Компании-члены ГРМО
Списки по городам
Муниципальные гильдии
и профессиональные объединения
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
лауреаты конкурса/спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018

Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
8 (496) 465-07-29, 8 (985) 604-97-92

Сервисы
ГРМО
Реестр компаний
сертифицированных
Единая база
объектов ГРМО
Статьи, оценка, мнения
04.06.2014

«Безнал» на первичном рынке: путь к возврату «серых» схем?

Уже через два года сделки с готовой и строящейся недвижимостью будут происходить исключительно «по безналу». И не исключено, что первичный рынок попытается вернуться к почти забытым «серым» схемам.

Инициатива перевести сделки на безналичный расчет, которую уже больше двух лет пытается воплотить в жизнь Министерство финансов РФ, не находит одобрения у многих участников рынка. Но очевидно, что в конце концов это произойдет, и государство фактически возьмет под контроль все операции с недвижимостью, заключаемые в правовом поле.

Без купюр

Сторонники перехода на безналичную форму расчетов считают, что она повысит безопасность операций купли-продажи, выведет рынок из тени и позволит увеличить объемы собираемых с продавцов налогов. Летом 2012-го Министерство финансов предложило запретить все наличные расчеты на сумму свыше 600 тыс. руб. (в этом случае под его действие подпадет подавляющее большинство сделок на рынке недвижимости). В феврале этого года документ скорректировали: максимальную планку для наличных расчетов вовсе снизили до 300 тыс. Законопроект планируется внести на рассмотрение Государственной Думы уже до конца этого года, новый закон может вступить в силу с января 2016-го.

БН уже рассказывал читателям о том, с какими проблемами столкнется вторичный рынок жилья при переходе на «безнал». Главное: увеличатся операционные расходы участников сделки, могут возникнуть проблемы при проведении так называемых цепочек, придется демонстрировать реальную сумму сделки, чего большинство покупателей и продавцов делать явно не хотят. К тому же предложенный Минфином документ не дает никаких гарантий защиты прав участников сделок в случае банкротства финансового учреждения, через которое осуществлялся расчет.

Переходить на безналичную форму пока не готовы ни продавцы, ни покупатели. «Большинство участников сделок предпочитают рассчитываться наличными. Даже если покупатель будет готов перевести оплату за сделку через банк, он вряд ли уговорит на это продавца», – утверждает генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. Поэтому, как считают эксперты, в случае перехода на безналичный расчет большинство участников рынка будут придумывать разного рода обходные схемы. Например, указывать в договоре купли-продажи минимальную сумму, не противоречащую законодательству, а разницу между реальной и указанной в соглашении стоимостью оплачивать по расписке – опять же наличными.

В целом большинство экспертов склоняются к тому, что тотальный «безнал» скорее усложнит процесс проведения сделок, нежели пойдет на пользу вторичному рынку жилья.

Кассы уйдут в прошлое

Последствия перехода на безналичную форму расчетов для первичного рынка не столь однозначны. По большому счету, многие застройщики Петербурга уже сейчас используют этот механизм – в различных его вариациях. Прежде всего «безналом» проводятся сделки, оплата по которым происходит с помощью ипотечных средств.

Компании часто заключают с покупателями соглашения об открытии банковского аккредитива, что позволяет «резервировать» полученные от них средства до момента регистрации договора долевого участия (ДДУ). По оценкам самих застройщиков, сейчас аккредитив применяют чуть больше половины строительных фирм Петербурга (преимущественно – крупные участники рынка). Так, например, компании «Главстрой-СПб» и Setl City используют эту схему при заключении ДДУ в отношении всех своих объектов.

Наличными чаще всего расплачиваются покупатели с «прямыми» деньгами и те, кто приобретает жилье в рассрочку. К примеру, как рассказали БН в компаниях «Росстройинвест» и «Л1», при такого рода сделках подавляющее большинство первоначальных и периодических платежей вносятся в кассы строительных компаний.

В целом «безнал» активно применяется на первичке и без дополнительных инициатив со стороны государства. Поэтому, как считают некоторые эксперты, переход на данную систему расчетов лишь упорядочит процесс покупки строящегося жилья. И не окажет значительного влияния на рынок. «Многие компании практически полностью перешли на банковскую форму расчетов – в том числе с теми, кто готов приобрести жилье за полную стоимость. Как выяснилось, у таких застройщиков не изменилась динамика продаж и не выросли цены на квартиры», – утверждает коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.

Как считает директор по маркетингу ГК «РосСтройИнвест» Феликс Альбеков, и сами покупатели с «прямыми» деньгами все чаще предпочитают именно безналичный расчет. «В целом первичный рынок жилья (по крайней мере в мегаполисах) сейчас больше ориентирован именно на “безнал”», – резюмировал эксперт.

«Серых» схем не избежать

Есть, правда, и иные, более пессимистичные, прогнозы. Как считает генеральный директор АН «АРИН» Елена Лашаева, полный переход на безналичный расчет окажет сугубо негативные последствия для рынка новостроек. Сейчас многие покупатели предпочитают рассчитываться наличными – дабы не попадать в поле зрения налоговиков. Дело в том, что в соответствии с 6-й статьей Закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» банк обязан сообщать контролирующим органам о безналичных переводах на сумму более 600 тыс. руб. Сведения о таких операциях передаются в налоговую службу – со всеми вытекающими для покупателя последствиями.

В результате, по словам Елены Лашаевой, переход на обязательный безналичный расчет может снизить объемы продаж у компаний, которые в настоящее время практикуют расчеты наличными. «В результате первичный рынок ждут серьезные потрясения, и в частности, возврат к “серым” схемам продаж – предварительным договорам купли-продажи и другим подобным соглашениям, которые не регистрируются в госорганах, и, следовательно, не контролируются государством», – резюмирует эксперт.

К тому же, как напоминает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, крупные сделки с недвижимостью нередко проводятся не на территории РФ – купля-продажа дорогих активов (в том числе элитного жилья) в офшорных зонах уже давно является мировой практикой. А с введением обязательного «безнала» число таких случаев, возможно, будет расти.

Более того, как уверена директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян, инициатива прямого перевода средств со счетов покупателей на дебеты застройщика вряд ли обрадует последних. «Очевидно, что покупатели будут перечислять деньги лишь после регистрации ДДУ, а этот процесс – вместо положенных по закону пяти дней – в среднем занимает два-три месяца», – утверждает она. В такой ситуации застройщики окончательно перейдут на работу по механизму аккредитива, который, как мы уже писали, увеличивает риски покупателей новостроек.

Закручивают гайки

Сложно поспорить с тем, что оплата по безналичному расчету – это цивилизованный и относительно безопасный способ проведения сделок на рынке недвижимости. Более того, в большинстве развитых стран жилье приобретается исключительно так. Однако идея запрета платить наличными вряд ли привнесет на российский рынок недвижимости европейский стиль купли-продажи.

Эксперты уверены: идея перевести сделки свыше 300 тыс. руб. на «безнал» – это очередная попытка государства взять под контроль все операции на рынке жилья, в том числе – первичного. Но в нынешнем виде эта инициатива вряд ли приведет к ожидаемому эффекту. Отсутствие единых тарифов на безналичные переводы, а также гарантий сохранности предназначенных для приобретения жилья денег в банках (по крайней мере, большей их части, которая не покрывается системой страхования вкладов) – все это создаст определенные проблемы для первичного рынка недвижимости. Компаниям, которые пока практикуют наличные расчеты, придется осваивать «безнал». Либо – возвращаться к почти уже позабытым «серым» схемам.

Источник: Бюллетень недвижимости

Вернуться к списку статей

Техническая поддержка