О безопасности сделок с недвижимостью: как избежать мошенничества
Как уберечь свою недвижимость и деньги при заключении сделки купли-продажи или договора аренды, что проверять и куда внимательно смотреть? Циан.Журнал составил полную энциклопедию по безопасности сделок с недвижимостью.
1. Универсальные мошеннические схемы и техника безопасности
Существуют универсальные мошеннические алгоритмы, которые применяются во всех видах сделок с недвижимостью, начиная с аренды и заканчивая куплей-продажей. В список этих схем входят следующие варианты:
«Утром деньги, вечером — стулья»
Техника безопасности: никаких предоплат — ни при аренде, ни при покупке.
По объявлению о сдаче/продаже жилья звонит человек и предлагает услуги от имени известного агентства недвижимости: якобы он сотрудник этой фирмы и гарантирует оперативное проведение сделки. Но нужно внести предоплату за услуги — ведь риелтору придется найти подходящих жильцов/покупателей и неоднократно приезжать на показы квартиры. А потом еще необходимо организовать оформление сделки.
После перевода денег «риелтор» пропадает с радаров. Аналогичная схема действует при покупке квартиры, которую якобы нужно забронировать, потому что «слишком много желающих ее купить».
С предоплатой есть еще одна схема: потенциальный арендатор/покупатель звонит по привлекательному объявлению, но ему отвечают, что, увы, этот вариант уже ушел. Зато есть и другие (не хуже) и из них можно выбрать подходящий. Конечно, за предоплату. Далее всё то же: деньги переведены, а представитель «знаменитой компании» пропал.
«Доверяй, но проверяй»
Техника безопасности: к сделкам по доверенности следует относиться в разы внимательнее.
Сделки по доверенности имеют право на существование только после детальнейшего изучения конкретной ситуации (почему хозяин не участвует в сделке сам?) и при многократной подстраховке. Разбираем на примерах.
«В марте 2022 года чебоксарские полицейские задержали мужчину, который пытался переоформить на себя чужую квартиру в новостройке. Подозреваемый арендовал жилье у супружеской пары. Составили договор с указанием паспортных данных обеих сторон. Через пару недель бдительный (повезло!) сотрудник Росреестра обратился в полицию, заподозрив неладное: выяснилось, что арендатор подделал доверенность и хотел продать по ней чужую недвижимость. Афериста задержали — сотрудники правоохранительных органов ищут других пострадавших от его смекалки».
«Московский комсомолец. Чебоксары»
А еще доверенность может быть оформлена от лица человека, отбывающего тюремный срок или имеющего психиатрический диагноз. Впоследствии такие хозяева запросто могут оспорить сделку через суд. Если же сделка по доверенности — единственно возможный вариант, убедитесь в подлинности доверенности через официальный реестр доверенностей.
«Мой адрес не дом и не улица»
Техника безопасности: убедитесь, что участвуете в сделке именно с тем объектом недвижимости, который до этого просматривали.
«Иногда арендатор или покупатель подписывают документы совершенно не по тому объекту, который им показывали до этого. Провести такой фокус достаточно легко: мошенники встречают клиента рядом с домом, забалтывают его и показывают не тот вариант, который впоследствии будет фигурировать в договоре, а гораздо более привлекательный. Для этого можно арендовать квартиру на соседнем этаже, поменять номер на двери — увлеченный беседой клиент и не заметит, что его обманули.
Далее идет по накатанной: потенциальный арендатор/покупатель доволен предложенным ему вариантом и спокойно подписывает все документы по сделке. О том, что его обманули, человек узнает, когда самостоятельно добирается до своего приобретения — того самого, которое и фигурирует в договоре (даже акт приема-передачи можно провести на «представительской» квартире). Чтобы не попасться на эту удочку, приезжайте на просмотр заранее».
Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью и руководитель агентства «Вишня»
Эксперт рекомендует изучить окрестности по «Яндекс.Картам» и сопоставить их с увиденным. Вас должны насторожить ситуации, когда на фото в объявлении окна выходят в тихий двор, но на картах очевидно, что вид должен открываться на шоссе. Поднимитесь в квартиру пешком, считая этажи и обращая внимание на то, правильно ли указаны номера квартир. Запомните, какую квартиру вы смотрели и точно ли именно она фигурирует в договоре.
«Я вам деньги не отдам, у вас доку?ментов нету»
Техника безопасности: и при аренде, и при покупке жилья важно проверять правоустанавливающие документы (каким образом недвижимость оказалась у нынешнего хозяина: он ее купил, получил в наследство или в подарок?) и правоподтверждающие документы (свидетельство о регистрации этого права), чтобы точно знать: человек, назвавшийся хозяином, действительно таковым является.
