Минфин предложил ограничить выдачу льготной ипотеки. Что это значит

14.12.2023

В министерстве предлагают повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке до 30%, сократить лимит до 6 млн рублей и ужесточить требования к заемщикам.

Минфин России предложил ужесточить условия выдачи льготной ипотеки на новостройки на фоне быстрого роста кредитования и повышения цен на квартиры. Если предложенные поправки в программу примут, то первичный рынок ждет резкое падение спроса, а также снижение цен, считаю эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

Какие изменения в льготной ипотеке предложил Минфин

- Поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 30%;
- Сократить максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и областей c 12 млн до 6 млн руб.;
- Снизить на 0,5 п.п. предельную величину субсидий, получаемых банками;
- Ограничить возможности получения сразу нескольких льготных кредитов;
- Ограничить размер предельной долговой нагрузки заемщика до 50%;
- Ввести требования к уровню дохода граждан, которым доступны льготные кредиты.

Взнос и размер кредита

В случае повышения первоначального взноса и ограничения суммы жилищного кредита спрос на субсидированную ипотеку снизится, утверждают эксперты. «В прошлое повышение взноса в сентябре мы наблюдали рост спроса на программу, а затем откат в октябре к значениям августа. Повышение взноса до 30% даст примерно такой же эффект, только выдачи могут не просто откатиться к значениям конца лета, а просесть на 10–20%», — прогнозирует старший проектный лидер Frank RG, руководитель проекта «Ипотека» Ольга Филиппова.

В сентябре правительство России уже повышало первоначальный взнос для льготных кредитов с 15% до 20% от цены договора, но это не привело к существенному замедлению выдач ипотеки. Программа льготной ипотеки действует до 1 июля 2024 года на покупку нового жилья у застройщиков. Ставка не превышает 8%. Сейчас лимит по льготной ипотеке для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти составляет 12 млн руб., а для всех остальных регионов — 6 млн руб.

Даже без принятия мер министерства значительное торможение ипотечных выдач неминуемо, считает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. Он подчеркнул, что выдачи ипотечных кредитов в 2024 году упадут до уровня менее 450 млрд руб. в месяц со значительно более серьезными просадками (менее 300 млрд руб. в месяц) в январе-феврале и некоторых отдельных месяцах 2024 года. Поэтому в моменте нет поводов для еще больших ужесточений условий кредитования, считает Беликов.

Если же поправки примут, в некоторых рыночных сегментах это может привести к негативным эффектам, полагают эксперты. Снижение максимального размера кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей без соответствующей корректировки цен на жилье может привести к увеличению доли инвестиционного спроса на ипотеку, приводит пример директор рейтингового агентства «Эксперт РА». «Большая часть объектов, укладывающихся в сниженный ценовой диапазон после ралли цен на жилье, — это не семейные квартиры, а небольшие студии, которые часто приобретают для перепродажи. Дополнительное повышение первоначального взноса может вызвать не охлаждение, а заморозку рынка новостроек», — считает эксперт.

Разработанные Минфином ограничения для льготной ипотеки могут вдвое сократить предложение квартир в новостройках Москвы. По подсчетам ЦИАН, под предложенные министерством критерии (30% взнос и 6 млн руб. лимит) подходят квартиры стоимостью около 8,5 млн руб. (из которых 2,5 млн руб. — первый взнос) — это около 25% от активного предложения в столице. Новые требования к доходам и долговой нагрузке заемщика лишат рынок около 30% потенциальных покупателей, что вынудит девелоперов перейти от регулярной индексации цен к более широкому применению скидок и акций, прогнозировал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Долговая нагрузка

В то же время эксперты считают целесообразным введение критерия по ПНД (показателю долговой нагрузки, который показывает, какая часть доходов уходит на обслуживание кредита). По мнению эксперта Frank RG, это лучше всего из предложенных мер согласуется с долгосрочными целями оптимизации долговой нагрузки населения, сильно возросшей с 2020 года.

Рост доли слишком закредитованных ипотечных заемщиков вызвал беспокойство Банка России. По данным ЦБ, за два года доля выдач с ПДН более 80% в кредитах на строящееся жилье выросла на 18 п.п., до 39% во втором квартале 2023 года, в кредитах на готовое жилье — на 20 п.п., до 43%. Осенью глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор следит за качеством ипотеки и в случае необходимости готов применять жесткие меры, чтобы не допустить системных рисков.

Аналогичного мнения придерживается директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. «Ограничения на выдачу кредитов гражданам с высокой долговой нагрузкой (ПДН выше 50%) направлено на снижение практики финансирования первоначального взноса за счет заемных средств, что должно улучшить ситуацию с закредитованностью граждан. На наш взгляд, предлагаемое изменение способно охладить рынок жилищного кредитования в стране, на что и направлены предложения Минфина», — сказал Волков.

Что будет со стоимостью квартир

Предложение Минфина может привести к существенному снижению потребительской активности на рынке новостроек, а значит, стоимость квартир также будет скорректирована вниз, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Эксперт пояснил, что снижение будет не так значительно вследствие обязательств застройщиков по проектному финансированию. «В случае увеличения первоначального взноса застройщики вынуждены будут бороться за оставшихся клиентов, изобретая новые схемы работы в условиях ограничений, и пока непонятно, как эти схемы будут выглядеть и к чему приведут. Не исключено, что и к увеличению итоговой нагрузки на покупателя», — говорит заместитель генерального директора по ипотечным продажам компании «Бест-Новострой» Наталья Селиванова.

Требования к минимальному размеру первоначального взноса вынудят заемщиков изыскивать на покупку квартиры не 900 тыс. руб., как при взносе в 15% до сентября 2023 года, и не 1,2 млн руб., как сейчас, а ровно в два раза больше, чем еще этим летом, — 1,8 млн руб., отметил заместитель коммерческого директора ГК «А101» Владимир Колесников. Он пояснил, что в этом случае не менее половины потенциальных клиентов будут вынуждены отложить покупку на довольно долгий период, чтобы накопить требуемую сумму.

Однако некоторые девелоперы считают, что разработка программ от застройщиков поможет ограничить повышение цен на квартиры. Ожидание критических ограничений в льготной программе может, наоборот, временно подогреть спрос, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Она отметила, что девелоперы, в свою очередь, будут предлагать альтернативные варианты приобретения квартиры на приемлемых для покупателя условиях. «В целом рост первоначального взноса напрямую вряд ли окажет влияние на изменение стоимости недвижимости в новостройке, так как при ценообразовании первостепенное значение имеют другие факторы», — рассказала Ольга Тумайкина.

Некоторые эксперты ожидают повышения динамики рынка в преддверии Нового года. «Застройщики уже заявляют новые акции и спецпредложения. Если инициативу реализуют, то покупатели постараются успеть взять ипотеку с первоначальным взносом в 20% и максимальной суммой кредита до 12 млн руб., а это подтолкнет продажи», — отметила директор по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова. По ее прогнозу, затем наступит этап охлаждения покупательского интереса, но одновременно начнет формироваться отложенный спрос, который выйдет на рынок при улучшении внешних условий.

www.realty.rbc.ru