Эксперт. Новое в законодательстве (15.06.2010 – 20.07.2010)
Продлены сроки преимущественного права покупки арендуемых помещений. В скором времени ожидается принятие правил землеобразования и застройки.
Снижение не планируется
По традиции начнем с информации о состоянии и размере процентной ставки, устанавливаемой Банком России. Важнейший экономический показатель в соответствии с Указанием ЦБ РФ от 31.05.2010 № 2450-У был установлен в размере 7,75 % и действует с 01.07.2010. За прошедшее время Банк России не изменял ее размер. Также не планируется дальнейшее снижение величины процентной ставки в этом году.
Необходимо сказать, что, по мнению экспертов, нынешний размер учетной ставки полностью соответствует экономическим реалиям, сложившимся на данный момент на рынке. Лишь серьезные изменения способны подвигнуть ЦБ РФ к дальнейшему изменению индикатора доступности кредитов. Однако также важно заметить, что именно в июле нередко рынок получает новые стимулы и векторы развития в результате, прежде всего, опубликования отчетов ведущих мировых экономических компаний за полугодие. Такие новости могут заставить регулятор изменить свое настроение.
Также заметим, что сформировавшаяся в мире тенденция к увеличению доступности кредитов и снижению ставок постепенно сменяется в некоторых странах осторожными шагами даже к увеличению ставок. В связи с этим можно сказать, что сейчас наиболее комфортные условия для оформления заемных отношений и получения денежных средств.
Срок продлен
Серьезные изменения перед уходом на каникулы внесла Государственная Дума РФ и в законодательство, связанное с реализацией государственного и муниципального имущества.
Федеральный закон от 02.07.2010 № 150-ФЗ «О внесении изменения в статью 10 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». На три года, с 01.07.2010 до 01.07.2013, продлены льготы для субъектов малого и среднего бизнеса. Так, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Должны быть соблюдены и дополнительные условия: имущество должно находиться у арендатора в течение не менее чем двух лет с момента вступления в силу закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 22.07.2008. Не должно быть у потенциального приобретателя задолженностей по арендной плате. Соответственно до 01.07.2013 продлевается и порядок реализации указанного преимущественного права.
Подписанный Президентом РФ 02.07.2010 законопроект должен рассматриваться как положительный момент для бизнеса в получении собственных площадей; немногие компании в кризис сумели воспользоваться своим преимущественным правом. Однако, помимо продления сроков целесообразным, с нашей точки зрения, было бы и снижение требований к потенциальным покупателям, предусмотренных ст.3 Закона от 22.07.2008.
Охранные зоны под пристальным контролем
По заявлению Москомнаследия, на территории Москвы будет ужесточен контроль за строительством на территории охранной зоны памятников. Это означает дальнейшее усиление борьбы с нарушениями законодательства в сфере охраны памятников истории и культуры. Не исключено, что часть зданий, которые уже находятся в охраняемых зонах, будут отреставрированы в случае, если они не вписываются в так называемую «историческую застройку». В связи с этим целесообразным представляется определение, какая застройка является исторической, а также четкое распределение полномочий по принятию такого решения. Для инвесторов и девелоперов это означает то, что теперь еще более пристальное внимание нужно будет уделять возможности строительства в отдельных зонах, а также тому, что планируют строить в этих зонах. Пока сложно сказать, насколько изменится сложность процедуры согласования и получения разрешения, однако представляется крайне положительным тот факт, что власти заинтересованы в наведении порядка в городском строительстве, а также разведении зон строительства и зон преимущественного сохранения уже существующей архитектуры.
Однако стоит напомнить, что нормы, необходимые для урегулирования отношений в данной сфере, существуют уже давно: Земельный и Градостроительный кодексы устанавливают правила использования категорий земель, а также строительства.
Ставка сохранена на прежнем уровне
В начале июля Московская областная дума приняла закон, в соответствии с которым на 2011 год были установлены базовые ставки аренды нежилых помещений, а также земельных участков. По идее законодателя, стоимость аренды нежилых помещений, а также земельных участков, принадлежащих Московской области, в 2011 году не измени тся по сравнению с 2010 году. Однако важно отметить, что установленная базовая ставка является лишь неким ориентиром при заключении арендных отношений. Подмосковный законодатель, оставляя ставки на прежнем уровне, считает, что нецелесообразным было бы увеличивать стоимость аренды, в противном случае это может пагубно сказаться как на рынке недвижимости в Подмосковье, так и снизить инвестиционную привлекательность данного субъекта РФ.
Приватизировать пока не поздно
Продолжая тему регионального законодательства, связанного с защитой определенных объектов, необходимо упомянуть об инициативе московских законодателей запретить приватизацию объектов культурного наследия.
В соответствии со ст. 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» допускается приватизация таких объектов с одновременным возложением на собственника обязательства по восстановлению и сохранению соответствующего памятника истории и культуры, которое является обременением права собственности на данный объект и указывается в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия.
В случае принятия указанных нововведений затраты по восстановлению и сохранению соответствующего объекта лягут на городской бюджет. Более целесообразным, по нашему мнению, было бы оставление возможности приватизировать объект культурного наследия, но с условием усиления контроля за его восстановлением, а также запретом изменения его архитектурного облика. Вложения в такие архитектурные объекты являются сейчас очень прогрессивными, однако рискованными с точки зрения их окупаемости.
