Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
09.07.2010

Московские квартиры. Купить, чтобы сдать?

Рост цен на столичном рынке недвижимости, происходивший вплоть до осени 2008 г., стимулировал граждан инвестировать в жилье с целью последующей его перепродажи по более высокой стоимости.

При этом далеко не всем повезло реализовать задуманное до начала кризиса. В результате многие сознательно отложили осуществление инвестиционного проекта до лучших времен. Впрочем, бизнес они продолжили…

Аренда вместо дисконта

«Далеко не на все объекты, даже с дисконтом, находился покупатель, — рассказывает начальник отдела аренды Московского агентства недвижимости Наталья Юдина. — Рынок тогда встал, сделок купли-продажи некоторое время практически не было». Эта ситуация, считает эксперт, побудила многих владельцев инвестиционных квартир выйти на рынок аренды: ведь если квартиру нельзя продать, то по крайней мере из нее можно извлечь дополнительную прибыль.

«Одна из наших клиенток, например, — рассказывает Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «Релайт-Недвижимость», — купила однокомнатную квартиру в Южном Бутове, намереваясь сыграть на растущем рынке. Впоследствии она надеялась вырученными деньгами частично расплатиться за ипотечный кредит на дорогую квартиру. Когда цены стали падать, решила продать однушку по первоначальной стоимости — 5,7 млн руб. На тот момент, а это была осень 2008 г., реальная цена уже упала до 5,3 млн руб. К сожалению, клиентка не последовала совету снизить цену — и в итоге пришла к выводу о том, что пока будет сдавать квартиру в Южном Бутове в аренду».

Между тем в конце 2008 г. в связи с наступлением кризиса, сокращением штата в ряде крупных компаний и разорением мелких фирм, урезанием зарплат начался отток иногородних граждан из Москвы. В особенности это коснулось тех, кто снимал квартиру, ведь если нет стабильного дохода, то за аренду нечем платить.

«Объем предложений аренды жилья в Москве с начала кризиса заметно вырос, — отмечает Н. Юдина. — Если раньше в результате подбора квартир по требованиям клиента ему предлагали на просмотр два-три варианта, то сейчас это количество достигает 50 объектов и более».

Однако к лету 2009 г. с оживлением экономики этот процесс приостановился, а затем наниматели начали постепенно возвращаться. При этом, как считает Н. Юдина, сейчас их число уже превышает докризисные показатели, а ведь не за горами осень, когда приезжают студенты, возвращаются дачники, и цены на аренду квартир традиционно идут вверх. В этом году, полагает эксперт, возможен их рост до 10%.

«Действительно, в декабре 2008 — марте 2009 г. часть квартир с рынка вторичного жилья перешла в аренду, — подтверждает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. — Однако посмотрим на рынок сегодня. Растет спрос, активизировалось приобретение квартир с помощью ипотечных кредитов. Цены стабилизировались и даже по отдельным категориям жилья слегка увеличились. В марте-апреле 2010 г. количество совершенных сделок выше, чем за аналогичный период прошлого года. В мае объем предложения начал увеличиваться. У меня есть предположение, что это возврат тех самых квартир, которые в 2009 г. пришли на рынок аренды».

Сколько они зарабатывают?

Доходность арендного бизнеса эксперты оценивают по-разному. Так, А. Шленов считает, что она не превышает 3–3,5% годовых. В два раза выше оценивает прибыль арендодателя К. Барсуков.

Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ», говорит о 5% доходности, подчеркивая при этом, что продать квартиру и положить вырученные средства на банковский депозит оказывается выгоднее.

Аренда — рискованный бизнес, считает Д. Овсянников. Он приводит пример из риэлторской практики. В 2007 г. молодая семья купила двухкомнатную квартиру общей площадью 60 кв. м на Ленинском проспекте. В то время месячная стоимость аренды такой квартиры оценивалась в 75 тыс. руб. Однако хозяева предпочли вложить солидную сумму в капитальный ремонт в надежде повысить доход до 90 тыс. руб. Но пока шли отделочные работы, грянул кризис, цены на аренду резко упали — и квартира была сдана уже за 45 тыс. руб./мес., при этом значительно уменьшилась и ее стоимость.