«В качестве примера приведу случай, когда квартира сдается в субаренду без ведома хозяев. Они арендуют квартиру на длительный срок и какое-то время для отвода хозяйских глаз действительно там живут. Когда доверие завоевано, они подают объявление от своего имени — оно может быть как о длительной аренде, так и о посуточной.
Хозяева продолжают получать указанную в договоре арендную плату, не подозревая, что в их квартире по другому договору (и гораздо дороже) живут совершенно другие люди. Не исключено, что квартира и вовсе превращается в хостел — такое случается, если в ней несколько комнат.
Некоторые хозяева не возражают против такого варианта, но далеко не все готовы устраивать на своей территории проходной двор (а в случае с хостелом и посуточной арендой это будет именно так — мало кто бережно относится к интерьерам в условиях безответственной аренды).
А о покупке без правоустанавливающих документов и говорить нечего — такие сделки точно не имеют права на существование. Если вам предлагают ее провести, отказывайтесь сразу: тут явно подвох».
Ирина Горбачева, частный риелтор-практик
«Мал золотник. И недорог»
Техника безопасности: если цена на объект недвижимости явно ниже рыночной, то, скорее всего, что-то с этим объектом не так.
«Совсем недавно мы с мужем покупали квартиру под сдачу. Перелопатили тонну объявлений сами, получили еще три тонны вариантов от риелтора. По мере изучения рынка мы составляли списки подходящих вариантов (риелторы их называют «доской для клиента»).
В начале обычно шли самые дешевые варианты — подавляющее большинство из них при прозвонах оказывалось с какими-то косяками. По цене ниже рынка нам предлагали:
— занижение цены в договоре (это делается ради экономии на выплате налогов продавцом, но при спорной ситуации суд учтет только ту сумму, которая прописана в ДКП);
— сомнительное качество квартиры (в одной квартире хозяева пытались утаить махровую плесень, сожравшую стену на кухне, в другой тщательно, но безуспешно маскировали серьезные проблемы с канализацией, в третьей наврали с метражом);
— сомнительное качество дома (жители одного известного ЖК уже не первый год воюют с управляющей компанией: в комплексе то и дело надолго отключают воду и электричество, но узнать об этом до покупки не так-то просто);
— неготовность продавцов предъявлять справки (одна дама — кстати, медработник! — уже посреди сделки отказалась предоставлять справки из ПНД и наркодиспансера: ей пришлось бы ехать за ними в родную Пензу; но и без этих справок мы не рискнули покупать: если что, в суде потом не отбояришься, что честно все проверил);
— незаконная перепланировка, уже попавшая на карандаш местной управе: вернуть изначальную планировку следовало в ближайшее время, а мы совершенно не планировали ввязываться в масштабный ремонт;
— квартира продается по доверенности, хозяин живет в Уганде (!) и связаться с ним нереально».
Юлия, недавняя покупательница квартиры
То же применимо и к арендным квартирам: они точно подчас сдаются по доверенности и непонятно, где реальный хозяин и не против ли он таких действий с его собственностью, могут иметь место косяки с ремонтом, коммуникациями и/или управляющей компанией.
А сделку Юлия с мужем заключили с девушкой, которая даже на просмотр приехала с полным комплектом документов и квартиру продавала по рыночной цене. Как показала практика, нормальные варианты дешевыми не бывают, а заниженная цена всегда имеет свои причины.
2. Как понять по объявлению, что перед вами фейк
Подробные инструкции можно почитать тут, здесь и тут, а ниже перечислим основные признаки потенциально проблемных объектов.
1. Явно заниженная цена — подробно читайте выше.
2. Проверьте авторство фотографий: нажмите правой кнопкой мыши на фото из объявления, выберите в поисковике «Найти картинку» и выясните, не взята ли иллюстрация из открытых источников и фотобанков. Разумеется, объявление может дублироваться, но важно, чтобы оно дублировалось полностью, включая остальные данные, а не использовалось и для «трешки» в Троицке аренду, и для «однушки» на продажу в Череповце.
3. Иногда в объявлениях встречаются фразы вроде «есть особые условия», «есть нюансы». В реальности эти недостатки, скорее всего, окажутся очень ощутимыми: к примеру, неузаконенная перепланировка или отключение электричества по графику «сутки через трое».
4. Странное поведение риелтора во время телефонного разговора: отказ показывать квартиру в обозримом будущем, неготовность сообщать информацию по состоянию недвижимости и по документам или вообще невозможность дозвониться. Все это может говорить о том, что перед вами — фейковое объявление, размещенное в базе только ради статистики.
Объясним на пальцах. Чтобы получить ипотеку в банке или сдать/продать свое жилье подороже, некоторые публикуют фейковые объявления, создавая таким образом ложную статистику в конкретном районе. Клиентам будет казаться, что в соседних домах предложения дороже, а значит, надо брать «выгодное». После сделки те самые объявления для статистики будут сняты.
