Рынок жилья Москвы. Провал ценового наступления

Одним из главных итогов I полугодия 2010 г., по мнению экспертов агентства RWAY, стал провал попытки вывода рынка в стадию устойчивого ценового роста, предпринятой сильными игроками прошедшей весной.

Общие тенденции

Формальное увеличение количества сделок (по данным за январь-май, их совершено на 68% больше, чем за аналогичный период прошлого года) — результат острой фазы кризиса, когда деловая активность существенно снизилась. Активизация ипотеки вкупе с продолжающимся снижением объемов выходящего на продажу первичного жилья позволили ряду экспертов «подкреплять» начавшийся рост цен своими авторитетными мнениями о неизбежности продолжения этого процесса. Но уже в конце весны незначительное подорожание сменилось понижением стоимости как экономкласса, так и более дорогого жилья. Провал попытки «ценового наступления» вызван как объективными фундаментальными причинами (кризис, снижение доходов большинства домохозяйств), так и сезонным фактором (лето – традиционный период снижения деловой активности).

Скорее всего, попытки перелома ценовых тенденций будут продолжаться. Однако их успешность гарантирует только расширение числа потенциальных покупателей, что может быть достигнуто в первую очередь за счет снижения цен. Стоит отметить, что ряд крупнейших банков России в этом не заинтересован, поскольку в результате кризиса они получили в собственность существенный объем недвижимости. Кроме того, многие эксперты в своих оценках не учитывают следующие обстоятельства. Во-первых, сейчас жилье покупается в основном для проживания (доля так называемых инвестиционных сделок сократилась в разы) – квартиры в Москве перестали быть объектами приумножения капитала. Во-вторых, многие люди продолжают переходить с первичного рынка на вторичку и аренду. В-третьих, стоимость столичного жилья по-прежнему весьма гибко реагирует на экономическую конъюнктуру, которая только показывает первые признаки роста.

Справка:

Важным итогом I полугодия стало продолжение увеличения денежной массы (М2, национальное определение). После небольшого провала в феврале этот показатель вновь вошел в стадию роста. Специалисты RWAY напоминают, что, достигнув предкризисных пиковых значений в сентябре 2008 г. (14 530 млрд руб.), количество денег в российской экономике с этого момента начало резко сокращаться. Февраль 2009 г. можно считать окончанием периода рецессии – тогда значения М2 опустились до уровня конца 2007 г. – около 12 трлн руб. С этого периода помесячная динамика в целом оставалась положительной. Докризисные значения были превышены уже в январе 2010 г.

Все это дает основания говорить о том, что причин для резкого подорожания жилья нет. Эксперты RWAY считают, что в среднесрочной перспективе рынок недвижимости, скорее всего, ждет еще несколько периодов снижения и незначительного увеличения цен (многоразовый W-образный сценарий) при общем тренде на отрицательную коррекцию. Фундаментальным показателем достижения дна будет резкое (в разы) увеличение числа сделок и близость стоимости предложения расчетным параметрам справедливой цены на экономкласс.

Первичный рынок

В I квартале 2010 г. не оправдались прогнозы некоторых аналитиков об увеличении дефицита первичного жилья в Москве. Новых проектов на рынок выводится порядка двух-четырех в месяц. Однако объем нераспроданных квартир еще достаточно велик для удовлетворения существующего спроса.

Базовой тенденцией I полугодия стало смещение спроса и предложения в экономкласс. Быстрее всего с рынка уходили небольшие и относительно дешевые квартиры, преимущественно в панельных домах. Соответственно изменялась и стратегия застройщиков – происходили реконцепции, перепланировки с целью перевода части проектов в экономсегмент. В некоторых объектах уже изменены планировочные решения.

Справка:

В ЖК «Царицыно» после изменения концепции увеличилось количество одно- и двухкомнатных квартир, стало меньше многокомнатных. Площади уменьшились: появились однокомнатные квартиры по 46 кв. м и двухкомнатные от 62 кв. м.

ГК «Пионер» полностью перепроектировала жилой комплекс в Текстильщиках, строительство которого начнется в конце года. Пересмотрена категория комфортности, уменьшены метражи. Например, однокомнатные квартиры «сжались» с 48 кв. м до 38. Реконцепция затронула не только экономкласс. В комплексах бизнес-категории появились однокомнатные квартиры по 45-50 кв. м, тогда как до кризиса во многих из них однушки либо отсутствовали, либо их площади начинались с 60 кв. м.

В 2010 году, по планам столичного стройкомплекса, будет введено около 3 млн. кв. м жилья, треть должна уйти на социальные нужды. Напомним, что в прошлом году введено 2,7 млн кв. м (на 17,2% меньше, чем в 2008-м). По административным округам распределение объектов неравномерное. Лидером должен стать ЮЗАО: по данным руководства округа, здесь намечено ввести 370 тыс. кв. м (в прошлом году — 623 тыс.). В ЮАО и ВАО появится 330 и 300 тыс. кв. м соответственно. В САО предполагается строительство 17 домов общей площадью 256,6 тыс. кв. м (в прошлом году — 18 домов общей площадью 281,1 тыс. кв. м вместо запланированных 24). По данным префектуры ЮВАО, у них будет возведено 365 тыс. кв. м, что почти три раза больше показателей прошлого года.