Вальтер Краузе, генеральный директор ремонтно-строительной компании «БелАкс», специализирующейся на подготовке жилья к сдаче внаем, более оптимистичен в оценке дохода арендодателя. Он считает, что собственник жилья получает не менее 10–11% годовых.

«Правда, если вычесть затраты на первоначальный ремонт жилого помещения, амортизацию, а также текущие расходы, то прибыль составит 8–9% годовых, — отмечает эксперт. — Но не надо забывать и о том, что арендные ставки реагируют на изменение уровня инфляции более динамично, нежели цены на вторичном рынке жилья, поэтому доход арендодателя с годами увеличивается».

Тонкий стратег с железным характером

Тем не менее и сегодня находятся те, кто покупает квартиры и вкладывает в их благоустройство для того, чтобы затем сдавать в аренду. При этом параметры приобретаемого жилья, стоимость ремонта и другие расходы просчитывают заранее — и затем жестко контролируют.

Рассказывает Вальтер Краузе:

«Один из наших клиентов уже несколько лет покупает одно- и двухкомнатные квартиры в новостройках в ближайшем Подмосковье, в таких городах, как Домодедово, Подольск, Люберцы, Зеленоград. Интересно, что, выбирая застройщика с тем расчетом, что дом будет возведен за восемь — десять месяцев, а до госприемки пройдет не более 24 месяцев с начала нулевого цикла, он ни разу не ошибся. Приобретал он жилье без отделки, в бетоне. После сдачи дома и получения документов о собственности наша компания приступала к ремонту и отделке квартиры. Отмечу, что бюджет (включая материалы) в каждом случае не превышал 250 тыс. руб., а сроки — восьми недель. Для того чтобы выдержать такие жесткие требования заказчика, необходимо иметь отработанные технологии и конвейерное производство. Для сравнения: средний срок ремонта квартиры, которую строители сдавали без отделки, колеблется от 12 до 16 недель, а стоимость приближается к 350–450 тыс. руб. Пока шел ремонт, собственник занимался поиском арендаторов. Надо сказать, что арендные ставки для таких квартир превышали средние по рынку на 20%, а в отдельных случаях и больше. Например, однокомнатная квартира в Подольске была сдана за 30 тыс. руб./мес. Причем средняя стоимость аналогичного жилья в этом городе на тот момент не превышала 17 тыс. руб.».

Приведенный пример комментирует Дмитрий Овсянников:

«Да, в некоторых районах Подмосковья предложение по аренде квартир бизнес-класса действительно не успевает за спросом. Это позволяет собственникам таких объектов в течение двух-трех лет, а возможно и дольше, извлекать более высокую прибыль, чем в среднем по рынку».

Тем не менее, считает эксперт, покупка квартиры в Подмосковье с последующим ремонтом для сдачи в аренду — не совсем дальновидное решение. Ведь предложение естественным образом будет увеличиваться, а значит, цены начнут опускаться.

Наталья Юдина обращает внимание на другие аспекты:

«На мой взгляд, выбор арендодателем таких городов, как Подольск и Зеленоград, не совсем удачен. Куда более оправданы вложения в покупку квартир в городах-спутниках столицы, например в Химках, Долгопрудном». Н. Юдина отмечает, что разница в стоимости месячной аренды квартиры бизнес-класса вблизи станции метро «Речной вокзал» и в Химках минимальна, а иногда отсутствует вовсе. В то же время цена московской квартиры существенно выше, чем химкинской, поэтому выгода подмосковного инвестора очевидна. В последние годы в городах, расположенных сразу за МКАД, появилось немало интересных предложений в новых домах с огороженной территорией, консьержем. И наниматели весьма охотно их рассматривают, ведь многим хочется жить за пределами мегаполиса.

Возможно, часть сегодняшних арендодателей уйдут с рынка, когда сложится благоприятная ситуация для продажи недвижимости. Но некоторые, скорее всего, останутся. «Да, банковские вклады способны принести большую прибыль, чем сдача в аренду. Но деньги обесцениваются, а недвижимость остается», — подводит черту Д. Овсянников.

Ners.ru
Вернуться к списку статей

Техническая поддержка