25.05.2012

Улучшение жилищных условий – одна из важных задач растущей семьи, не удивительно желание владельца квартиры в старом доме переехать в квартиру большей площади. Обменять меньшую квартиру на большую без доплат – звучит очень даже заманчиво. Однако, насколько это реально в действительности? Об этом мы попросили рассказать Рябчикова Сергея Ивановича, исполнительного директора ООО «Кредит-Центр недвижимость», аттестованного брокера Российской Гильдии Риэлторов.

Рябчиков Сергей Иванович исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость»

Данный обмен люди пытаются осуществить несколькими способами.

Наименее перспективный из них – это когда, определив, сколько стоит нужная им квартира, люди вычитают из этой суммы имеющуюся у них доплату и выставляют свою квартиру на рынок по получившейся цене. Естественно, эта цена в большинстве случаев сильно отличается от рыночной в большую сторону, поэтому в агентствах такие квартиры встречаются редко. Их продают по частным объявлениям и по знакомым сами собственники. На все попытки убедить их снизить стоимость можно услышать железобетонный по своей логике ответ: «Тогда я не смогу обменяться». Тем не менее, в многолетней практике бывали случаи, когда такие обмены осуществлялись. Покупатели, исполнившие мечту продавца, как правило, были из числа анахронизмов советских времен, принципиально не обращающихся в агентства не только ради покупки, но даже ради сравнения цен на однотипные квартиры, чтобы их не дай бог «не принудили заплатить комиссию».

Другой, более перспективный вариант – переезд в район с меньшей престижностью. Раменское, конечно, не Москва, но и здесь существует определенное зонирование. Так, однокомнатную «чешку» в районе 21 школы вполне можно поменять на двухкомнатную в девятиэтажке в районе Коммунистической с доплатой 500 – 600 тысяч рублей, при средней стоимости комнаты в Раменском около миллиона.

Наиболее же часто встречается вариант обмена, требующий потерпеть какое-то время определенный дискомфорт проживания, но затем окупающийся сторицей – обмен на новостройку. Данный вариант тем более реален, чем меньше квартир в свободной продаже на вторичном рынке жилья и чем больше одновременно строящихся в городе домов. Например, в Раменском сейчас 7 конкурирующих друг с другом застройщиков, что сдерживает цену новостроек и соответственно делает стоимость жилья более доступной.

По данным многолетних исследований, разница в цене квартиры на начальном этапе строительства и после регистрации права собственности в домах г.Раменское достигает 30-35 % (плюс, естественно, инфляция). Возьмем, к примеру, двухкомнатную квартиру общей площадью 64 кв.м, стоящую на начальном этапе строительства около 3 млн. руб. Стоимость точно такой же квартиры в рядом расположенном доме, но уже с зарегистрированным правом застройщика (либо купившего ее на этапе строительства дольщика), будет составлять не менее 4,1-4,3 млн. руб. Исключение составляют дома с конструктивными недостатками либо неудачным расположением. Преимущество приобретения квартиры на этапе строительства составляет более 1 миллиона рублей. Стоимость однокомнатной квартиры в панельной девятиэтажке общей площадью 33-34 кв.м. составляет в зависимости от района 2,7-2,9 млн. рублей. Сумма доплаты за 30 с лишним квадратных метров – 300-500 тысяч рублей, то есть 10-15 тысяч рублей за кв.м! Если же у Вас двухкомнатная квартира с проходными комнатами в хрущевке общей площадью 43 кв.м, то Вы можете обойтись вообще без доплаты!

Подобная картина и с обменом двухкомнатной вторички на трехкомнатную новостройку. Но я упоминал выше о некотором дискомфорте такого обмена. Чтобы обмен успешно осуществить, необходимо четко понимать следующее.

Во-первых, в качестве варианта обмена я настойчиво рекомендую рассматривать дома, строящиеся и продающиеся только в соответствии с Федеральным Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Если организация строит и продает квартиры с нарушением закона, то Ваши шансы, как простого гражданина, добиться законной справедливости в случае возникновения каких-либо проблем (сроки сдачи, двойные продажи, дополнительные денежные поборы) ничтожны. Поэтому если Вам предлагают купить квартиру в строящемся доме по любому договору, КРОМЕ регистрируемого в Управлении Федерального Кадастра договора долевого участия (либо так же регистрируемой уступки прав в долевом участии) с оплатой ПОСЛЕ регистрации, лучше откажитесь от подобной покупки.

Во-вторых, вы имеете возможность обменять свою квартиру на имущество, которое скоро вырастет в цене до 30 % сверх инфляции. Но для этого у вас либо должна быть свободная квартира (которую Вы, возможно, сдаете) для такого обмена, либо возможность переехать к кому-либо (например, к родителям) на время, пока достроится дом.

