За последний год вопросам качества жизни в Подмосковье уделялось много внимания, и на то были причины. С одной стороны, политические: приход на пост губернатора Московской области Андрея Воробьева и его предвыборные обещания «сделать качество жизни таким, как в Москве». С другой стороны, необходимость повышения качества жилья и инфраструктуры уже стала очевидной застройщикам в виду все увеличивающейся конкуренции на рынке новостроек. Что же в итоге есть у конечного потребителя, т.е. у жителя Подмосковья?

Что такое комфорт?

Благоприятная и комфортная среда обитания всегда была актуальной практически для каждого человека. Что мы вкладываем в понятие «комфорт»? На эту тему есть исследования ученых-урбанистов, которые склоняются к выделению наиболее важных для городского жителя факторов или «элементов» комфортности, создающих жизненную городскую среду и отвечающих биологическим, психологическим, трудовым, экономическим и социальным потребностям человека.

Важны ли, в действительности, факторы из этого списка для покупателя недвижимости, и как их можно расставить в порядке приоритета?

Исполнительный директор «Кредит-Центр недвижимость» (входит в Гильдию риэлторов Московской области) Сергей Рябчиков убежден, что это сложная задача: «Кому-то нужна инфраструктура, а кому-то экология. И покупатели разбиваются по главенству каждого из факторов примерно в равных долях».

Тем не менее, мы попытаемся составить примерный рейтинг характеристик комфорта, основываясь на мнениях экспертов на рынке недвижимости в Московской области.

Залог успеха – транспортная доступность

Многие специалисты сходятся во мнении, что фактор транспортной доступности наиболее важен для покупателя. Тем не менее, различные люди рассматривают его по-разному.

«Работа рядом с домом имеет ключевое значение при покупке недвижимости, – утверждает эксперт по недвижимости Родион Сахаров из "Ипотечной компании Московской области". – Еще в царской России, как и в Советском Союзе, существовали мощные программы заселения отдаленных уголков страны. Сегодня мы видим ровно противоположную ситуацию. По нашей статистике около 30 % всех сделок на наших объектах (ЖК “Рязановский”, ЖК “Львовский”) совершаются покупателями из регионов. Это говорит о рациональном стремлении людей искать работу в экономически развитых Москве и Московской области».

Генеральный директор риэлторской компании «Сити +» (входит в Гильдию риэлторов Московской области) Ольга Трошина также считает транспортную доступность важнейшим фактором, влияющим на решение покупателя жилой недвижимости: «Несмотря на то, что город Балашиха имеет более развитую инфраструктуру, различные варианты проведения досуга, расширенные возможности получения образования и медицинской помощи, транспортное сообщение между Балашихой и Москвой налажено на порядок хуже, чем между Железнодорожным и Москвой. По мнению клиентов нашей компании – покупателей недвижимости трудоспособного возраста – время, затраченное на дорогу в Москву и обратно в Железнодорожный, в 1,5-2 раза меньше, чем в Балашиху. Более того, в ближайшее время ситуация в Железнодорожном еще и улучшится – в генплане развития Московской области предусмотрено введение в эксплуатацию ветки метро к концу 2015 года».

Новое понятие «транспортного комфорта» вводит вице-президент НП «Корпорация риэлторов Мегаполис-Сервис» Игорь Быковский, поясняя его так: «Для покупателя становится важным не только сообщение со столицей, но и внутри города». «Еще однажды у нас не стали брать квартиру из-за того, что на пути из Электроуглей в Железнодорожный надо форсировать, другого слова не подберешь, два железнодорожных переезда», – комментирует эксперт.

Инфраструктура – понятие индивидуальное

На 2-ом месте в рейтинге критериев комфортности – инфраструктура, предполагающая, по мнению Родиона Сахарова, стандартный набор с учетом возрастной характеристики клиента: «Большинство наших покупателей – молодые семьи. Как правило, их запросы по наличию инфраструктуры сегодня одни и те же – школа, детский сад, спортивный комплекс».

В то же время, директор по продажам девелоперской компании MR Group Дмитрий Цветков подчеркивает важность наличия инфраструктуры рядом с объектом недвижимости: «Сегодня на рынке Подмосковья проекты без инфраструктуры практически не востребованы. Поэтому наши объекты, в частности «Новое Ступино», будучи недорогими по стоимости, обладают, тем не менее, хорошей инфраструктурой. Сейчас там действуют детский сад, медпункт, паспортный стол, торговый центр с супермаркетом, аптекой и кафе, центр раннего развития, пункт полиции, есть детские площадки, мини-зоопарк, вся необходимая инженерная и дорожная инфраструктурара, интернет. В ближайшее время начнется строительство школы и пожарного депо».

К слову сказать, кроме девелоперов вопросами инфраструктуры в Подмосковье активно занимается Правительство Московской области. «Подход к строительству жилья в Московской области будет изменен», – заявил губернатор региона Андрей Воробьев. «Задача – прийти к общему пониманию того, что дома в Подмосковье с 2013 года не будут строиться без опережающего строительства школ, поликлиник, детских садов и всего того, что необходимо человеку для нормальной жизни», - отметил губернатор. Впрочем, стоит отметить, что часть ответственности за строительство инфраструктуры он предполагает возложить на девелоперов, как следует из его предвыборных заявлений.

Хорошая экология – прерогатива богатых или очень бедных?

Экология – пожалуй, самый противоречивый фактор комфорта, как в глазах покупателей недвижимости, так и девелоперов, и даже Правительства Московской области.

