В наступившем 2011 году российское оценочное сообщество будет отмечать 18-летие своей деятельности в нашей стране. Но, несмотря на столь внушительный для российского рынка возраст, до сих пор не решено большинство проблем оценочного сообщества и рынка недвижимости в целом.

Управляющая подсистема рынка до сих пор заставляет оценщиков действовать в рамках жесткой модели цивилизованного рынка, а реальный российский рынок очень далек от основных параметров этой модели. Большинство оценщиков сталкиваются с отсутствием на рынке достоверной информации о рыночной и иной стоимости объектов недвижимости.

В последние годы ситуацию усугубляет и кризис, в результате которого существенные потери понесла часть профессиональных участников рынка недвижимости, а основные характеристики этого рынка претерпели значительные изменения, что еще более осложнило выполнение работ оценочным компаниям.

Качество выполнения работы оценочным сообществом зависит, в первую очередь, от качества используемой для этих работ информации и от корректности используемых методов и подходов. К настоящему времени сложилась ситуация, когда целесообразно создавать национальный банк качественных данных о рынке и создавать национальную систему мониторинга рынка недвижимости, что впервые законодательно определено в федеральном законе №167-ФЗ.

Все это необходимо делать с помощью института государственно-частного партнерства, поскольку в противном случае целевые бюджетные деньги будут использованы неэффективно и не принесут желаемого многими участниками рынка результата.

New Normal для России

Ксения Юдаева, Директор Центра макроэкономических исследований Сбербанка России
Специально для Бюллетеня RWAY

После очень успешного предыдущего десятилетия, когда средние темпы роста глобальной экономики составляли 4,2% в год, по сравнению с 3,1% в предыдущие 20 лет, глобальная экономика вступила в новую фазу. Хотя темпы глобального роста в ближайшие 5 лет, по прогнозам МВФ, останутся на уровне, превышающем 4%, проявилось существенное различие между развитыми и развивающимися странами.

В развитых странах в период роста накопилось множество проблем, связанных, в первую очередь, с высокой долговой нагрузкой потребительского или государственного сектора. Особую остроту проблемы приобрели в тех странах, где перед кризисом наблюдался бум в секторе недвижимости и подпитывавший его кредитный бум, часто связанный с притоком капитала. В число таких стран входят США и Великобритания – страны, ставшие эпицентром кризиса, обанкротившаяся одной из самых первых - Исландия, а также одни из самых проблемных стран Еврозоны – Ирландия и Испания. Благодаря долговым проблемам, темпы экономического роста в этих странах сейчас существенно ниже докризисных, а безработица значительно выше. Процесс снижения долговой нагрузки должен будет идти в них еще некоторое время. Поэтому уже сейчас ситуацию с низким темпом роста и высокой безработицы в приложении к этим странам, прежде всего, США, стали называть New Normal (Новая норма).

В развивающихся странах ситуация значительно лучше. Там экономический рост находится на том же уровне, что и раньше, т.е. они растут приблизительно с темпами, равными потенциалу. Правда, это не означает, что они не сталкиваются со сложностями. Первая из них – это глобальные дисбалансы. Это, прежде всего, проблема Китая и некоторых других стран Азии. У этих стран большие профициты баланса текущих операций, а у основных покупателей их продукции из развитых стран – дефициты и проблемы с бюджетом. Нужна ребалансировка, а значит, и структурная перестройка экономики. Легко сказать, что эти страны должны расти за счет внутреннего спроса. Сложнее – построить промышленность и сектор услуг, которые обеспечат такой рост. Пока переключение роста в этих странах, прежде всего в Китае, было связано с большими государственными инвестициями в инфраструктуру и строительство. Последнее чревато формированием пузырей, особенно на фоне второй проблемы – массированного притока капитала в эти страны, вызывающего инфляцию и пузыри на рынках активов.

Россия находится в промежуточной ситуации. Она довольно неплохо пережила кризис, но модель функционирования экономики все равно поменялась.

Можно даже говорить о «новой норме», хотя ее характеристики несколько другие:
• Медленный экономический рост, причем, как и в США, замедление является не столько циклическим, сколько структурным. Низкая по российским меркам безработица, что, безусловно, отличает Россию от США, где безработица, напротив, держится в настоящее время на очень высоком уровне — 9,8%. В России безработица снизилась уже до 6,8% (октябрь 2010 года), причем сезонно сглаженный показатель безработицы составляет 6,3%.
• Дефицитный бюджет при недофинансировании государственных инвестиций. Снижение дефицита в значительной степени происходит за счет сокращения расходов на экономику (с 31,3% ВВП в 2009 году до 23,4% в 2010 году), при том что социальные расходы и расходы на силовые ведомства растут (расходы на пенсии в 2010 году выросли более чем на 40%, расходы на силовые ведомства должны увеличиться в 1,7 раз в 2011–2013 года).
• Рост внебюджетных социальных обязательств (как из-за растущих обещаний, так и из-за плохой демографии), что требует отхода от политики 2000-х годов по снижению налогов. Проблема не только в старении населения, но и в неравномерности его структуры. В 2000-х в рабочую силу входило относительно многочисленное поколение, рожденное в 1980-х, а выходило на пенсию поколение 1940-х гг. рождения. Сейчас в рабочую силу входят те, кто родился в 1990-е – период максимального спада рождения, а пенсионерами становятся рожденные в относительно благополучные 1950-е.
• Снижение положительного сальдо счета текущих операций. Доходы населения – это, пожалуй, единственный экономический показатель в России, который уже давно превысил предкризисный уровень. Серьезно этому помогла политика государства: на пике кризиса были повышены пенсии. Но политика по поддержке доходов привела к росту импорта. С другой стороны, на фоне стабильных цен на нефть экспорт растет гораздо медленнее. Более того, изменения на глобальном газовом рынке меняют конкурентную среду для продажи российского газа. В результате уже случаются такие казусы, как падение в III квартале 2010 года физических объемов экспорта газа на 22,5%. Все это ведет к снижению внешнеторгового сальдо и счета текущих операций.
• Отсутствие интереса к России со стороны отечественных и иностранных прямых и, в значительной степени, портфельных инвесторов, а в последнее время и карри-трейдеров. Валютные войны для России стали абсолютно теоретической концепцией: в то время, как Бразилия, Индия и Южная Корея борются с притоком капитала, из России идет отток. Это хорошо видно по данным ЦБ: недавно было объявлено, что в III квартале 2010 года отток капитала составил $15 млрд., а а ноябре уже $9 млрд.

Полностью статья К.В. Юдаевой была опубликована в январе, №190 Бюллетень «RWAY»

Пресс-служба Гильдии риэлторов Московской области