Елена Николаева: «С принятием закона о риелторах граждане получат гарантии безопасности»

После отмены лицензирования в агентствах недвижимости работают все кому не лень. Зачастую случайные «специалисты» занимаются организацией многомиллионных сделок. К сожалению, нередки случаи, когда они оспариваются в суде, и финал бывает не всегда благополучный. Чтобы закрыть вход на рынок непрофессионалам, нужен закон, который регулировал бы риелторскую деятельность. О том, как идет работа над проектом, рассказывает руководитель рабочей группы, первый заместитель председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы РФ Елена Николаева.

— Чьи интересы в первую очередь должен защитить данный законопроект?

— В целом он направлен на повышение прозрачности риелторской деятельности. В конечном итоге граждане получат гарантии безопасности и качества услуг, а на рынке будет создана добросовестная конкуренция. То есть законопроект максимально учтет интересы всех участников рынка.

В настоящее время ведется индивидуальная работа с представителями профессионального сообщества. В законопроекте, на мой взгляд, необходимо определить понятийный аппарат, в частности указать, кто такой риелтор, кто вправе осуществлять риелторскую деятельность. Отдельное внимание будет уделено вопросу квалификации специалистов. От существующей сегодня практики, когда клиенты платят деньги за услуги сомнительного качества или даже за информацию об услуге, необходимо отказаться.

— Елена Леонидовна, вы лично выступаете за лицензирование или за саморегулирование?

— Для рынка предпочтительнее сценарий развития механизмов саморегулирования. В этом случае профессиональные саморегулируемые организации (СРО) несут ответственность за деятельность своих членов. Для потребителей это серьезный плюс, так как доступ к профессии будет требовать соответствия определенным условиям, участникам рынка придется повышать юридическую грамотность, а значит, качество услуг также повысится.
Государству, со своей стороны, нужно обязать всех участников рынка входить в саморегулируемые организации, а также предусмотреть их ответственность в случае нанесения ущерба.

Переход на обязательное саморегулирование может сделать рынок недвижимости более прозрачным и понятным для клиентов.

— На Западе практически везде риелторская деятельность лицензируется. Почему у нас нельзя идти по этому пути? Все же СРО не везде себя оправдали. К примеру, много проблем у строителей и оценщиков.

— В рамках подготовки законопроекта я специально изучала зарубежный опыт. Действительно, в США риелторская деятельность лицензируется, как и большинство видов предпринимательства. Но помимо лицензирования в США действует и саморегулирование, правда, оно является добровольным, однако с риелтором, который не состоит в Национальной ассоциации, никто не будет иметь дело.

В странах Европы, например в Голландии, риелторская деятельность не лицензируется, зато существуют стандарты практики, которые признают и принимают все риелторы страны.

России опыт лицензирования известен не понаслышке. До 2002 г. риелторская деятельность подлежала лицензированию, однако впоследствии было принято решение отказаться не только от лицензирования, но и от регулирования вообще.

— Российская гильдия риелторов давно работает над проектом этого закона. Вы с ними как-то сотрудничаете? Может быть, стоит взять их вариант за основу, все же его разрабатывали профессионалы...

— Я знакома с этим законопроектом. Имеются и другие предложения, например, подготовленное Федеральной нотариальной палатой. Данные документы, несомненно, можно взять за основу, но только после того, как по самым дискуссионным положениям удастся достичь консенсуса с профессиональным сообществом.

— Если закроют доступ к информации из Единого государственного реестра прав (о чем сейчас много говорят), это не улучшит ситуацию на рынке недвижимости. И сегодня-то узнать историю квартиры довольно непросто, а потом будет практически невозможно. Да и у риелторов появится немало проблем.

— Риелторская деятельность без достоверной информации об объектах недвижимости осуществляться не может. Именно поэтому в зарубежных странах действуют мультилистинговые системы, которые представляют собой базу данных относительно всех продаваемых объектов. Важным условием работы данной системы является ее пополнение новой информацией, которая должна быть надежной. В Голландии, например, существует персональная ответственность риелтора за качество той информации, которая попадает в базу данных, а также за ее актуализацию.

Если мы решили ввести регулирование риелторской деятельности, то создание соответствующей базы данных необходимо. При этом важно, чтобы доступ к ней имел ограниченный круг лиц. Не должно получиться так, что из-за утечки информации права граждан будут нарушены. Поэтому к созданию системы следует подходить очень осторожно и взвешенно.

