы следует задать Продавцу(ам), чтобы определить возможные риски?
• Какие выводы можно сделать в связи с выявленными рисками?
• Какую квартиру в итоге посоветовать купить Клиенту?

Решение задачи - правильные действия в заданной ситуации

Перед членами ГРМО стояла задача самостоятельно определить проблемные места каждого объекта и запросить соответствующие документы и информацию. Ниже перечисляются документы, которые необходимо изучить, чтобы выявить основные пороки объектов, минимально достаточные для того, чтобы сделать выбор в пользу того или иного объекта.

По первому объекту:

1. Нужно запросить у первого собственника (мужа) Свидетельство о браке, чтобы определить является ли доля в праве, зарегистрированная за ним, совместно нажитым имуществом, и, следовательно, нужно ли получать нотариально удостоверенное согласие жены на ее отчуждение;
2. Необходимо получить у первого собственника (мужа) информацию, имеется ли у семьи альтернативное жилье, куда они смогут перерегистрировать по месту жительства своего несовершеннолетнего ребенка. В любом случае, следует настаивать, чтобы снятие с регистрационного учета осуществлялось до момента заключения сделки.
3. Поскольку наследник столь спешно продает полученную от отца долю, не дожидаясь периода с льготным налогообложением, возникают обоснованные опасения относительно юридической чистоты его прав. Следует проверить базы данных судебных решений и официальные сайты судов по месту нахождения имущества и по месту регистрации наследника, на предмет наличия судебных споров и уже вынесенных судебных решений относительно наследственного имущества. Возможно, поспешность действий сына вызвана тем, что его право оспаривается другими наследниками. В данном случае необходимо определить, нет ли других наследников. Для этого можно опросить соседей на предмет наличия других родственников, а также запросить у сына материалы наследственного дела для анализа (либо доверенность на ознакомление с такими материалами).
4. Следует рекомендовать Клиенту не соглашаться на отражение в договоре с наследником заниженной цены приобретаемого права, так как в случае, если сделка впоследствии будет признана недействительной, требовать с Продавца по суду он сможет только ту сумму денег, которая была указана в договоре. Подробный разбор этого вопроса.
5. Рекомендуется запросить у обоих собственников документ под названием «Сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным», который они могут получить в органах Росреестра. Если собственник был признан недееспособным (ограниченно дееспособным) по решению суда, соответствующие сведения будут отражены в документе. Для того, чтобы дополнительно удостовериться в дееспособности Продавца(ов), можно запросить у них копии водительских прав, а также справку из психоневрологического и наркологического диспансеров (выдается лично). Кроме того, целесообразно проверить суды по месту регистрации собственников на предмет наличия судебных споров относительно их дееспособности.
6. Поскольку есть информация о том, что первый собственник сильно пьющий, имеет смысл получить Справку о добровольном психическом освидетельствовании такого собственника на момент совершения сделки. Такое освидетельствование производится по запросу риэлторской компании специалистом судебно-психиатрической экспертизы, в присутствии самого лица и нескольких свидетелей.
7. Рекомендуется запросить у собственника расширенную (архивную) выписку по квартире, чтобы увидеть историю постановки и снятия лиц с регистрационного учета в данной квартире за весь период. Такая информация позволит определить, имеются ли в квартире лица, имеющие право пожизненного пользования квартирой и лица, выписанные незаконно. Пенсионер, проживающий в квартире, в свое время отказался от своего права на приватизацию, но сохранил за собой право пожизненного пользования этой квартирой. Выселить его из квартиры в судебном порядке не получится. Если договориться, чтобы пенсионер снялся с регистрационного учета до сделки, это поможет снизить риски. Всю историю прописки выписки.

При условии соблюдения вышеперечисленных рекомендаций, такую квартиру можно рекомендовать Клиенту для покупки.

