Покупка квартиры по переуступке: как избежать рисков?

Продажа недвижимости в объектах, на которые застройщик еще не передал право собственности участникам долевого строительства, – довольно распространенная процедура. В этом случае вместо классической сделки купли-продажи будущий собственник совершает сделку по приобретению квартиры по переуступке прав. Договор переуступки обладает рядом особенностей, и, чтобы избежать возможных рисков, покупатель должен в них разбираться.

Виды переуступки прав

Существуют два основных типа покупки квартиры по переуступке прав собственности на недвижимость:

1. По ДДУ (договор долевого участия). Согласно договору долевого участия, должны быть выплачены все денежные средства по квартире, либо неоплаченная сумма переходит покупателю в качестве его обязательств. По ДДУ жилье может быть переуступлено неограниченное количество раз, однако в каждом случае должна осуществляться государственная регистрация. Считается, что покупка квартиры по переуступке с помощью ДДУ является наиболее безопасным видом сделки.

2. По предварительному договору купли-продажи. Как и следует из названия договора, продавец уступает покупателю не право передачи квартиры и права собственности после окончания строительства объекта, а только право требования заключить основной договор купли-продажи в будущем на определенных условиях и в установленный срок. Если такой договор будет расторгнут после покупки квартиры по переуступке, то новый участник взаимоотношений с застройщиком не будет иметь право на квартиру, а сможет лишь получить внесенную при приобретении строящегося жилья денежную сумму.

Проведение сделки

Сделка осуществляется при обязательном участии компании-застройщика – без согласия компании покупка квартиры по переуступке просто не может быть проведена. Нередко за согласие на сделку застройщик берет деньги – как правило, от 1% до 5% от общей стоимости недвижимости. Договор уступки включает в себя множество деталей, в неукоснительном порядке в нем должно прописываться:

• • по какому договору осуществляется переуступка;
• • какие документы передаются продавцом новому владельцу;
• • содержание уступаемого права, его сроки и цена;
• • условия сделки, которые отличаются от условий, прописанных в первоначальном договоре.

После подписания договора покупатель должен иметь на руках следующие документы:

• • договор переуступки;
• • основной договор, по которому изначально приобреталось жилье и по которому была осуществлена покупка квартиры по переуступке;
• • подтверждение о проведении необходимых денежных расчетов между продавцом и покупателем; если это предусмотрено договором – письменное согласие сторон на уступку;
• • акт о передаче всех вышеназванных документов.

Основные риски

Главное при заключении договора уступки прав - тщательно проверять все документы и консультироваться с квалифицированными специалистами. Однако и в случае, когда все нюансы учтены, полностью избежать рисков не получится. Если договор долевого участия будет расторгнут до сдачи дома, покупатель получит не ту сумму, которую он вносил в момент переуступки прав, а сумму, которая была внесена первоначальным приобретателем квартиры и обозначена в ДДУ. А стоимость одного и того же жилья за время строительства дома может возрасти на 40-60%, поэтому при покупке квартиры по переуступке есть вероятность достаточно значимых финансовых потерь.

www.ppl.nnov.ru