5. Самое время подумать «что-то здесь не так», если риелтор предлагает посмотреть другие квартиры вместо той, которая вас интересует. Или если перед просмотром зовет в офис агентства, чтобы подписать договор на информационное сопровождение: с вас получат подпись и оплату за оказание услуг, а ту самую квартиру так и не покажут — собственник с ключами (какая неожиданность!) не приедет.
6. Если при звонке по объявлению выясняется, что оплачивать аренду/покупку/намерения придется по ссылке, лучше сразу распрощаться. Мошенники часто используют фишинговые (поддельные сайты) — их адреса очень похожи на адреса честных сайтов, а различие может быть всего в одной букве (цифре). Пройдя по ссылке на такой сайт, жертва увидит очень похожую на оригинал страницу, введет в нужном месте данные своей карты, после чего они будут очень быстро украдены, а счет обнулен.
Вопрос о том, как будут происходить расчеты, надо выяснить еще до выезда на просмотр — так вы сэкономите время (и деньги).
3. Где рискует покупатель: мошенничество при покупке недвижимости
Поддельные документы и ненастоящий собственник
Случалось, что на сделке фигурировали и поддельные паспорта (проверить предоставленный документ можно здесь), и поддельные документы на квартиру (полученная на сайте Росреестра выписка из ЕГРН поможет проверить их соответствие истине), и даже поддельные адреса (о том, как их проверять, мы писали в главе об универсальных способах мошенничества).
Но есть и дополнительные моменты, о которых нужно знать (все они собраны в этой статье).
Странный статус
Справка ЕГРН поможет выяснить статус квартиры. Если в квартире прописаны люди, которые ранее отказались от приватизации, есть риск, что такие жильцы потом откажутся съезжать. Закон позволяет им пользоваться жилплощадью вне зависимости от наличия прав собственности. А муниципальное жилье и вовсе не подлежит продаже — купить его в частном порядке (не у государства) невозможно.
Схожая ситуация и на загородном рынке. Далеко не на всех земельных участках разрешено строить дома для ПМЖ.
Ненадежная ячейка
Использование ячейки несет в себе массу рисков, хотя и остается востребованным способом расчетов по сделке. При наличной форме расчетов у мошенников есть шанс подложить фальшивые купюры. Поэтому деньги придется тщательно проверять либо использовать безналичный расчет.
«Семейная фирма “Нева трест” занималась переуступкой ДДУ и прав требования у строительных компаний, причем покупателям предлагалась более низкая цена, чем у девелоперов. Для сделки покупатели арендовали сейфовые ячейки и в присутствии сотрудников “Нева трест” закладывали деньги, подписав при этом соответствующие документы. А потом продавцы пропадали. Обманутые покупатели обращались с исками в суды о доступе к ячейкам, но, получив разрешения, с ужасом обнаруживали, что вместо заложенных ими денег в ячейках лежали “куклы”».
47News
Игра на эмоциях
Откровенным мошенничеством назвать такое поведение сложно, но вот манипуляцией — вполне. В стрессовой ситуации и при эмоциональной срочной покупке можно приобрести квартиру по цене выше рыночной, говорит Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость».
При этом покупатель рискует упустить ряд других очень важных факторов. Например, при срочной покупке есть опасность купить квартиру с юридическими пороками. Они бывают незначительными, но могут быть настолько серьезными, что в дальнейшем покупатель рискует вообще лишиться этой жилплощади!
«В январе 2022 года мы решили купить загородный дом: сначала искали его довольно неспешно. В конце февраля ситуация кардинально изменилась и мы поняли, что нужно торопиться: к такому решению нас подстегнули новости, которые предрекали дефолт.
В результате мы выбрали дом, который, как заявила нам риелтор, пользуется огромной популярностью, — буквально завтра за него должны внести аванс. Нам показалось, что лучше мы уже не найдем, так что опередили своих конкурентов (не исключено, что воображаемых) и успели полностью оформить сделку буквально за пару недель.
Март был довольно теплым, к апрелю обнажился фундамент — с огромной трещиной, которую мы, разумеется, не заметили под слоем снега. А еще выяснилось, что печь в нерабочем состоянии, ее надо полностью перекладывать. Уверен, что продавцы знали об этих косяках, но наша спешка была им на руку. Похоже, они просто воспользовались ситуацией, а нам теперь придется разгребать последствия своей неосмотрительности».
Виталий, недавний покупатель загородного дома
Наталия Борзенкова,руководитель офиса «Митино» управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость»
Наследники престолов
Предположим, продавец — действительно сирота, недавно похоронивший любимую маму/бабушку, теперь хочет продать квартиру и уехать подальше от горестных воспоминаний. Но бывают и другие варианты:
— родственная связь существует, да вот только наследодатель, оформив завещание, пока не умер, а преспокойно живет на даче, даже не подозревая, что условный внучок уже передал ключи новым владельцам;
— право на наследство может оказаться поддельным.