В-третьих, обмен обменом, но без дополнительных вложений все равно не обойтись – новостройку придется отделывать. Правда, и здесь можно найти серьезный плюс: отделывать вы будете качественно и «под себя», так что эти расходы можно сравнить с расходами на ремонт нынешней квартиры и…вздохнуть с облегчением: чтобы качественно отремонтировать меньшую по площади квартиру, в ремонт Вы вложитесь не меньше.

Итак, все вышеперечисленные условия мы учли, пора приступать к процессу обмена.

Рассмотрим вариант реального обмена на примере. Допустим, у вас однокомнатная квартира 33 кв.м. в девятиэтажке на Левашова или Приборостроителей в хорошем состоянии на среднем этаже. Стоимость такой квартиры может составлять ориентировочно 2,7 – 2,9 млн. рублей.

Что сегодня можно приобрести взамен и с какой доплатой?

1. Ул. Северное шоссе, к. 2 (застройщик – ООО «Синара», продавец ООО «Кредит-Центр недвижимость»). Стоимость ТРЕХКОМНАТНОЙ квартиры 81,4 кв.м с кухней 13 кв.м. составляет 3,9 миллиона рублей. То есть доплата составит чуть больше миллиона за 2 (ДВЕ!) комнаты. Причем, если этого миллиона нет в наличии, Вам с готовностью придут на помощь Сбербанк либо ВТБ-24, предоставив многолетний кредит со ставкой от 12 % годовых. Причем плановый срок ввода дома в эксплуатацию еще в этом году, то есть с учетом времени на ремонт Вы с уверенностью можете рассчитывать переехать из тесной однушки в просторную трешку уже в следующем.

2. Ул. Северное шоссе, к. 4 (застройщик – ООО «Синара», продавец ООО «Кредит-Центр недвижимость»). Стоимость двухкомнатной квартиры 64,2 кв.м с кухней 10 кв.м. составляет 2,95 миллиона рублей.

То есть размер доплаты составит 5000 (ПЯТЬ ТЫСЯЧ)! рублей за кв.м. новой квартиры. Это почти в 6 раз ниже, чем даже обещанная правительством (и, естественно, не исполненная) стоимость квадратного метра жилья. Кроме того, эту доплату без удорожания можно растянуть до марта 2014 года, то есть платить примерно по 7-8 тысяч рублей в месяц, не влезая в ипотечное ярмо.

Правда в этом случае потесниться с родителями придется подольше – около двух лет. Плюсы домов на Северном шоссе: удобное расположение почти в том же районе, пешеходная доступность до ж/д станции, рядом прекрасный спортивный комплекс, 2 школы (плюс еще одна строится), поликлиника (взрослая и детская), оплата по договору долевого участия после регистрации (защита дольщика со стороны Закона), единственные в городе трехметровые потолки, возможность резервирования новой квартиры за собой до момента продажи старой.

3. Микрорайон 10, д.10 (застройщик «ЮИТ Московия», продавец «ЮИТ Московия», «Кредит-Центр»).

Стоимость двухкомнатной квартиры 57 кв.м. с кухней 8,9 кв.м. составляет 2,91 млн. рублей.

Плюсы: высочайший уровень надежности застройщика, хорошая транспортная доступность до ж/д станции и объектов инфраструктуры, оплата по договору долевого участия после регистрации, дом сдается в начале следующего года.

Таким образом, почти 57 метровая квартира с кухней почти 9 кв.м обойдется вам практически без доплаты, можно сказать рекламным слоганом «20 квадратных метров в подарок».

Минусы: развитие района пока в перспективе, реально инфраструктура шаговой доступности появится через несколько лет.

4. Чугунова, 23-25 (застройщик «ЮИТ Московия», продавец «ЮИТ Московия», «Кредит-Центр»).

Удачное место расположения дома и высочайшая стоимость бренда застройщика делает подобный обмен хоть и менее выгодным финансово, но достаточно интересным. Стоимость двухкомнатной квартиры 54 кв.м. с кухней 10 кв.м. составляет 3,6 млн. рублей.

5. Приборостроителей (застройщик ООО «МОИС», продавец «Кредит-Центр») В ближайшее время начнется строительство нескольких новых домов. Планировки и цены квартир очень интересны, а развитая инфраструктура и авторитет застройщика вполне сопоставимы с Чугунова.

Продажи начнутся в ближайшее время, но предварительно ознакомиться с вариантами для принятия в будущем решения можно уже сейчас в офисах продавца.

Пресс-служба Гильдии риэлторов города Жуковского и Раменского района