По второму объекту:

1. Рекомендуется запросить у собственника, либо найти самостоятельно на сайте районного суда общей юрисдикции (по месту расположения квартиры) судебное решение относительно признания бабушки недееспособной. По такой категории дел всегда проводится судебно-психиатрическая экспертиза. В ходе экспертизы могло быть установлено, и отражено в судебном решении, что бабушка к моменту лишения ее дееспособности уже длительное время страдала нервным расстройством. В любом случае дееспособность бабушки, на момент совершения ею отказа от приватизации, вызывает обоснованные сомнения. Существует высокий риск того, что иные наследники бабушки по закону (братья или сестры Продавца) будут оспаривать состоявшийся отказ бабушки от получения доли в приватизируемой квартире - как сделки, совершенной гражданином, неспособным на момент ее совершения осознавать значение своих действий (по статье 177 ГК РФ).
2. Рекомендуется запросить у собственника расширенную (архивную) выписку по квартире, чтобы увидеть историю постановки и снятия лиц с регистрационного учета в данной квартире за весь период. Данная информация позволит определить, на каком основании был выписан из квартиры сын, отказавшийся от приватизации. Следует помнить, что лицо, проживавшее в квартире на момент приватизации, и отказавшееся от своего права, сохраняет за собой право пожизненного пользования квартирой. Это относится как к бабушке, так и к сыну. При этом, учитывая, что сын служит в армии, он может не отражаться в текущей выписке из домовой книги на квартиру в качестве зарегистрированного лица, но при этом, сохранять за собой право проживания в квартире, в связи с чем он может быть вновь поставлен на регистрационный учет по возвращении из армии.

Рекомендовать такую квартиру к покупке не стоит, так как исключить риск дальнейшего оспаривания сделки наследниками бабушки не представляется возможным.

Выбор наименее рискованного варианта

Из двух предложенных вариантов, рекомендовать для приобретения Клиенту следует первую квартиру, при условии получения согласия супруги первого собственника на сделку, заблаговременного снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка и пенсионера, при условии указания в договоре купли-продажи реальной цены сделки и получения сведений, подтверждающих дееспособность собственников.

Общие ошибки при проверке объектов. На что риэлторам стоит обратить особое внимание

Запрашивать в паспортном столе информацию по утерянным паспортам в настоящий момент не требуется – на сайте ФМС в открытом доступе размещена база данных «Список недействительных российских паспортов» (утраченных, похищенных).

В качестве решения проблемы с зарегистрированными в квартире лицами, нередко предлагается предварительно (до сделки) оформить нотариальное обязательство выписаться из квартиры. При этом не берется в расчет, что, в соответствии со сложившейся судебной практикой, в случае отсутствия добровольного исполнения по такому обязательству, выписать лицо, имевшее право на приватизацию квартиры и отказавшееся от него, через суд, скорее всего, будет невозможно.

В соответствии со свежей позицией Конституционного суда по данному вопросу, в каждом конкретном случае суд должен определить, отдать приоритет защите прав собственника, либо проживающих в квартире лиц. Совершая сделку до момента добровольного снятия таких лиц с регистрации по месту жительства в квартире, необходимо осознавать, что недвижимость приобретается с обременением.

Никто из участников не предложил запросить у наследника, обладающего правом на комнату из первого примера, материалы наследственного дела, доступ к которым у него есть (ознакомиться, в том числе, можно по доверенности от наследника). Между тем, из Свидетельства о праве на наследство и Свидетельства о смерти, например, невозможно установить интересующую информацию. Комплексное исследование материалов наследственного дела могло бы добавить определенности по данному вопросу.

Вопрос определения исковой давности по наследственным спорам: несмотря на то, что общий срок исковой давности составляет 3 года, в случае с исками наследников недееспособного лица, такой срок начнет течь не с момента нарушения права наследодателя, а с того момента, когда наследникам станет известно о факте нарушения.

Не стоит забывать о том, что существует возможность запросить из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним не только классическую Выписку о правах и выписку о переходе прав (некоторые еще называют ее «архивной»), но и такие виды информации, предоставляемой по запросу собственника (доверенного лица), как:

• Выписка о содержании правоустанавливающих документов
• Справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости
• Сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. 

Все вышеперечисленные документы несут в себе информацию, которая может оказаться существенной при оценке рисков приобретения объекта.

Источник информации

Если Вам нужна помощь профессионального юриста по недвижимости в Москве или Вам нужен юрист для оказания дистанционных юридических услуг  - заполните анкету или пришлите свой вопрос  - и мы свяжемся с Вами в ближайшее время.