Месяц до окончания льготной ипотеки: что будет со ставками и ценами

27.05.2024

В преддверии завершения программы наблюдается рост спроса на новостройки, который достигнет пика в июне. После наступит спад, который может продлиться полгода-год, а средние ставки вырастут до двузначных показателей, считают эксперты.

1 июля 2024 года завершается льготная ипотека на новостройки под 8%, запущенная весной 2020 года. За время своего действия программа вызвала немало споров и противоречий. С одной стороны, благодаря ей покупатели новостроек могли взять кредит по низкой ставке. С другой стороны, программа привела к сильному росту стоимости строящегося жилья и ценовому разрыву со вторичным. В результате доступность жилья снизилась.

Как сейчас ведут себя покупатели новостроек и что будет с ценами и ставками на строящееся жилье после завершения массовой льготной ипотеки — разбираемся вместе с экспертами.

Успеть в последний вагон льготной ипотеки

Повышенный спрос на льготную ипотеку в преддверии изменений ее условий или завершения стал традиционным. И сейчас — тоже не исключение. Об этом свидетельствуют данные риелторов, банков, опрошенных «РБК-Недвижимостью». Тенденцию подтвердили в «Дом.РФ». «После некоторого спада в начале года выдачи по льготной ипотеке («Господдержка-2020» под 8%) в мае в годовом выражении действительно растут. По состоянию на середину месяца выдачи увеличились на 18% по количеству (до 13,3 тыс.) и на 14% по сумме (до 56,7 млрд руб.)», — рассказал глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

При этом накопленные с начала года выдачи все еще уступают прошлогодним значениям (-2% по количеству и -11% по сумме), уточнил эксперт. «Необходимо также отметить, что в мае всплеск спроса наблюдается по всем программам с господдержкой. В лидерах по-прежнему семейная ипотека, на которую приходится 46% рынка (по количеству кредитов), доля льготной ипотеки — 41%», — добавил Михаил Гольдберг.

Увеличение спроса на льготную ипотеку в мае отметили в ВТБ. «За неполный май ипотеку с господдержкой — 2020 оформили более 4,4 тыс. клиентов на 17,5 млрд руб. Это выше, чем за сопоставимый период предыдущего месяца (в пределах 10%). При этом число заявок выросло на 20%. Сейчас каждая четвертая льготная ипотека оформляется именно по этой программе», — рассказали в пресс-службе банка.

В Сбербанке тоже подтвердили рост спроса на льготную ипотеку. Повышенный интерес к программе там отметили с апреля. По данным банка, во второй месяц весны впервые с начала года доля льготной ипотеки от общего числа выдач достигла 53,1% (+12,3 п.п. с марта 2024). «Среди льготных программ лидерство сохранилось за «Господдержкой-2020»: доля выдач составила 24,3%, что на 4,2 п.п. больше, чем в марте. Прирост спроса обусловлен приближающимся завершением программы в июне текущего года», — рассказали в пресс-службе Сбербанка.

Повышенный интерес к льготной ипотеке фиксируют и в компании «Этажи». По их данным, за последний месяц число заявок на ипотеку с господдержкой выросло на 24,8%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — на 52,8%. Доля льготных программ в общем объеме заявок на ипотечные кредиты для покупки жилья повысилась с 29% в январе до 49,5% в мае.

«Россияне, откладывавшие покупку жилья в надежде на снижение цен, сейчас стараются запрыгнуть в последний вагон и активно оформляют кредиты по льготным программам. Причем как на новостройки, так и на покупку и строительство индивидуального жилья (льготная ипотека позволяет взять кредит на ИЖС. — Ред.)», — пояснила исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина.

В июне рост ускорится до рекорда

Рост спроса на льготную ипотеку в июне сохранится и усилится, прогнозируют эксперты. «Июнь — последний месяц перед ожидаемым прекращением действия ипотеки с господдержкой. Население вновь стремится успеть в последний вагон уходящего поезда. Относительно мая июньский спрос может вырасти на 20–25%», — пояснила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Похожий прирост ожидают эксперты из «Этажей». «Спрос на льготные программы кредитования в июне может повысится еще на 20–25%, сейчас это уже фиксируется в росте количества ипотечных консультаций», — сказала Регина Дыдалина. При этом в июне значительно ускорятся и сделки, поскольку те, кто получал одобрение по ипотеке, будут спешить скорее выбрать объект и подписать кредитный договор, добавила эксперт. В ВТБ также ждут прироста спроса в первый месяц лета. «Настоящего всплеска мы ждем в июне, продажи могут вырасти почти на 30% к майским значениям», — рассказали пресс-службе банка.

Ранее агентство НКР спрогнозировало рекорд по ипотеке перед завершением льгот. По их расчетам, в июне спрос на ипотеку на фоне отмены льготной программы может повторить рекорд сентября 2023 года, когда выдачи составили 955 млрд руб. Согласно прогнозам ВТБ, во втором квартале 2024 года россияне оформят ипотеку почти на 2 трлн руб., что вдвое превысит результат первого квартала. Ожидаемый всплеск спроса эксперты связывают с завершением льготной программы.

