Фото Евгения Марочкина

Решившись по тем или иным причинам на продажу квартиры или загородного дома, и обратившись с этой целью в любое агентство недвижимости, продавцу объекта недвижимости предлагают заключить официальный договор оказания риэлторских услуг. Такой договор может быть двух типов: стандартный договор и эксклюзивный договор. В чем состоит принципиальная разница между ними, и какой договор позволит осуществить сделку купли-продажи в самые короткие сроки? Об этом расскажет Капустина Екатерина Юрьевна, специалист ООО «Кредит-Центр недвижимость» (офис на ул. Дергаевская), аттестованный агент недвижимости Гильдии риэлторов Московской области.

Много агентств - Договор один

При заключении стандартного договора Вы передаете права на публикацию объявления о продаже вашей недвижимости и процесс поиска покупателей тому агентству недвижимости, в которое обратились. При этом Вы с тем же успехом можете пойти еще в два-три аналогичных агентства и подписать с ними точно такой же договор. Или параллельно обратиться еще и к частным маклерам. А заплатить в итоге нужно будет только тому агентству, которое сработало наиболее оперативно и первым подобрало для Вас потенциального покупателя. На первый взгляд такой вариант не так уж и плох: выбор сразу из нескольких агентов по недвижимости, профессионализм которых вы сможете оценить в процессе совместной работы.

Объект недвижимости в объявлениях один - цена на него везде разная

Покупателей, вроде как, тоже должно быть больше, раз вы задействовали одновременно несколько агентств, а значит и сама продажа должна произойти в самое ближайшее время. Но это только на первый взгляд. Главный минус такого подхода заключается в том, что, по сути, все агентства недвижимости используют одни и те же источники для размещения информации о продаже жилой недвижимости. Объявление о продаже Вашей квартиры или коттеджа будет просто продублировано несколько раз с указанием разной контактной информации и, что уже стало очень частым явлением, с указанием разной цены. Потенциальных покупателей такой момент сразу же настораживает, а возможно и отпугивает. Скорее всего, что у потенциальных покупателей возникают мысли, что видимо с этим объектом что-то не так, раз информация о нем упоминается несколько раз, а «продавцы» везде разные.

Без Договора риэлтор не в полной мере представляет Ваши интересы!

Мы должны понимать, что круг покупателей не так и велик, что он один и тот же. Вы ведь продаете недвижимость в одном конкретном городе или пригороде. И, не важно, будь то небольшой город или такой огромный мегаполис как Москва с огромным количеством предложений на рынке недвижимости, спрос все равно будет ограничиваться определенным числом покупателей. Так что выиграть в плане увеличения числа потенциальных покупателей тоже не получится. Таким образом, можно сделать вывод, что обращение сразу в несколько городских агентств недвижимости ничем вам не поможет в смысле ускорения сделки и увеличения количества покупателей, а скорее даже навредит, так как будет вводить в заблуждение желающих приобрести недвижимость количеством похожих объявлений (иногда объявлений сомнительного содержания с большими неточностями, ведь не просто так говорят: «У семи нянек дитя без глаза...»). Более того, риэлторы, соревнуясь между собой, будут убеждать вас продать квартиру «своим» покупателям, которых нашли в процессе работе. Рекомендации относительно стоимости вашей квартиры или дома тоже могут сильно различаться, и вам придется наугад выбирать какой-то усредненный вариант. Рассчитывать на проведение полноценной рекламной компании вам вряд ли придется, потому что в рамках стандартных договоров агентства предпочитают использовать наиболее бюджетные источники рекламы (как правило бесплатные доски объявлений, бесплатные интернет порталы), так как у них нет никаких гарантий, что сделка будет заключена именно через них, а не через другое агентство, и все затраты могут оказаться бесполезными, а у маклеров порой средств на рекламу просто нет.

