Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
26.02.2015

Девелоперы продолжают объявлять о старте новых проектов

Ажиотажный спрос на новостройки в декабре не внушил участникам рынка недвижимости особого оптимизма. Платежеспособный спрос стремится к нижней планке, ипотечные ставки, которым весь 2014 год пророчили снижение, взлетели до заградительных, и хотя в начале февраля правительство выразило намерение поддержать и банки, и застройщиков, все же большинство краткосрочных прогнозов экспертов, опрошенных "Домом", радужными не назовешь.

Бум после вторника
В середине декабря прошлого года панические настроения покупателей новостроек, которые начали проявлять повышенную активность еще с сентября, достигли апогея. К повышению ключевой ставки и обвалу рубля добавились годовые бонусы и тринадцатые зарплаты, которые, конечно, изрядно похудели по сравнению с прошлым годом, но в небытие кануть еще не успели, и эти средства надо было срочно куда-то вкладывать. Поскольку сырьевые и фондовые рынки демонстрировали падение, то для сбережения денег осталось последнее средство — жилая недвижимость.

"На жилье сконцентрировались все, кто раньше был готов вложиться в потребительский рынок, перепродажу нефти или газа",— говорит Вадим Ламин, управляющий партнер Spencer Estate. Менеджеры по продажам работали допоздна, свидетельствует Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК МИЦ, в итоге число сделок в его компании выросло на 52% по сравнению с ноябрем.

Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС, сообщает, что план продаж в декабре был перевыполнен на 80%, а число сделок выросло по сравнению с предыдущим месяцем на 52%. Не огорчил и январь, когда реальные показатели продаж оказались больше планируемых на 30%. "Однако в числе закрытых в январе сделок есть декабрьские",— уточняет эксперт.

Декабрь 2014 года превзошел прошлогодний, когда беспокойство и активность покупателей были спровоцированы начавшимися отзывами лицензий у банков. Ольга Кузнецова, вице-президент RED Development, рассказывает, что в лофт-проектах компании по сравнению с ноябрем количество сделок увеличилось в 4,5 раза, а по сравнению с декабрем 2013 года - в 2,2 раза.

Одни поднимают...
Пользователи социальных сетей в декабре и январе делились друг с другом информацией о том, что из-за обвала рубля и обильного притока покупателей цены на жилье в новостройках росли как на дрожжах. На некоторых объектах так и было: девелоперы решили воспользоваться случаем, который в следующий раз представится нескоро. В ГК ГРАС, например, все цены подняли на 10%.

Другие застройщики предпочли сбыть побольше квартир. "Благодаря тому что цены на наших объектах в декабре не росли, мы смогли сохранить стабильный спрос практически до последних дней 2014 года",— радуется Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.

Есть примеры и дифференцированного подхода — например, в ЖК "Весна" решили на 7-10% повысить цены на однокомнатные квартиры и студии, а стоимость двух- и трехкомнатного жилья, которое инвесторы раскупают не так охотно, оставили без изменений, рассказывает Наталья Картавцева, заместитель генерального директораОПИН.

Помимо лихорадочного спроса, который к тому же не был равномерным в течение месяца, а сконцентрировался на двух последних неделях, были и другие причины для поднятия цен. "С 21 декабря 2014 года мы подняли цены на всех проектах на 8-12%,— рассказывает Дмитрий Котровский, партнер "Химки Групп".— Однако это повышение было обусловлено не резко возросшим спросом, а ростом цен на целый ряд материалов, привязанных к курсу евро, и традиционной индексацией цены по мере приближения проекта к финальной стадии".

...другие опускают
Но даже в период покупательской лихорадки были и другие проекты, где застройщики не смогли не только поднять цены, но даже удержать их на прежнем уровне. В первую очередь речь идет о высокобюджетных стройках, где цены долгое время номинировались в долларах.

В арх-проекте "Лица", как утверждает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов, с января цены из валютных переведены в рублевые, при этом курс зафиксирован на уровне 40 руб. за доллар. И это несмотря на то что валютная составляющая на объекте приближена к максимуму, поскольку используются импортные материалы, начиная от фасадов и оконного профиля и заканчивая фурнитурой для внутренней отделки.

"В целом же падение цен в долларах из-за обвала рубля составило до 40%,— говорит Елизавета Некрасова, генеральный директор Must Have.— Поэтому если раньше стоимость элитных квартир и апартаментов начиналась от $1 млн, то сейчас можно найти варианты от $600 тыс.".

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, подсчитал, что если курс американской валюты поднимется до 75-80 руб., то долларовая стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса упадет до $3,5-4 тыс., а в премиальных домах — до $5-6 тыс. "Эти цены были актуальны более десяти лет назад — в 2003-2004 годах",— вспоминает эксперт и добавляет, что такая ситуация может существенно оживить рынок, сделав покупки весьма выгодными для тех, у кого доход и сбережения были и остаются в валюте.