КАК ЭТО БЫВАЕТ
«В Санкт-Петербурге банда мошенников попалась на аферах с недвижимостью умерших пенсионерок. Как выяснили правоохранительные органы, они подделывали свидетельства о праве на наследство от умерших пожилых собственниц недвижимости, а затем продавали их квартиры. Схожим образом удалось заработать и другому нечистому на руку злоумышленнику (правда, ему удалось подделать право на наследство от женщины 43 лет).
«Невские новости», 2 марта 2022 года
В случаях, когда наследников нет, недвижимость одиноких людей должна отходить государству (это значит, что покупатели такого жилья рискуют оказаться в суде — на наследство может претендовать не только государство, но и другие наследники).
А еще с наследниками случаются вот какие казусы (полный перечень читайте в этом материале):
1. Наследники могут обнаружиться уже после сделки и заявить о своих правах. Покупатель на тот момент, скорее всего, успеет сделать ремонт в квартире, за что ему (после судебного решения об отмене сделки) будут очень благодарны вновь обретенные родственники наследодателя.
2. Сильно рискуют те, кто покупает долю в квартире. Тут опять же могут появиться родственники бывшего хозяина (тоже имеющие доли в той же квартире) и заявить, что им не предлагали выкупать долю (право преимущественного выкупа предусмотрено законом). Жизнь покупателя после этого превратится в кошмар (разумеется, неслучайно), и он будет рад избавиться от своего приобретения даже по бросовой цене. Ну а родственники будут счастливы выкупить долю с дисконтом.
3. Случается, что родственники пьющих собственников недвижимости намеренно усугубляют положение, спаивая их ради переоформления квартиры на себя. Очнувшись, теперь уже бывшие собственники могут попытаться оспорить сделку (в том числе и с помощью других родственников). В этом смысле стоит поостеречься сделок, связанных с недееспособными людьми: именно для минимизации этого риска и запрашиваются справки из диспансеров.
Дела семейные
Тут основные участники — супруги и дети. Основной риск с супругами связан с отсутствием согласия одного из них на сделку. Приобретенная в браке недвижимость считается общей (даже если она оформлена на кого-то одного) — по закону при продаже необходимо согласие супруга. Но в реальности такое согласие дают далеко не все, и тогда нечестные собственники пытаются уладить вопрос другим образом (надо ли говорить, что обманутая половина впоследствии вправе оспорить сделку).
«Однажды ко мне на консультацию по продаже двухкомнатной квартиры пришли мужчина с женщиной, по виду и поведению — семья. Из документов — приватизация по долям: половина — у женщины, половина — у мужчины. Свидетельство о регистрации показывают одно, которое принадлежит женщине. Я говорю, что нужно второе, и смотрю на мужчину. Тут и выяснилось, что женщина пришла не с мужем. Ее спутник должен был изображать супруга и на консультации, и в дальнейшем. Мужа они ставить в известность не собирались. Да, вариант мошенничества совсем топорный — вскрылся на начальном этапе, но такое тоже бывает».
Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью и руководитель агентства «Вишня»
Или, например, квартира уже является предметом судебного разбирательства — скажем, ее делят разводящиеся супруги. Далеко не всегда этот факт выясняется на безопасном этапе — иногда второй собственник обнаруживается в процессе глубокой проверки и на этапе внесения аванса.
И наконец, дети.
При покупке недвижимости с использованием материнского капитала на детей выделяется доля купленной квартиры (размер этой доли составляет столько метров, на сколько хватило полученной за ребенка выплаты). Соответственно, при продаже квартиры родители обязаны получить разрешение от опеки и наделить своих детей другими справедливыми долями в новом жилье.
Если этого не происходит, по достижении совершеннолетия обделенные дети вправе потребовать свою долю у покупателя, который счастливо жил в квартире все предыдущие годы. Назвать такую ситуацию полноценным мошенничеством нельзя, хотя, как свидетельствует опыт экспертов, далеко не все родители готовы соблюдать требования закона и пытаются его обойти.
Банкротство
Этот вид мошенничества стоит особняком — его сложно выявить своевременно. Покупатель все досконально проверит, но продавец получит статус банкрота лишь через несколько лет после сделки — и суд вполне может отыграть сделку обратно. Полностью исключить риск покупки недвижимости у банкрота нельзя, но можно его минимизировать — читайте об этом здесь.
Переход «зебра»
Выясните, как часто менялись собственники у присмотренной вами квартиры. Если за последние несколько лет это происходило несколько раз, есть повод «сделать стойку» — таким образом мошенники могут заметать следы: в прошлую и позапрошлую сделку всё было чисто, но на третьей ступени закон был нарушен, и не исключено, что покупателю придется разгребать последствия, потому что «прапрасобственник» попытается отыграть все назад через суд.
