По окончании второго месяца осени стало понятно, что ажиотаж, возникший на московском рынке недвижимости во второй половине лета, оказался непродолжительным и не перерос в масштабный и последовательный подъем. Макроэкономическая ситуация продолжает балансировать на грани нового кризиса, грандиозные планы по расширению столицы и застройке новой Москвы пока только остаются планами, не получившими какой-либо конкретики, а предвыборная президентская интрига разрешилась слишком быстро, чтобы продолжать подпитывать ажиотаж до весны. Поэтому некоторый скачок спроса и цен на отдельные объекты недвижимости, в частности на новостройки Москвы и Подмосковья экономкласса, имевший место на стыке лета и осени, так и не перерос в стабильное и полномасштабное подорожание жилья. Более того, нестабильные курсы валют сейчас сильно искажают и без того запутанную ценовую картину.

Хорошо это или плохо, но московский рынок недвижимости по-прежнему остается мультивалютным. И хотя цены на основную часть жилья, а именно недорогие квартиры экономкласса, почти всегда номинируются в рублях, цены на более дорогую недвижимость нередко «живут» в долларах или евро. Это обстоятельство отмечает недавнее расследование журнала www.metrinfo.ru, изложенное в статье «Рынок недвижимости сегодня. Расчеты: доллар или рубль. Скажется ли падение рубля на ценах на квартиры». Так, квартиры в домах бизнес-класса, элитное жилье и коммерческая недвижимость нередко отдают предпочтение доллару, а не рублю, во многом потому, что их продавцы и покупатели в большей мере мыслят мировыми валютами, нежели национальной.

В результате при валютной нестабильности возникает следующая картина. Если курс доллара резко подскочил к рублю, то и все цены, номинированные в рублях, автоматически снижаются в долларовом выражении, и это приводит к падению средней долларовой стоимости метра. А средняя цена в рублях, напротив, подрастает, за счет той доли квартир, цены на которые номинированы в долларах или индексируются продавцами к доллару. Но когда курс доллара вновь начинает снижаться, то все происходит наоборот.

Именно это мы и наблюдаем последние 2 месяца. Резкий рост курса доллара привел к тому, что долларовый индекс стоимости жилья «клюнул» вниз. По данным аналитического центра www.irn.ru, снижение долларового индекса в октябре составило 2,1%. При этом средняя рублевая цена метра за последние 2 месяца подросла. Сейчас падение долларовых цен приостановилось, зато средняя цена в рублях несколько скорректировалась назад – это можно наблюдать на графике журнала www.metrinfo.ru. Поэтому делать окончательные выводы о том, выросли ли цены на недвижимость в Москве и Московской области за этот период или нет, можно будет уже ближе к концу года, когда подобная турбулентность цен устаканится. Впрочем, следует отметить, что нынешний уровень цен на московские квартиры порядка 5.000$ за квадратный метр, или 150 тысяч рублей за метр, являются хорошими круглыми отметками для ценовой стабилизации.

Итоги октября в отношении цен на квартиры в Москве позволяют хорошо проиллюстрировать сделанные выше утверждения о приверженности разных типов жилья разным валютам, а также об инвестиционном характере активизации рынка последних месяцев. Крайне примечательна динамика цен по типам жилья. В то время как все сегменты в октябре в минусе: от 1,2% до 3,2% при снижении общегородского индекса на 2,1%, сегмент «современные монолитно-кирпичные дома» - в плюсе более чем на процент! Что это значит?

Во-первых, что цены на квартиры в монолитно-кирпичных домах в основной своей массе привязаны к доллару, а не к рублю. Так привязанные в основном к рублю панельные дома или «старый кирпич» с ростом доллара сразу «клюнули» по цене вниз, а современное дорогое жилье, напротив, подросло вслед за долларом. Более того, наличие «плюса» по этой категории жилья означает, что прирост цен на него даже обогнал рост доллара, а значит, это не просто индексация цены, а еще и наличие спроса. Причем несложно догадаться, что этот спрос сформирован далеко не обычными покупателями с рублевой зарплатой и ипотекой. Купить квартиру в условиях риска развития кризиса могут только люди со свободными деньгами, ищущими «вечные» ценности для сохранения своих средств. Поэтому для подобных инвестиций выбирается наиболее качественное современное жилье, поэтому и цены в этом сегменте валютные, более характерные для инвесторов.

Полностью аналогичная картина наблюдается и по географии. В частности, 3 наиболее насыщенных дорогим жильем округа Москвы: Центральный округ, Западный округ и Юго-Западный округ оказались в октябре в наименьшем минусе. А в наибольшем - все районы за МКАД, Северо-Восточный округ и Южный округ.

Среди районов, которые в октябре остались в плюсе, также больше дорогих: Якиманка, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Замоскворечье, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская, Таганская, Марксистская, Курская, Чкаловская и Проспект Вернадского. А в наибольшем минусе (до 3,4%): Красногвардейская, Братеево, Зябликово, Перово, Богородское, Метрогородок, Улица Подбельского, Черкизовская и другие.

Нынешняя осень еще раз показала, насколько слабым остается реальный платежеспособный спрос со стороны покупателей жилья. Казалось бы, и объемы строительства жилья в Москве резко снизились, и ипотека в Москве и Подмосковье почти вернулась на докризисный уровень, и развитием инфляции всех напугали, и отменой доллара из-за дефолта Америки, и отменой евро из-за развала еврозоны. Вроде бы при всем богатстве выбора ничего не остается, как всеми правдами и неправдами скупать немногочисленные квартиры, выставленные на столичный рынок. Но весь агрессивный информационный фон этого года, подводящий каждого к необходимости купить недвижимость в Москве, оказался способным оживить рынок всего на несколько месяцев. Более того, возможное подорожание жилья вылилось скорее в «болтанку» цен, обусловленную нестабильностью курсов валют, нежели в стабильный восходящий тренд.

По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» сейчас рынок в первую очередь будет отыгрывать макроэкономический фон. Если в условиях инфляции все продолжит дорожать, начиная от нефти, металлов, продуктов питания и заканчивая рынком акций, то и цены на недвижимость будут карабкаться вверх вслед за этим трендом. Но при ухудшении макроэкономического фона рынок недвижимости Москвы и России в целом быстро уйдет в стагнацию. Как показала нынешняя осень, мощная волна эмоций и ажиотажа, сложившаяся к концу лета, оказалась непродолжительной. Впрочем, IRN.RU предупреждал именно об этом в статье «Московская недвижимость: чем закончится рост на эмоциях?».

* Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.