ЦБ вновь повысил ключевую ставку: как подорожает ипотека и просядет спрос

15.09.2023

Большой объем льготной ипотеки вынуждает Центробанк ужесточать денежно-кредитную политику.

Центробанк в пятницу, 15 сентября, поднял ключевую ставку на 1 п.п., до 13% годовых, что стало третьим повышением подряд. В предыдущий раз ключевая ставка была повышена сразу на 3,5 п.п. Свое решение регулятор, в частности, объяснил тем, что большой объем льготной ипотеки вынуждает проводить более жесткую денежно-кредитную политику (ДКП). Действующие госпрограммы ипотечного кредитования снижают влияние решений по ключевой ставке на динамику кредитования, указал ЦБ.

Сможет ли повышение ключевой охладить спрос на жилье и насколько еще подорожает ипотека — рассказываем вместе с экспертами.

Рыночная ипотека продолжит дорожать

После сегодняшнего решения регулятора ставки по рыночным жилищным кредитам, в первую очередь на вторичное жилье, продолжат расти в пределах 1 п.п. или даже выше, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Ставки по рыночной ипотеке могут увеличиться с тем же шагом, что и ключевая ставка. Но в разрезе банков изменения могут быть неоднородными, а рост ставок в некоторых случаях более значимым», — считает управляющий директор по валидации «Эксперт РА» Юрий Беликов.

По его мнению, это связано с тем, что некоторые банки медлили с пересмотром ставок по рыночным программам, повышая их не так сильно, как выросла ключевая ставка еще в августе. Такое поведение кредиторов обусловлено ожиданием большей определенности политики ЦБ. Сегодняшнее решение дает понять, что регулятор намерен придерживаться более жесткой ДКП, пока не будет достигнута цель снижения инфляции в целевой коридор, подчеркнул Беликов.

Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов согласен с коллегой и допускает рост рыночных ипотечных ставок на более чем 1 п.п. «Средние ставки по рыночной ипотеке вырастут линейно — в пределах 1 п.п., в каких-то случаях чуть меньше, например для корпоративных клиентов. Но в каких-то случаях рост может быть выше, например в случае с высокорискованными заемщиками», — уточнил он.

Увеличения ставок по рыночной ипотеке на 1 п.п. ожидает и управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «Если раньше банки могли ожидать, что повышение ключевой ставки носит краткосрочный характер и повышать ставки умеренно, то текущие действия регулятора и его риторика свидетельствуют о среднесрочной тенденции», — сказал Доронкин.

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова прогнозирует более сдержанное подорожание ипотеки. «Рост средней по рынку ставки, скорее всего, будет в пределах 0,5–0,75 п.п., поскольку дальнейшее их повышение еще больше ограничит поступление новых заявок на фоне ужесточения регуляторных требований», — пояснила свою точку зрения Ирина Носова.

При этом рынок новостроек решение регулятора с точки зрения подорожания ипотеки затронет в меньшей степени, поскольку здесь основные выдачи приходятся на льготные программы, ставки по которым пока остаются неизменными, добавили эксперты.

Какие ставки по ипотеке сейчас

По последним данным института жилищного развития «Дом.РФ», в сентябре средняя ставка по рыночным программам на новостройки составляет 13,76%, на вторичное жилье — 13,97%, по рефинансированию — 13,85% годовых. Для сравнения, в июле средние ставки по рыночной ипотеке на новостройки составляли 11,06%, на вторичное жилье — 11,16%. По льготным программам ставки в разы ниже. Например, средняя ставка по дальневосточной ипотеке составляет 1,68% (максимум по программе — 2%), по IT-ипотеке — 4,5% (максимум — 5%), по семейной ипотеке — 5,53% (максимум — 6%), по ипотеке с господдержкой —7,54% (максимум — 8%).

Какие ставки по ипотеке сейчас

Скидки — на вторичке, акции — на новостройки

Наряду с дорожающей ипотекой давление на спрос будут оказывать высокая стоимость недвижимости и возросшая долговая нагрузка населения. В таких условиях застройщики не заинтересованы в снижении цен, потому что восстановить спрос до прежних уровней все равно не получится. «В результате в течение как минимум пары лет мы можем наблюдать довольно странное состояние рынка с законсервированными завышенными ценами и растущей долей нереализованных простаивающих лотов», — отметил управляющий директор по валидации «Эксперт РА». «Ранее такую картину уже можно было наблюдать в сегментах премиум и бизнес. Теперь это может отчасти транслироваться и на комфорт с экономом», — сказал он.

При этом на рынке вторичного жилья в ближайшее время могут вырасти скидки, не исключил завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета. «Дальнейшее повышение ипотечных ставок может вызвать дополнительные скидки — покупатели будут просить уступить какую-то сумму от стоимости квартиры (2–3–5%), мотивируя это тем, что они должны больше платить по ипотеке. Продавцы могут пойти на такие уступки, но это будет отражаться не в цене предложения, а в цене в договоре», — пояснил эксперт.

Если говорить о динамике цен на рынке новостроек, то вторичный рынок в этом плане будет ограничителем для роста, поскольку уже сейчас готовое жилье оказывается по стоимости выгоднее, добавил Александр Цыганов. Среди тенденций, которые могут усилиться осенью, — расширение акций от девелоперов. «В случае существенного снижения спроса в октябре застройщики и банки вновь начнут изобретать различные предложения, которые могли бы оживить интерес со стороны населения. Так, падение спроса будет менее существенным», — пояснила Ирина Носова.

www.realty.rbc.ru