А еще о том, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников, мы писали здесь.
4. Где рискует продавец: мошенничество при продаже недвижимости
Ненастоящие риелторы
О нечистых на руку риелторах можно почитать здесь. Справедливости ради признаем, что таких схем сегодня очень мало. Но ухо надо держать востро: пока они все же существуют.
«Мы с женой решили продать старую дачу, чтобы начать строительство новой. Учитывая, что дача находится довольно далеко (Тверская область), а сами мы живем в Москве, решили нанять местного риелтора, чтобы он ездил на просмотры вместо нас. Поискали в ближайшем населенном пункте и договорились с одной девушкой, решив, что много опыта на показах не требуется, да и мотаться в наше СНТ ей будет проще, чем более возрастным коллегам.
Она опубликовала объявление, разместив свой номер, и мы стали ждать звонков. Прошла неделя, за ней другая — звонков нет. К концу третьей недели знакомые надоумили нас позвонить и проверить, работает ли вообще наша агент.
И что вы думаете? Оказалось, она решила содрать свою комиссию еще и с покупателя! При звонке мы выяснили, что кроме оплаты дачи, цена на которую в объявлении составляла 4 млн рублей, риелтор предупреждала еще и о своей комиссии в 100 тыс. рублей! При этом те же самые 100 тыс. она должна была получить еще и с нас.
Отсутствие опыта в этом случае сыграло против нее — мошенничество вскрылось бы на этапе подписания документов, эту часть она, видимо, не продумала, но время наше потратила».
Леонид, продает свою дачу
Еще раз о занижении
Очень часто попытка сэкономить приводит к тотальным бедам. При этом указание в договоре купли-продажи меньшей суммы чревато последствиями не только для покупателя, но и для продавца.
«Наша несостоявшаяся клиентка хотела продать земельный участок — в хорошем месте, рядом с рекой. Договорились его выставить за 2,5 млн рублей. Цена клиентку устроила, а комиссия (7–8%) — нет, поэтому она решила обойтись без нас. Спустя несколько месяцев эта женщина позвонила в слезах.
Оказалось, что к ней обратились покупатели — муж и жена. Они были готовы внести аванс 100 тыс. рублей сразу на просмотре — им так понравился участок, что они согласились сразу и без торга. То, что аванс вносится без подписания каких-либо документов, продавец расценила как знак доверия к ней.
Договорились, что сделка пройдет у нотариуса. У покупателей было единственное условие: будучи сотрудниками госорганов, они не хотели светить свои накопления и попросили в договоре купли-продажи указать не полную стоимость, а кадастровую (в пять раз ниже рыночной — всего 500 тыс. рублей). Продавец согласилась на том условии, что в ДКП будет указано, что деньги она еще не получила (и пока не получит, договор не будет исполнен — это ее успокаивало).
Когда сделка прошла регистрацию, осталось передать документы и рассчитаться. Покупательница предложила сначала рассчитаться по договору. Продавец написала расписку на 500 тыс. рублей, после чего покупательница забрала ее и вышла за оставшимися 2 млн рублей, чтобы по возвращении написать расписку и на них.
Но покупательница не вернулась. Больше на связь покупатели не выходили, а свои 2 млн продавец так и не получила. При этом у нее на руках не оказалось ни одного документа, где бы была зафиксирована договоренность о цене 2,5 млн с покупателем — даже в суд не с чем обратиться».
Татьяна Ананьева, старший юрисконсульт офиса «Сущевский» компании «Миэль»
По мнению эксперта, в этом примере экономия 200 тыс. рублей и самонадеянность привели к потере 2 млн рублей. Главные ошибки таковы:
— деньги переданы без документального подтверждения;
— не были документально зафиксированы стоимость объекта, сумма предоплаты, иные договоренности;
— взаиморасчеты проводились без помощи сервиса безопасных расчетов;
— продавец не обратилась к специалистам.
5. Где рискует арендодатель: мошенничество при сдаче недвижимости в аренду
Сдавая квартиру в аренду, собственник (сюрприз!) имеет все шансы получить массу проблем — от жалоб соседей до порчи имущества. Но кроме очевидных неприятностей, есть вероятность столкнуться и с мошенническими.
«Сиротки»
Регистрация арендаторов (и особенно детей) — краеугольный камень. С одной стороны, хочется пойти навстречу жильцам и сделать их жизнь в квартире максимально комфортной. С другой стороны, не все арендаторы бывают честны.
Техника безопасности: не прописывайте в квартиру арендаторов, если не готовы взять на себя дополнительные риски.
«Однажды мои знакомые сдали квартиру очень милой семейной паре с двумя детьми. Настаивая, что детям очень нужно записаться в детский сад и в школу, арендаторы уговорили собственников прописать детей в квартире. Прописали. Дети благополучно попали и в сад, и в школу, а потом началось самое интересное.