В 2011 г. столичные власти собираются выйти на докризисный уровень – порядка 5 млн. кв. м. Чиновники в своем прогнозе ссылаются на тот факт, что на 2010 г. отдельные фирмы уже дали заявки на строительство 800 тыс. кв. м жилья на территории Москвы. Напомним, что, согласно принятому не так давно Генеральному плану развития до 2025 г., намечено возвести около 80 млн кв. м жилья. Вместе с тем, по оценке специалистов, в Московском регионе заморожено около 15% заявленных ранее девелоперских проектов, причем новые открывались в I полугодии достаточно активно.

Динамика доступности жилья

Как показал анализ, проведенный специалистами RWAY, сильные игроки рынка в течение первой половины года проводили скоординированную политику повышения цен на первичную недвижимость. Доступность жилья для большинства домохозяйств, соответственно, снижалась. Примерно такая же ситуация сложилась во вторичке, однако в целом доступность недвижимости за рассматриваемый период изменилась слабо, экономкласс в состоянии приобрести все еще весьма ограниченное число домохозяйств.

Ориентировочные показатели справедливой стоимости экономсегмента, по оценке RWAY, составляют сегодня порядка 75 тыс. руб. за кв. м в Москве, 30-45 тыс. руб. в области и порядка 25-35 тыс. руб. в большинстве других регионов.

Вторичный рынок

В апреле-мае объем предложения сократился на 2-3%. Максимальным спросом пользовался экономкласс. Специалисты RWAY отмечают, что при нестабильном экономическом фоне цены предложения отражают лишь субъективное восприятие динамики рынка держателей квартир. При реальных сделках все еще предоставляются скидки, размер которых варьируется в зависимости от характеристик объекта, финансовых ожиданий продавцов и потребностей покупателей.

В первом полугодии квартиры в основном приобретали те домохозяйства, которые откладывали покупку в течение одного-двух прошедших кризисных лет. А к концу I полугодия на рынок постепенно начали выходить «текущие» покупатели (те, кто хочет приобрести жилье сейчас). Основная часть сделок приходилась на вторичный рынок, причем подавляющая часть (до 90%, по данным риелторов) носит альтернативный характер.

Деловая активность на рынке многоквартирных домов

Согласно предварительным данным, за первые пять месяцев года в Москве совершены 31 174 сделки купли-продажи квартир, что на 68% больше, чем за аналогичный период 2009-го (на 25,3%, чем в 2008 г., и на 21,9%, чем в 2007 г.). Таким образом, с формальной точки зрения наблюдается существенный рост деловой активности.

Количество ипотечных сделок в мае немного уменьшилось по сравнению с апрелем — 1665, но это выше докризисного уровня; максимальное значение отмечено в октябре 2007 г. — 1628.

Восстановления объема предложения позапрошлых лет в целом, по мнению участников рынка, не предвидится. Завершения большинства начатых проектов можно ожидать не ранее 2012 г., но это при условии скорого восстановления экономики, в частности рынка недвижимости. При менее оптимистичном варианте времени для восстановления понадобится существенно больше.

Количество сделок купли-продажи на первичном и вторичном рынках, штук

2007 / 25561
2008 / 24885
2009 / 18518
2010 / 31174

По данным управления Росреестра по Москве

Загородный сегмент

Эксперты RWAY отмечают, что традиционными покупателями загородных домов являлись представители среднего класса или более высокодоходных групп населения, которые приобретали его как второе жилье. В 2008-2009 году покупатели коттеджей практически ушли. Многие аналитики и игроки начали говорить о переходе от рынка продавца к рынку покупателя. Вполне закономерной реакцией владельцев подмосковных земель стал активный вывод на продажу участков без подряда в составе строящихся или планируемых поселков. Фактически застройщики превратились в ленд-девелоперов. Подобная стратегия во многих случаях помогла пройти острую фазу кризиса.

Однако покупка участков без подряда (по сути — земли в розницу) даже по соседству с уже готовыми коттеджами представляет собой существенный риск, как для конечного покупателя, так и для инвестора. Связано это, прежде всего, со сложностями, которые могут возникнуть при подключении основных коммуникаций. По прогнозам ряда специалистов, в 2010 г. без центральных коммуникаций рискуют остаться до 75% покупателей земель без подряда. При этом минимальные вложения в создание автономных инженерных систем строящихся объектов составляют $15-25 тыс. (для домов сезонного проживания).

Новым направлением развития загородного рынка в России обещает стать массовое строительство малоэтажного жилья экономкласса, но для успешности этого сегмента необходимы не только правильные слова власти, но и ее реальные дела.