Вы имеете право заключить эксклюзивный Договор с агентством недвижимости

Заключение же эксклюзивного договора на оказание риэлторских услуг означает полную передачу прав на размещение информации и сопровождения всех этапов сделки купли-продажи одному конкретному агентству. Надо заметить, что агентства недвижимости такие договоры ценят намного больше стандартных, и выделяют их в качестве приоритетного направления работы. Потенциальные покупатели тоже скорее обратят внимание на предложения с пометкой эксклюзивно, так как это дает гарантию быстрой и беспроблемной покупки юридически чистой квартиры. Данный договор дает вам и еще ряд преимуществ перед стандартным или типовым договором. Главным плюсом будет полная прозрачность всех действий риэлтора, возможность продажи вашей недвижимости по максимально возможной рыночной цене, а также безопасность проведения всех расчетов и полная правовая и консультационная поддержка на каждом этапе данной сделки. Все потенциальные покупатели будут контактировать с одним конкретным риэлтором, который будет в куре всех ваших пожеланий и на постоянной связи с вами. Агентство недвижимости отвечает за все этапы продвижения вашего объекта, и отчитывается перед вами по всем проводимым мероприятиям.

Что важно указать в Договоре?

При заключении эксклюзивного или типового договора стоит сконцентрироваться на самом содержании и перечне пунктов данного соглашения с агентством недвижимости во избежание недоразумений в дальнейшем. Например, стоит обратить внимание, кто оплачивает размещение рекламы о продаже вашей квартиры или коттеджа в печатных изданиях, платных базах данных и других возможных источниках размещения информации. Еще один важный момент касается расчета агентского вознаграждения. В нормальном варианте это будет или фиксированный процент от итоговой суммы сделки или определенная сумма вознаграждения, установленная единым тарифом на данный вид услуги.

Как правило, при заключении эксклюзивного договора оговаривается план проведения рекламной кампании с указанием ее масштаба и периодичности выхода объявления, что тоже фиксируется отдельным пунктом соглашения. Обычно вместе с заключением такого договора Вы передаете документы на квартиру или загородный дом на ответственное хранение в агентство. Очень важно при этом получить от риэлтора официальную расписку, подтверждающую факт передачи данных документов. Такой вариант позволяет сразу же проверить юридическую чистоту квартиры и начать постепенно готовить пакет документов, необходимых для проведения сделки купли-продажи со стороны продавца. В отличие от ситуации с заключением типового договора, при эксклюзивном договоре риэлтор в обязательном порядке вместе с вами осмотрит вашу квартиру или коттедж, даст свои рекомендации по предпродажной подготовке с целью повышения ликвидности жилья. Также проведет процедуру предварительной оценки и поможет сформулировать стартовую рыночную стоимость, которая будет указана в объявлениях о продаже.

Срок действия Договора?

Особое внимание стоит уделить сроку действия агентского договора. В зависимости от сложности вашего варианта продажи он может варьировать от трех месяцев до полугода. Чем четче будет определен временной промежуток, тем у вас больше шансов продать свою недвижимость именно в этот период, потому что риэлтор будет заинтересован в максимально возможном ускорении процесса продажи, чтобы вы не отказались от услуг агентства.

Доверять проверенным специалистам

Как видите, эффективность эксклюзивного договора в целом намного выше, чем стандартного типового. Но при этом все, безусловно, зависит в первую очередь от компетентности вашего агента по недвижимости. Поэтому к выбору агентства недвижимости конкретного риэлтора, который непосредственно будет работать с Вами, нужно отнестись очень внимательно. Обязательно учитывайте опыт работы агентства на рынке недвижимости и его репутацию. Поинтересуйтесь, сертифицированы ли услуги компании и соответствуют ли они требованиям Национального Стандарта. Познакомьтесь поближе с отзывами клиентов о конкретных риэлторах агентства. Всю информацию, конечно, нужно воспринимать с определенной долей критичности, учитывая, что отзывы, чаще всего, оставляют недовольные клиенты, но даже в каждом негативе есть доля конструктивной критики и правды.

Итак, если вы хотите выбрать оптимальный способ продажи вашей квартиры или загородного дома позвольте себе стать эксклюзивным клиентом одного из агентств недвижимости.

Пресс-служба Гильдии риэлторов города Жуковского и Раменского района www.GRZR.ru для журнала "Уютный метр" (июль 2013г.)