Спустя три месяца арендаторы перестали платить: сперва ограничивались половиной суммы, потом — мелкими переводами по несколько тысяч рублей. Сначала хозяева списали все на сложную финансовую ситуацию и попытались понять и простить, надеясь, что ситуация вот-вот разрешится.
Но за первым месяцем пошел второй, затем третий. Долг копился, обещания вернуть всё сполна и даже сделать ремонт звучали все громче. А потом выяснилось, что неуплата не просто злой рок и судьба-злодейка. Оказалось, что отец семейства приобрел дорогую машину, да и сама семья не очень-то бедствует: арендодатели с удивлением узнали, что ребенок ходит в частный детский сад, а в отпуск семья полным составом слетала на курорт.
Хозяева, наконец, попросили всё семейство с вещами на выход. Но не тут-то было: арендаторы просто отказались съезжать, да еще и припугнули, что выгнать прописанных детей нет ни оснований, ни полномочий.
Дело кончилось судом, который встал на сторону опешивших от собственной неудачи арендодателей. Процесс занял семь месяцев, в течение которых семья так ничего и не платила. К сожалению, не знаю, назначил ли суд какую-то компенсацию, но нервов эта история однозначно отняла немало».
Ирина Горбачева, частный риелтор-практик
«Налоговый шантажист»
Техника безопасности: не предоставляйте арендаторам шанса вас шантажировать и не становитесь мошенником сами — оплатите налог и живите спокойно.
«Лет восемь назад моя коллега сдавала квартиру. Клиент — молодой иногородний студент очень известного вуза (именно принадлежность к элитному учебному заведению и сбила с толку: казалось, юноша благонадежен, да и его мама, приехавшая на заключение договора с собственниками, обещала, что мальчик будет тише воды и ниже травы).
Через полгода мальчик пообвыкся: по словам соседки по лестничной клетке, в квартиру то и дело наведывались девушки в компании подозрительных личностей. Приехав с внеочередной проверкой, хозяйка в ужасе поняла, что квартира (ее прекрасная квартира, доставшаяся от бабушки) превратилась в бордель, а обе комнаты используются самым неподобающим образом.
Хозяйка попыталась расторгнуть договор, но натолкнулась на неожиданно жесткий отпор: юноша не только пригрозил, что немедленно настучит в налоговую, но и потребовал с нее скидку за дальнейшее хранение налоговой тайны. На какое-то время эта угроза подействовала, но потом хозяйка передумала, сдалась в налоговую сама и все-таки выгнала ушлого студента».
Ирина Горбачева, частный риелтор-практик
Почему налоги платить выгодно? Читайте тут. Ну и еще: выбирайте арендаторов более скрупулезно.
6. Где рискует арендатор: мошенничество при найме недвижимости
Арендаторов часто называют самой незащищенной категорией среди участников сделок с недвижимостью: у них нет права собственности, а выселить их могут практически в любой момент — достаточно желания хозяев. При этом все поиски нового жилья и переезды — довольно затратные мероприятия как с финансовой, так и с организационной точки зрения. И даже не имея особых прав (и, соответственно, обязанностей), арендаторы все равно рискуют попасть в неприятные ситуации.
И снова предоплата
Да, мы опять о предоплате, которой не должно быть до просмотра, потому что это один из самых простых (а поэтому и популярных) способов заработать на доверчивости.
«Полиция Владивостока возбудила уголовное дело по факту мошенничества против злоумышленников, которые опубликовали объявления о сдаче в аренду квартир на очень выгодных условиях. При этом они собрали с семерых потенциальных арендаторов предоплату (в общей сложности улов составил около 100 тыс. рублей) и каждому предложили заехать на следующий день. Разумеется, назавтра телефон мошенников был отключен и заехать никому никуда не удалось».
PrimPress, новость от 29 марта 2022 года
Отдельно хотим отметить, что мошенники арендной сферы особенно часто просят оплатить квартиры через фишинговые сайты, о них мы рассказывали выше.
Посредники-мошенники
Ситуация, в которой могут оказаться и арендатор, и арендодатель, связана с незаконным посредничеством, которое предполагает и неуплату, и риск потерять недвижимость. При этом обставлено оно с соблюдением всех юридических правил.
Мошенники могут снять квартиру и потом ее пересдать на более выгодных (разумеется, для себя) условиях. Подробно такую ситуацию Циан.Журнал рассматривал пару лет назад. Хозяйка трехкомнатной квартиры Арина подписала с юридической фирмой договор о субаренде, не заметив, что договор ей подменили буквально во время подписания.
В итоге хозяйка неожиданно для самой себя согласилась на кабальные условия — ни выгнать арендаторов, ни получить оплату, согласно договору, она не могла. По мере разбирательств дошло до того, что квартира и вовсе чуть не отошла арендаторам. Разрешить ситуацию удалось после привлечения СМИ, но даже по прошествии двух лет схема (да и фирма) продолжают работать!