— Хотелось бы поговорить о защите прав добросовестных приобретателей. Парадокс: людей через суд пытаются выселить из квартиры, приобретенной с участием риелторов, а также банка, выдавшего кредит. Прокомментируйте, пожалуйста, эту ситуацию.

— Да, я два года занималась делом, в котором договор купли-продажи квартиры был признан недействительным, поскольку уже после совершения данной сделки продавца признали недееспособным. То есть суд установил, что воли продавца на продажу недвижимости не было. Поэтому покупателя обязали вернуть квартиру, а продавца — деньги. Однако поскольку их у последнего не оказалось, все выплаты должны были осуществляться за счет пенсии продавца. (Странно, что распоряжаться квартирой продавец не мог, а тратить полученные деньги мог.)
В итоге покупателю удалось признать в суде свое право на удержание данной квартиры до момента исполнения продавцом своих обязательств по выплате денежных средств. Соответствующее решение было принято впервые, поскольку ранее суды придерживались позиции о том, что недвижимое имущество не может выступать предметом удержания.

Вообще, проблема защиты прав добросовестных приобретателей сегодня стоит очень остро. Казалось бы, покупатель честно заплатил за жилье. Но его могут истребовать назад, если имущество выбыло из владения лица помимо его воли.

Очевидно, осознавая всю драматичность сложившейся ситуации, Конституционный суд 4 июня 2015 г. вынес постановление, согласно которому добросовестный приобретатель жилья, если его сделка была признана недействительной, обладает правом на получение от государства денежной компенсации в размере реального ущерба, но не более 1 млн руб. (если судебное решение о взыскании в его пользу денежных средств, уплаченных по недействительной сделке, не подлежит исполнению в течение одного года). При этом Конституционный суд постановил, что данное право может быть реализовано не только в случае когда имеется вина государственного органа за регистрацию недействительной сделки, а в принципе — поскольку гражданин утратил жилое помещение.

— Аренда квартир — это тоже проблема. Их порой сдают нелегально, налогов не платят. Арендаторам могут в любое время поднять плату или выставить на улицу. Как этот вопрос решить цивилизованно?

— Если мы исключим доступ на рынок недобросовестных риелторов, эту проблему удастся решить. В этом случае агент сможет проверить объект аренды, составить грамотный договор и т. д. Сегодня же эти функции вынуждены выполнять арендаторы, которые самостоятельно просто не смогут учесть все нюансы.

— Квартирные рейдеры. От них сегодня страдают многие москвичи. Можно ли принять закон, чтобы небольшие доли продавались только людям, которые уже проживают в данной квартире?

— Разрешить продавать доли только сособственникам мы, конечно, не можем — хотя бы потому, что не каждый из них захочет приобрести дополнительные метры. Что тогда делать продавцу? Однако мы осознаем проблематичность возникающих ситуаций, которые приводят к размыванию долей и появлению резиновых квартир. Комитет по жилищной политике и ЖКХ на соответствующую тему проводил круглый стол, и результаты этого мероприятия показали, что единства мнений относительно регулирования данной проблемы пока нет. По итогам круглого стола подготовлены рекомендации, которые сейчас мы пытаемся отразить в законодательстве.

К сожалению, предпринятая в январе 2011 г. попытка урегулировать данный вопрос посредством законопроекта № 494206–5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не увенчалась успехом. Тогда нам не удалось достигнуть согласия с правительством РФ. Но решать проблему все равно надо.

— Скажите, почему с новостроек берут плату за капремонт, хотя обещали на пять лет ее отсрочить?

— Если берут плату, то это незаконно. Соответствующие изменения были внесены в Жилищный кодекс Российской Федерации в июне 2015 г. Так, собственники квартир в новостройках освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт на срок, установленный субъектом РФ, но не более чем на пять лет.

— Есть дома, которые хотели бы выйти из-под «опеки» управляющих компаний (УК), но те их не отпускают. Например, УК приватизировала трубы в подвале и грозит перекрыть воду. Как можно выйти из такой ситуации?

— Это опять же незаконно. Все инженерные коммуникации, расположенные в многоквартирном доме, являются общим имуществом собственников помещений. Приватизация общего имущества недопустима в принципе. Несмотря на это, ко мне и в самом деле приходят похожие жалобы граждан. Не так давно, например, я получила обращение от петербуржцев с просьбой помочь в разрешении подобного вопроса. Оказалось, что в их доме было приватизировано... парадное.

Вениамин Вылегжанин
«Недвижимость и цены»