Спрос на вторичное жилье упал до уровня 2017 г., но ничего катастрофического в этом нет. Хуже другое – из-за снижения доходов населения покупательская активность смещается во все более дешевые сегменты рынка жилья.

Спрос

В ноябре покупательская активность, увеличившаяся почти на 26% в октябре на фоне уменьшения ипотечных ставок, возобновила снижение. По итогам прошлого месяца Росреестр зарегистрировал в Москве 11 905 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 5,6% меньше, чем в октябре. В годовой динамике изменений не произошло – спрос как начал падать в мае, так и продолжает: в ноябре показатель сократился на 24,5% относительно ноября 2018 г. В целом за 11 месяцев 2019 г. в Москве зарегистрировали 129 849 прав, что на 5,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Главная причина падения спроса – искусственный ажиотаж, продолжавшийся с конца 2018 г. по июнь 2019 г., который привел к вымыванию спроса будущих периодов. Покупатели поспешили со сделками, потому что осенью 2018 г. боялись дальнейшего роста ипотечных ставок, а в первой половине 2019 г. – резкого повышения цен в связи с реформой 214-ФЗ, которая формально никакого отношения к вторичному рынку не имеет, но на деле продавцами на «вторичке» учитывается. Если бы доходы населения росли, за несколько месяцев успел бы накопиться новый платежеспособный спрос. Но они растут пока только по «новой методике» Росстата, поэтому спрос не только падает, но и смещается в более дешевые сегменты рынка жилья.

Однако если сравнивать динамику сделок не с рекордно активным 2018 г., а с «нормальным» 2017-м, то уровень спроса в Москве нельзя назвать низким. По данным столичного управления Росреестра, в ноябре 2017 г. было зарегистрировано 12 041 право на жилье – лишь на 1,1% больше, чем в ноябре 2019-го. А по сравнению с январем-ноябрем 2017 г. количество новых прав на недвижимость в 2019 г. увеличилось на 20,2%. То есть покупателей на рынке и сейчас немало, только денег у них все меньше и меньше.

В Подмосковье тоже все не так уж плохо: итоги ноября оказались лучше ожиданий риелторов благодаря более активной второй половине месяца. Количество сделок по отношению к октябрю при изначальных прогнозах их дальнейшего снижения выросло на 4%, а число авансов – на 9%, говорит Ольга Власова, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО), гендиректор АН «Удачный выбор» (г.Раменское).

Ольга Власова, член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, гендиректор АН «Удачный выбор» (г.Раменское)

«Но это «средняя температура по больнице», - продолжает Власова. - Так, в ближайшем Подмосковье в ноябре число сделок уменьшилось примерно на 3%, а средний за месяц рост уровня спроса обеспечен за счет повышения активности рынка в среднем и дальнем Подмосковье. В целом же, уровень спроса по сравнению с ноябрем 2018 г. снизился на 8-10%, однако есть надежда, что активизация спроса на рынке «вторички» Подмосковья еще некоторое время сохранится, что позволит приблизиться к прошлогодним показателям, но точно не превзойти их».

По ее словам, за первые две недели декабря 2019 г. спрос вырос на 10-15% по сравнению с первой половиной ноября. Впрочем, это небольшое достижение - начало ноября было провальным в плане спроса, так что об ажиотаже в преддверии Нового года говорить не приходится.

Предложение

Согласно данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения на вторичном рынке «старой» Москвы с ноября прошлого года сократился на 5%, но по сравнению с октябрем 2019 г. увеличился на 2,3%. «Азбука Жилья» приводит похожие цифры: количество квартир в экспозиции за месяц выросло на 4,5%, а их суммарная площадь - на 5,9%. В годовом выражении показатели снизились на 8,8% и 10,3% соответственно.

«Отмечу, что на «вторичке» усиливается тенденция к вымыванию наиболее бюджетного предложения и, одновременно с тем, накоплению в экспозиции дорогостоящих лотов. Так, если годом ранее доля вторичных объектов стоимостью до 5 млн рублей составляла 5%, то к настоящему моменту она сократилась до 3%. Доля квартир, относящихся к ценовой категории «от 5 до 10 млн рублей», за указанный период уменьшилась с 38% до 35%», - рассказывает Сергей Шлома.

Подмосковье демонстрирует противоположную динамику. Благодаря небольшому оживлению спроса в ноябре общий объем предложения на рынке вторичной недвижимости Московской области впервые за последние месяцы снизился – пусть всего лишь и на 1,5%, говорит Ольга Власова. Число лотов, впервые вышедших на рынок в ноябре, также уменьшилось – на 9%. При этом общий объем предложения на 16% превышает уровень ноября прошлого года, а количество объектов, впервые появившихся на рынке, - на 10%

«Причины такого положения дел все те же: уровень спроса осенью 2019 г. на порядок ниже прошлогоднего. А удалось ли на долгое время переломить тенденцию затоваривания рынка или же это только временный всплеск активности, мы увидим уже в ближайшие месяцы. Хотя почему-то есть ощущение того, что к процессу роста объема предложения после нового года мы еще вернемся», - отмечает Ольга Власова.

Цены и скидки

По данным аналитического центра www.irn.ru, в ноябре столичный квадратный метр подорожал на 0,6% до 178 000 руб. в среднем - см. «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2019 года».

В сравнении с прошлым годом доля сделок с дисконтом выросла на 10 п.п., с 71%. Средний размер дисконта тогда был равен 5,3%.

Средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке Москвы, в октябре равный 70 дням, в ноябре сократился лишь на один день. В сравнении с ноябрем прошлого года (57 дней) данный показатель вырос на 21,1%

В Подмосковье в конце ноября 2019 г. средний бюджет покупки составил 5,97 млн руб. – это на 1,7% больше, чем в октябре. Стоимость квартир экономклассе увеличилась на 1,5% до 4,27 млн руб., в комфортклассе цены остались на октябрьском уровне (5,87 млн), а бизнес-класс подорожал на 2,2% до 8,35 млн руб.

Средний размер скидки на вторичном рынке области в ноябре составил 6,6%. Это лишь на 0,1% больше, чем в октябре, и на 0,8 % больше, чем годом ранее. «При этом в городах, расположенных в непосредственной близости от МКАД, уровень скидок в ноябре не превышал отметку в 3%. Кроме того, скидку в 4-5% могут считать большой удачей покупатели вторичной недвижимости в многоквартирных домах, сданных в эксплуатацию в последние 5-10 лет», - отмечает Ольга Власова.

Срок экспозиции квартир, по данным Гильдии риелторов Московской области, в ноябре остался на октябрьском уровне (62 дня). Годом ранее, когда спрос был на порядок выше, вторичные квартиры продавались быстрее – в среднем за 54 дня.

Читать подробно на IRN.ru