Оксана Полякова,заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость»
Подставной хозяин
Есть риск, что человек, представившийся хозяином арендного жилья, вовсе им не является. На практике дело может кончиться тем, что арендатор отдаст деньги, но жилья так и не увидит и денег не вернет. Проверяйте документы на собственность и подлинность паспорта хозяина.
«В декабре 2021 года норильская полиция получила заявление от девушки, которая хотела снять жилье и в процессе нарвалась на мошенника. Выяснилось, что она разместила объявление о поиске квартиры, и на него откликнулся мужчина: предложил хороший вариант за 21 тыс. рублей в месяц и пригласил на просмотр. Встреча состоялась, квартира девушку устроила. Она перечислила “хозяину” оговоренную сумму и получила ключи. Но в один из отнюдь не прекрасных дней дверь девушке открыл незнакомец. Позже выяснилось, что это и есть настоящий хозяин: ранее он сдавал свою квартиру посуточно, и именно в тот период злоумышленник и пересдал жилье пострадавшей».
Управление МВД по Красноярскому краю
Траты, которых не ждали
За выгодной ценой чаще всего кроется какой-то недостаток — вероятно, разница между вашим дешевым и всеми остальными вариантами кроется в дополнительных платежах, которые нивелируют эту разницу. Например, арендатор может попросить вас оплачивать ЖКУ самостоятельно, и кто знает, что было бы дешевле… В общем, лучше еще летом узнавайте, во сколько вам обойдется зимнее отопление.
«Я снимаю квартиры уже почти 20 лет, так что опыт довольно большой. Предвосхищая вопросы: нет, покупать не хочу (и знаю, что давно бы купил), потому что мне нравится жить в разных городах и странах — работа не только позволяет, но даже частично компенсирует расходы на жилье.
Несколько лет назад я столкнулся с не очень приятной ситуацией. Квартиру я снял летом и по договору полностью взял на себя оплату счетов (хозяйка — молодая девушка — призналась, что ей сложно во всем этом разбираться и лучше она мне сдаст жилье на пару тысяч дешевле, но я буду оплачивать всё самостоятельно, не посвящая ее в детали).
Зимой я здорово удивился, когда вместо привычных 4 тыс. мне пришел счет на 8 тыс. рублей: оказалось, в доме динамическое образование стоимости отопления (вместо привычного распределения по всем месяцам года): в течение отопительного сезона оно гораздо дороже. Хозяйка “забыла” меня предупредить».
Вадим, опытный арендатор
7. Риски при покупке квартиры в новостройке
Казалось бы, при покупке недвижимости в новостройке покупатель не рискует нарваться на мошенническую схему. Да, вероятность заморозки строительства существует (а в кризисы растут и шансы застройщика на банкротство), но риски именно обманных мошеннических схем минимальны. Впрочем, это не означает, что их нет вовсе.
Опасные моменты, которые встречаются покупателям квартир по переуступке прав договора долевого участия (ДДУ), перечисляет директор управления новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков:
1. Чем длиннее цепочка уступок, тем сложнее проверить финансовую часть. Часть этих уступок может быть не оплачена полностью или частично, а значит, справка о том, что расчеты по договору произведены, может не соответствовать действительности.
Кроме того, если правообладатель — юридическое лицо, то, возможно, потребуется одобрение сделки другими участниками этого юридического лица (и эту процедуру мошенник в корыстных целях попытается обойти).
2. Необходимо, чтобы продавец по переуступке не находился в стадии банкротства.
3. Внимательно изучайте ДДУ на предмет запрета застройщика на переуступку. Застройщик по закону вправе запретить переуступку, поэтому его согласие обязательно. При этом мошенники могут подделать такое разрешение и сдать договор на регистрацию в Росреестр. Вполне вероятно, что позже сделку придется оспаривать через суд.
4. Риск стать обманутым дольщиком при работе застройщика не по эскроу-счетам сохраняется и сейчас, когда большинство компаний уже не используют старые схемы оплаты. При недострое дома дольщику могут попросту не вернуть его деньги. А если заключен предварительный договор, то и прав на недостроенный объект у дольщика может не возникнуть, так как приравнивание таких договоров к договорам участия в долевом строительстве возможно только по усмотрению суда.
5. В целом покупка квартиры у застройщика в обход принятой сейчас в России схемы эскроу-счетов чревата последствиями. Приведем некоторые из них.
Обещать — не значит построить
Обманутые дольщики до сих пор не ушли в прошлое. Ситуации, когда покупатели напрямую отдают деньги застройщику, обещающему в ближайшее время возвести для них дворец, до сих пор случаются.