С одной стороны, приходит мода на экологичность как в строительных материалах и технологиях, так и в «продвижении» объектов недвижимости через присоединение приставки «ЭКО» и позиционировании объекта недвижимости как «экологичного»: эко-парк «Нахабино», ЖК «Эко Квадрат», МФК «Снегири-Эко», ЖК «Эко Видное», эко-город «Новое Ступино» и т.д. Что вкладывают в это понятие девелоперы?

По словам Евгении Старковой, директора по маркетингу компании MR Group, «приставка “эко” в названии “Эко Видное”, несомненно, привлекает потенциальных клиентов, но не является ключевым фактором при приобретении недвижимости: покупатели оценивают, прежде всего, расположение проекта, формат жилья, стоимость, наличие необходимой для комфортной жизни инфраструктуры в проекте и поблизости. В то же время, в проекте Новое Ступино появление приставки “эко” неслучайно: мы вкладываем сюда наличие полноценной городской инфраструктуры при низкой, почти загородной, плотности застройки (что тоже является определенным признаком экологичности для жителей) и расположение вдали от городов и, соответственно, источников загрязнения окружающей среды. Кроме того, в Новом Ступино нет центральных теплостанций, т.к. в каждом типе недвижимости установлены двухконтурные газовые котлы, что позволяет исключить потери тепла на теплотрассах и сжигать газ по потребности. Это способствует энергосбережению и сокращает стоимость коммунальных услуг. В индустриальном парке “Ступино 2” не будет вредных производств, мы рассчитываем привлечь только экологически чистые производства. Из общения с жителями города можно сказать, что им также очень нравится чистый воздух и экология (около половины жильцов Нового Ступина сейчас – это москвичи). Ну и, конечно же, в дальнейшем на территории города запланировано строительство парковых зон и водоемов».

Среди покупателей вторичной недвижимости «объекты с хорошей экологией, расположенные у воды или рядом с лесом обычно недоступны для покупателя сегмента “эконом” с точки зрения транспортной доступности и цены», – комментирует ситуацию Родион Сахаров.

Следует отметить, что важность экологической составляющей при проживании в Подмосковье не прошла мимо внимания Правительства Московской области. 1 августа 2013 года была принята государственная программа «Экология и окружающая среда Подмосковья», в которой было определено, что «cостояние окружающей среды – одна из наиболее острых социально-экономических проблем, прямо или косвенно затрагивающих интересы каждого человека».

В то же время, заместитель министра, начальник Управления природопользования Сергей Гильденскиольд проинформировал Urbanus.ru о том, что «проект государственной программы Московской области “Экология и окружающая среда Подмосковья 2014-2018 гг.” в настоящее время окончательно не утвержден. Проектом предусмотрены мероприятия регионального (областного) значения. Мероприятия городских округов и поселений реализуются в соответствии с городскими и районными программами».

Кому важны соседи?

Социальное окружение, а проще говоря, соседи – тема актуальная, скорее, для покупателей элитной недвижимости. Именно в этом сегменте люди склонны платить «вступительный взнос» за принадлежность к узкому кругу «избранных». Однако если российский покупатель имеет ограничение только суммой покупки, то, к примеру, при покупке кондоминиума в США требовалось бы одобрение всех соседей относительно кандидатуры нового владельца для въезда в новый дом.

Что касается рядового покупателя, то «в соседях не хотят иметь явно деклассированный элемент, но этот фактор далеко не решающий в эконом-сегменте, и фейс-контроль в этом случае не уместен. Там, где элитное жилье, в престижных районах – там многие параметры комфорта приобретает смысл. А если хорошие соседи, прекрасная экология, но цена на пару миллионов превышает бюджет, тут уж не до высоких материй», – делится наблюдениями Игорь Быковский. С ним соглашается и Родион Сахаров: «Вопросы о соседях клиенты задают в последнюю очередь, уже после покупки квартиры».

Работа рядом с домом: актуальная потребность или роскошь, за которую не стоит переплачивать?

И завершает наш рейтинг еще один фактор, на который только начинают обращать внимание жители Подмосковья – наличие работы рядом с домом. Станет ли он трендом при покупке недвижимости – пока открытый вопрос, поскольку речь может идти, например, о социальных группах, объединенных профессиональным интересом. В Советском Союзе к ним можно было бы отнести наукограды: Королев, Чехов, Дубну и другие, существующие до сих пор. Сейчас они не отвечают первоначальной цели, и люди покупают там недвижимость, редко руководствуясь соображениями «рабочего места поблизости от дома». В большинстве случаев наличие работы рядом с домом, в действительности, людей не напрягает. Покупают жилье, как правило, уже где-то работающие люди.

Попыткой реанимировать наукограды и вдохнуть в них жизнь можно назвать государственный проект по созданию особых экономических зон (сокращенно ОЭЗ) с особыми условиями по покупке жилья для тех, кто работает на предприятиях-резидентах этой особой зоны. В частности, на территории ТВТ «Дубна» в настоящий момент ведется строительство первого дома, квартиры в котором выкуплены сотрудниками предприятий-резидентов данной особой экономической зоны. По словам представителя ОЭЗ, ввод в эксплуатацию здания предполагается в 2014 году.

***

«Даже в самые тяжелые времена надо хоть немного думать о комфорте», – утверждал писатель Эрих Мария Ремарк в знаменитом романе «Триумфальная арка». Военные времени миновали, вместе сними потихоньку уходит в прошлое и поговорка «что русскому хорошо – то немцу смерть», предполагающая диаметрально противоположные взгляды на жизнь. И сейчас понятие «комфорт» становится в большей или меньшей степени близко каждому. А вот какую степень этого комфорта выбрать, предстоит решать все же самостоятельно.

Ольга Чудинова
www.urbanus.ru