По данным «Дом.РФ», предоставленным «РБК-Недвижимости», всего с момента запуска льготной ипотеки было выдано 1,49 млн кредитов на 5,77 трлн руб., в том числе в 2024 году было выдано 91,8 тыс. кредитов на 388,4 млрд руб.

В топ-5 регионов-лидеров по выдаче льготной ипотеки с начала действия программы вошли:

- Москва — 161,2 тыс.;
- Московская область — 144,7 тыс.;
- Санкт-Петербург — 123,7 тыс.;
- Краснодарский край — 106 тыс.;
- Тюменская обл. — 62,4 тыс.

Таким образом, совокупно в Московском регионе было выдано 305,9 тыс. льготных кредитов, или 20,5% от общих выдач.

Всего с начала действия льготной ипотеки по середину мая 2024 года на выплаты кредиторам (компенсация банкам) было направлено 431,3 млрд руб.

Охлаждение придет в июле

После завершения программы на рынке новостроек наступит падение спроса. «В целом эта дверь под названием «льготная ипотека» прикрывается. Что будет дальше? Ну, это очевидно, полгода-год будет спад спроса. Большой или нет — не готов я об этом говорить, вопрос к прогнозистам, но спад будет», — сказал председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов.

Охлаждения спроса на ипотечном рынке со второго полугодия ждут в ВТБ. «Во втором полугодии сегмент ипотеки будет перестраиваться, объемы продаж в целом за год будут ниже прошлогодних», — отмечал заместитель президента — председателя правления ВТБ Георгий Горшков.

По словам экспертов, падение спроса связано с тем, что рынок новостроек в массовой вариации потеряет свое главное преимущество перед вторичным жильем — более низкие ставки по ипотеке. «После отмены льготной программы средние ставки по ипотеке на первичном рынке могут подняться до 10–12%, что сблизит их со ставками на вторичном рынке. Это может привести к снижению конкурентного преимущества новостроек над вторичным жильем», — прогнозирует аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина. Средние ипотечные ставки на новостройки будут оставаться ниже за счет сохранения других льготных программ, поясняет эксперт.

Двузначные ставки по ипотеке на новостройки после завершения программы прогнозируют аналитики «Эксперт РА». Рыночные ставки в этом году будут держаться на уровне 18–20%, на новостройки без учета льготных программ — примерно на таком же уровне при сохранении ключевой, считает директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Якушкина. «Спрос начнет смещаться в сторону вторичного рынка ввиду того, что, приобретая уже готовую недвижимость, клиентам не нужно нести расходы по аренде жилья на время строительства», — добавила Ксения Якушкина.

В июле-августе первичный рынок испытает шок на период адаптации к новым условиям кредитования, считает исполнительный директор федеральной компании «Этажи». «Скажется опережающий спрос последних месяцев, поэтому снижение спроса видится неизбежным», — сказала эксперт. По ее мнению, в таких условиях вырастет привлекательность готового жилья даже по существующим рыночным ипотечным ставкам. «Оформленные ипотечные кредиты можно будет в будущем рефинансировать по более выгодным условиям. Кроме того, за последние несколько лет средняя стоимость строящегося жилья оказалась выше, чем готового», — пояснила Регина Дыдалина.

После отмены программы рынок новостроек будет уже не так интересен, поскольку средние ипотечные ставки в сегменте вырастут, согласна Ирина Носова. Кроме того, новое жилье, как правило, сдается в «бетоне» и объективно требует дополнительных расходов на ремонт, технику и мебель, отметила она. При этом новостройки продолжат привлекать покупателей своими современными планировками, инфраструктурой и возможностью приобрести жилье в новых районах. Но в целом спрос на них снизится, добавила Полина Щукина.

Корректировка цен и скидки

В условиях снижения спроса на новостройки застройщики могут пересмотреть свою ценовую политику и предложить более гибкие условия продаж, прогнозируют эксперты. «В краткосрочной перспективе цены на новостройки могут стабилизироваться или даже немного снизиться, чтобы компенсировать снижение спроса и стимулировать продажи», — полагают аналитики «Финама»

Ценовую коррекцию на рынке новостроек после отмены льготной программы ждет старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА. «Однако значительного снижения ждать не стоит, коррекция если и будет, то планомерная», — уточнила Ирина Носова.

Отмена льготной ипотеки будет иметь ограниченное влияние для рынков Москвы и Санкт-Петербурга, поскольку столичные регионы из-за снижения лимитов уже фактически отрезаны от программы, считает старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. Для остальных регионов отмена льготной ипотеки будет оказывать сильное давление на спрос и, как следствие, на политику ценообразования девелоперами, уточнил эксперт.

По его словам, у большинства таких застройщиков доля ипотечных продаж составляет порядка 70–80%. «Соответственно, после отмены льготной ипотеки спрос на недвижимость неминуемо сократится, вследствие чего можно ожидать более гибкого подхода девелоперами к ценообразованию для поддержания спроса», — полагает Дмитрий Сергиенко. Речь в том числе может идти о предоставлении рассрочек, дополнительных скидок и других стимулирующих программ, заключил эксперт.

www.realty.rbc.ru