«Всемирно известная теннисистка Мария Шарапова и автогонщик Михаэль Шумахер оказались втянуты в скандал о мошенничестве с недвижимостью. Звезды участвовали в рекламной кампании жилого комплекса, который строился в Индии. Застройщик собрал с покупателей деньги, но жилье для них так и не построил. Одна из обманутых покупательниц заявила, что купилась на предложение о продаже только из-за участия в проекте Марии Шараповой: та лично приезжала на встречу с будущими жителями и обещала построить теннисную академию на территории ЖК».
«Чемпионат.ру», новость от 19 марта 2022 года
«В начале апреля 2022 года стало известно о приговоре, который вынес Адлерский районный суд Сочи двум застройщикам. Как следует из материалов дела, группа по предварительному сговору получала от покупателей деньги на строительство многоквартирного дома. Дом в результате так и не был построен, а деньги разошлись на личные нужды злоумышленников. Ущерб понесли 19 покупателей на общую сумму около 34 млн рублей».
«Российская газета» от 1 апреля 2022 года
Самострои
А еще при покупке недвижимости у маленького застройщика надо очень внимательно изучить проектную документацию и статус земли под будущим домом. Особенно часто в неприятные истории попадают приобретатели жилья на юге.
«Председатель жилищно-строительного кооператива из Анапы получил от доверчивых покупателей более 520 тыс. рублей для строительства многоквартирного дома и оформления всех документов. При этом мошенник знал, что дом является самостроем и по решению Анапского городского суда должен быть снесен. Полученные деньги предприимчивый председатель потратил по собственному усмотрению».
«Деловая газета. Юг» от 22 марта 2021 года
«Неустановленные на момент публикации чиновники, работающие в администрации Новочеркасска, незаконно оформили в собственность местной жительницы земельный участок площадью 1178 кв. м, расположенный в том же Новочеркасске».
Novostroy.Don от 21 февраля 2022 года
8. Как стать добросовестным участником сделки
Здесь — история о том, как Верховный суд разрешил изъять единственное жилье банкрота, а тут — подробнейшая инструкция не только для тех, кто покупает жилье на вторичном рынке, но и для всех остальных, включая продавцов и арендаторов.
Список документов, которые желательно проверить у собственников (даже если вы арендатор, не стесняйтесь перестраховаться):
1. паспорт;
2. правоподтверждающие документы (подтверждают право собственности, доказывая, что именно этот человек владеет именно этой недвижимостью): выписка из ЕГРН (после 2016 года) или свидетельство о праве собственности (до 2016-го);
3. правоустанавливающие документы (объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца): если с дарением и куплей-продажей все относительно понятно, то, предположим, с договором ренты и наследством возникают неожиданные неприятности — не грех попросить и документы, подтверждающие права собственника на пользование квартирой (например, свидетельство о смерти — не забудьте сопоставить даты);
4. выписка из ЕГРН (для арендаторов — опционально);
5. выписка из домовой книги (из нее в том числе можно узнать, не зарегистрированы ли в квартире дети продавцов, лишенных родительских прав, или их пожилые родители, помещенные в дома престарелых; для арендаторов — опционально);
6. квитанции об оплате ЖКУ (иначе долги прошлых хозяев лягут на плечи покупателя, а тому еще ремонт делать), арендаторов это не касается.
А еще можно проверить собственника в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в базе службы судебных приставов (там можно искать его долги). Посмотреть состояние налоговых выплат (и долгов) можно тут (понадобится ИНН продавца, а узнать ИНН по паспортным данным легко здесь).
Кроме того, не поленитесь проверить собственника в судебных базах (например, mos-gorsud.ru, msk.arbitr.ru, sudact.ru) и на сайтах судов по прописке продавца. А еще есть опция воспользоваться сервисом юридической проверки от Циан.
Всю собранную информацию следует скрупулезно хранить хотя бы три года.
И напоследок пара советов от экспертов.
Сергей Вишняков,эксперт по безопасности сделок с недвижимостью
Мошенники активизируются в смутное время, в периоды кризисов или введения новых порядков, говорит Оксана Полякова, заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость». К примеру, в самоизоляцию в 2020 году (март–июнь) количество сообщений об авантюристах, выдающих себя за сотрудников известных агентств недвижимости, было в пять раз больше, чем за весь предыдущий год. А внедрение в жизнь новых технологий способствовало появлению и новых инструментов для мошеннических действий, хотя многие схемы остались прежними.
Оксана Полякова,заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость»
Энциклопедия получилась внушительной. Список хитрых схем, помогающих нажиться на доверчивых участниках сделок с недвижимостью, ежегодно пополняется все новыми пунктами. Так что если вы планируете участие в сделке с недвижимостью, будьте начеку и соблюдайте осторожность.
Единый реестр сертифицированных агентств и аттестованных специалистов
База объектов недвижимости от профессионалов
Подписывайтесь на телеграмм канал Гильдии