Что стоит прописать в договоре аренды: памятка нанимателям жилья
Что стоит прописать в договоре аренды: памятка нанимателям жилья
Размер и порядок внесения платы за найм
В договоре обязательно нужно прописать размер платы за найм и сроки её внесения. Первое и главное условие – стоимость найма не должна повышаться в течения всего срока действия договора. Хотя бы в том случае, если заключается договор краткосрочного найма жилого помещения на 11 мес. (а таких случаев подавляющее большинство).
Подобная практика общепринята. Поэтому, если хозяин на эти условия не идёт, лучше подыскать другое жильё: слишком велика вероятность обмана и мошенничества.
Также необходимо прописать в договоре срок оплаты за очередной месяц проживания, чтобы хозяин не требовал с вас денег раньше времени.
Порядок и условия досрочного расторжения договора
Нередко хозяева жилья настаивают на том, что они должны получить право расторгнуть договор досрочно по своей инициативе и без каких-либо оснований. Достаточно лишь уведомить нанимателя за один месяц (или даже за меньший срок).
Согласиться с этим можно, но в таком случае стоит добиваться уведомления минимум за месяц и настоять на штрафных санкциях в вашу пользу. Например, в виде платы за найм за 3 месяца, если договор расторгается в первые 5 месяцев после вселения, и платы за месяц, если досрочно расторгается в последующие полгода.
Возможно, в этом случае вам как нанимателю придётся брать аналогичные обязательства и на себя. Но это куда меньшее зло, чем право хозяина в любой момент разорвать договор и выкинуть вас на улицу без каких-либо дополнительных обязательств.
К тому же, подобные положения о штрафных санкциях помогут подстраховаться от довольно распространённой схемы мошенничества на рынке аренды жилья. Её суть в следующем. С помощью риелтора вы находите квартиру по выгодной цене, платите хозяину вперед за месяц или больше, платите комиссию риелтору, вселяетесь. Но через пару недель или даже раньше хозяин заявляет, что передумал, расторгает договор и возвращает деньги. Вы оказываетесь на улице, а квартира вновь выставляется на рынок.
Мошенничество в том, что хозяин предварительно вступает в сговор с недобросовестным риелтором, а последний затем делится с ним полученной от вас комиссией. Доказать факт такого мошенничества чаще всего крайне сложно.
Периодичность, порядок и условия визитов собственника в квартиру
Заранее оградить себя от неожиданных визитов владельца жилья – одна из главных задач нанимателя при съёме квартиры. В договор найма необходимо включить норму, согласно которой хозяин-наниматель не вправе посещать сданное жильё чаще 1 – 2 раз в месяц и в не согласованное заранее время (как правило, хотя бы за 2 дня). Также стоит настаивать на соглашении о том, что хозяин не вправе приходить в квартиру, если нанимателя в ней нет.
Если хозяева не согласятся – лучше искать другое жильё.
Особенности оплаты коммунальных и иных услуг
По сложившейся в Москве практике, из коммунальных услуг наниматель, как правило, оплачивает только электроэнергию. Однако, если в квартире установлены и другие индивидуальные приборы учёта (на воду, газ, тепло и т. д.), хозяин может попросить нанимателя оплачивать и эти расходы. Если об этом условии не предупредили заранее, вы, в свою очередь, можете попросить соответствующего снижения платы за найм.
Что касается телеантенны, стационарного телефона и проводного интернета, то за второе и третье, как правило, также платит наниматель (если не откажется от их использования).
Но практика практикой, а оплата коммунальных и иных услуг – всегда предмет отдельных договорённостей с хозяином. Какие бы они ни были, результаты обязательно стоит зафиксировать в договоре. Необходимо прописать, кто, какие услуги и в какие сроки оплачивает, чтобы избежать проблем в будущем.
Исполнение дополнительных обязательств со стороны собственника
Если при вселении и заключении договора собственник жилья обещает привезти в квартиру какое-либо имущество (например, стиральную машинку или диван) в течение определённого срока, это обязательно стоит письменно зафиксировать в договоре найма. Иначе о своих обещаниях хозяин может и «забыть».
То же самое касается и необходимого ремонта, если владелец квартиры дал соответствующее обещание. Кстати, нередко квартиросъёмщики соглашаются провести небольшой косметический ремонт в счёт арендной платы. На этот счёт также правильнее заключить с собственником жилья отдельное письменное соглашение.
Порядок продления договора найма
Если договор найма жилого помещения заключается на срок более года (долгосрочный договор), то наниматель получает преимущественное право заключить его на новый срок по истечении срока действия при прочих равных условиях. Если договор заключается на срок менее года (краткосрочный договор) – наниматель этого права не получает (ГК РФ, п. 2 ст. 683, ст. 685). Как уже сказано выше, подавляющее большинство договоров - краткосрочные. Поэтому многие юристы советуют прописать в таком соглашении это право нанимателя как один из пунктов.
На практике «преимущественное право» действительно даёт некоторую подстраховку. Во-первых, после окончания срока действия договора хозяин жилья не сможет сменить вас на другого нанимателя, заключив с ним соглашение ровно на тех же условиях, что и ранее с вами. Во всяком случае, вы будете вправе оспорить этот договор в суде. Во-вторых, даже если хозяин жилья повысит цену найма или изменит другие параметры договора, вы будете иметь преимущественное право заключить соглашение на новых условиях.
Однако, сверхосторожные владельцы квартир на такое соглашение могут и не пойти. Ведь они будут видеть вас в первый раз в жизни, и чём обернётся ваше проживание – неизвестно. Например, вы вдруг очень не понравитесь соседям, с которыми хозяева не захотят ссориться. Только личная неприязнь, как правило, недостаточное основание расторгнуть договор досрочно, но вполне достаточное прекратить с вами отношения после окончания срока аренды.
Настаивать на включении пункта о преимущественном праве в договор или нет – вопрос спорный. Можно сказать, что тем более ликвидно жильё, которое вы планируете снять, тем меньше шансов, что хозяева пойдут вам навстречу.
Почему необходим акт приёма-передачи квартиры с описью имущества?
При передаче квартиры нанимателю обязательно составляется опись имущества, которая затем включается в акт приёма-передачи. Этот документ прилагается к договору найма жилья. Он необходим, чтобы защитить и владельца жилья и квартиросъёмщика от необоснованных претензий другой стороны и, соответственно возмещения «чужого» ущерба.
Например, вы вселяетесь, а потом вдруг оказывается, что новую мебель вы заменили на старую, новую стиральную машинку сломали, вмятины в полу из-за вас, розетки перестали работать тоже из-за вас… Так может продолжаться до бесконечности, и только правильно составленный акт поможет отстоять вашу правоту.
Обычно акт приема-передачи имущества содержит следующие пункты:
·Описание недостатков квартиры. Например, плитка в ванной частично с трещинами, треснута, на потолке в комнате тёмное пятно и т. п..
· Опись переданного в пользование имущества: все предметы мебели и интерьера, бытовая техника, находящаяся в квартире на момент на момент вселения с перечислением очевидных недостатков, если таковые есть.
· Показания всех индивидуальных приборов учёта на момент вселения.
Если опись имущества в акте составлена заранее, необходимо обязательно обойти квартиру и проверить, вся ли информация в ней соответствует действительности.