Новые стандарты в строительстве
Еще в июне, 21.06.2010 распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 № 1047-р были утверждены 8 ГОСТов (в частности, "Надежность строительных конструкций и оснований", "Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях", "СПДС. Основные требования к проектной и рабочей документации", "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»), а также 82 СНиПа (среди них такие, как: "Строительство в сейсмических районах. Нормы проектирования", "Основания зданий и сооружений", "Геодезические работы в строительстве", "Организация строительства"). Результатом применения указанных правил будет соблюдение требований закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Безопасность капитального строительства
В пятницу, 16.07.2010 Государственная дума РФ приняла в третьем чтении законопроект, связанный с уточнением деятельности саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, строительства и создания национальных объединений. Основные изменения касаются следующих положений: во-первых, отменено лицензирование в области инженерных изысканий в сфере разработки проектной документации; кроме того, в одной сфере допускается создание одного национального объединения СРО. Президент национального объединения СРО теперь будет избираться Всероссийским съездом СРО. Контроль за деятельность национальных объединений возлагается на Минрегион.
Напомним, что национальные объединения саморегулируемых организаций являются общероссийскими негосударственными некоммерческими организациями, объединяющими саморегулируемые организации на основе обязательного членства.
Кроме того, в Градостроительный кодекс РФ были внесены поправки, связанные с введением новых понятий, таких как: "генеральный подрядчик на выполнение инженерных изысканий", "генеральный проектировщик" и "генеральный подрядчик на осуществление строительства, реконструкции объекта капитального строительства". Для них устанавливается повышенный размер взноса в компенсационный фонд, который варьируется в зависимости от стоимости работ.
Основными целями нововведений является усиление контроля со стороны СРО, а также повышение безопасности в капитальном строительстве.
Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства». Указанный документ устанавливает порядок проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства независимо от источников их финансирования, а также порядок определения размера затрат на проведение строительного контроля и численности работников, осуществляющих строительный контроль, по объектам, финансируемым полностью или частично с привлечением средств федерального бюджета.
Предметом строительного контроля является проверка выполнения работ при строительстве объектов капитального строительства на соответствие требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов в целях обеспечения безопасности зданий и сооружений.
Строительный контроль, осуществляемый подрядчиком, включает проведение таких контрольных мероприятии, как проверка качества строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, поставленных для строительства объекта капитального строительства; проверка соблюдения установленных норм и правил складирования и хранения применяемой продукции; проверка соблюдения последовательности и состава технологических операций при осуществлении строительства объекта капитального строительства; освидетельствование работ, скрываемых последующими работами; приемка законченных видов (этапов) работ; проверка совместно с заказчиком соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, технических регламентов.
Проведение контрольного мероприятия и его результаты фиксируются путем составления акта. Сведения о проведенных контрольных мероприятиях и их результатах отражаются в общем журнале работ с приложением к нему соответствующих актов.
Важно отметить, что данный документ также направлен на увеличение безопасности в сфере капитального строительства.
Коротко.
1. В ходе осенней сессии Государственной Думы РФ планируется рассмотрение законопроекта, запрещающего девелоперам самостоятельно заключать договор с управляющей компанией без согласия жильцов. Таким способом законодатель планирует бороться с навязыванием услуг со стороны компаний-застройщиков.
2. В течении 2010 года планируется принятие в Москве Правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях реализации Генерального плана города Москвы путем регулирования в соответствии с установленными Генеральным планом города Москвы назначением территорий и размещением объектов федерального, регионального значения использования земельных участков, использования и строительства, реконструкции объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами - правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства, а также в целях создания условий для устойчивого развития территорий, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; создания условий для привлечения инвестиций. Указанный документ будет крайне важен, так как именно он призван будет урегулировать правовой режим большого количества земель в столице. Кроме того, будут решены и другие важные вопросы, связанные с возможной высотой зданий, а также подземным строительством. Напомним, что изначально Правила землепользования и застройки и Генеральный план развития Москвы до 2025 года принимались вместе, однако в дальнейшем сроки их принятия было решено разделить.
3. Была опубликована статистика Росреестра, в соответствии с которой по-прежнему абсолютное первенство удерживают земли лесного фонда и сельскохозяйственные угодья. Они занимают 64,8 и 23,4 % площади российских земель соответственно. Также интересно количество земель в государственной и муниципальной собственности. Процент таких земель равен 92, 2 %.
4. Федеральный закон от 02.07.2010 № 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях». В соответствии с законом допускается создание организаций, предоставляющих займы на сумму до 1 млн. рублей. Регистрация таких юридических лиц осуществляется в упрощенном по сравнению с кредитными организациями порядке.
5. Постановление Правительства РФ от 30.06.2010 № 478 «О внесении изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель». Теперь отсутствует императивное требование о том, что кадастровая оценка проводится не чаще, чем раз в три года.
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 01.06.2010 N 2620/10 по делу № А38-5402/2008. Ни статья 339 ГК РФ, ни статья 9 Закона об ипотеке не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Следовательно, передавая в ипотеку несколько объектов недвижимости, предмет договора будет согласован даже при указании на общую стоимость предмета залога.
Кораблин Владислав, юридическая компания «Юков, Хренов и Партнеры
ners