Панические покупки
Вся эта активность отразилась в цифрах Росреестра. Декабрьские показатели перекрыли не только ноябрь, когда на московском рынке наблюдалось затишье, но и октябрьский взлет. Если в октябре покупатели новостроек заключили 2894 договора долевого участия, то в декабре их было уже 3164 — кстати, это больше, чем в любом месяце 2014 года.

Ипотечных сделок в декабре было зарегистрировано 3765, то есть немногим меньше, чем в рекордном апреле, когда ставки по кредитам снизились, а застройщики наперебой предлагали скидки на новые квартиры. Сейчас все происходило с точностью до наоборот: цены росли, ставки по ипотеке грозили вот-вот подняться, так что налицо ажиотаж панический, когда покупатель сегодня бежит вкладывать деньги просто от страха, что завтра они обесценятся окончательно.

Но даже ажиотажный спрос все больше тяготеет к новостройкам, строительство которых вышло на финишную прямую — и это несмотря на то что предложение в них ограниченно, а разница в цене с объектами на начальной стадии весьма существенная. На таких объектах покупательский бум начался не в декабре, а месяцем ранее, и примеры тому есть как в экономсегменте, так и в высоком бюджете. Например, в почти полностью построенном микрорайоне "Подольские просторы" в ноябре 2014 года продали 35 квартир, а в декабре — 37. А в ЖК Barkli Residence в ноябре было реализовано вчетверо больше площадей, чем суммарно за первые два месяца осени.

Демпинг и дефицит
Рублевые цены на жилье будут расти, предрекает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. "В любом девелоперском проекте есть доля валютных материалов, которая варьируется от 20% до 60%",— утверждает эксперт и приводит в пример алюминиевый профиль, подорожание которого только с осени 2014 года в зависимости от производителя составило от 30% до 70%.

Другой фактор, который повлияет на стоимость квартир,— вымывание и последующий дефицит предложения в готовых или почти готовых новых домах. Ведь если кризис продолжит развиваться, до 2016 года доживут отнюдь не все стройки. Финансовая подушка безопасности, надутая в декабре, позволит большинству из них продержаться несколько месяцев, но в конце текущего года могут начаться первые остановки проектов, предполагает генеральный директор "Метриум ГруппМария Литинецкая. "Снижение количества предложений на первичном рынке может составить в среднем около 30%",— добавляет Евгений Редькин, генеральный директор компании "Реалист".

В то же время Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами Knight Frank, допускает в 2015 году возможность демпинговых продаж, которые поддержат активный спрос. Однако начальник отделамаркетинга ИСК "Форт" Юрий Кочетков считает, что продажи новостроек будут падать, пока не заработает обещанная правительством 13-процентная ипотека. "Уровень спроса по итогам 2015 года может быть ниже на 20-25%, чем в 2014 году",— говорит руководитель отдела консалтинга и аналитики "Азбуки жилья" Дарья Третьякова. И на этом фоне существенный рост цен представляется уже маловероятным.

Планов громадье
Но, несмотря на обоснованный пессимизм, девелоперы продолжают объявлять о старте новых проектов. "Уже сейчас мы активно ищем площадку в Хамовниках для нашего нового проекта, скорее всего выберем формат клубного дома",— рассказывает Тимур Сухарев, коммерческий директор "Реставрации-Н". В ГК "Пионер"сообщили, что планируют вывести в продажу новый проект в районе метро "Ботанический сад".

Capital Group начала работу над новыми проектами в Митино и на Краснопресненской набережной. "Главмосстрой-Недвижимость" в текущем году запустит в продажу жилой комплекс "Яуза парк" в районе Богородское в Москве. Группа ПСН планирует строительство жилых комплексов комфорт-класса на Донецкой улице и Рязанском проспекте. К старту новых проектов готовятся ГК МИЦ, А101, ЛСР, ФСК "Лидер", Vi Holding. Все ли из этих строек начнутся и сколько из них дотянет до финиша, если госбюджет уже сейчас спешно перекраивается и ясно, что денег на все благие замыслы, в том числе на длительное поддержание ипотеки, не хватит,— вопрос непраздный. Но кто знает, а вдруг нефть снова взлетит, а ключевая ставка рухнет — тогда сегодняшние мрачные прогнозы обернутся светлым девелоперским будущим.

Обсудить в форуме

www.irn.ru

____________________________________________________________________________________

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И КЛИЕНТОВ:
На портале reestr.rgr.ru расположен Единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости РФ.
Поиск агентства недвижимости осуществляется по названию компании, населенному пункту или субъекту РФ
Поиск специалиста (риэлтора) осуществляется по фамилии, названию компании, населенному пункту или субъекту РФ

 

Вернуться к списку статей

Техническая поддержка