Дольщиков подвели под закон

Госдума приняла закон, направленный, по утверждению его авторов, на защиту прав участников долевого строительства. Документ обязывает застройщиков выполнять закон о долевом строительстве (за вексельные схемы их будут штрафовать), расширяет их ряды за счет субарендаторов и освобождает от НДС. По мнению противников нового закона, единственный мотив его появления — пролоббированное застройщиками снижение налогового бремени.

В пятницу Госдума приняла в третьем, окончательном чтении закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства». Поправки, предложенные группой депутатов-единороссов, внесены сразу в несколько действующих законов: о долевом строительстве, о госрегистрации сделок с недвижимостью, об ипотеке, о банкротстве и в Налоговый кодекс.

Прежде всего поправки обязывают застройщиков заключать с гражданами, нуждающимися в жилье, только договоры долевого участия в строительстве. Такие договоры, по мнению авторов документа, являются одной из самых защищенных форм договора для дольщика. За привлечение средств граждан иным способом устанавливаются штрафы в 20—50 тысяч рублей для должностных лиц и 0,5—1 млн рублей для юридических лиц.

По мнению авторов закона, одной из причин, по которой застройщики предпочитают договорам долевого участия вексельные схемы, является необходимость уплаты по ним налога на добавленную стоимость (НДС). Поэтому следующим шагом стало внесение поправки в Налоговый кодекс, освобождающей от налогообложения услуги застройщиков в рамках договора участия в долевом строительстве.

Это, по мнению авторов закона, позволит мотивировать застройщиков работать по договору долевого участия.

Изменения в законе об участии в долевом строительстве предусматривают альтернативные возможности (кроме заключения договора долевого участия) привлечения средств граждан. В частности, путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилья. При этом эмитент таких сертификатов должен иметь в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получить разрешение на строительство многоквартирного дома на этом участке. Кроме того, средства могут привлекать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы.

Новым законом расширяется число лиц, имеющих право на строительство с привлечением средств граждан: в понятие «застройщик» включаются юридические лица, имеющие земельные участки не только на праве аренды, но и в субаренде. Сокращается перечень документов и срок регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных не с первым участником долевого строительства. Солидарная ответственность банка заменяется на субсидиарную по договору поручительства с застройщиком.

Поправки, внесенные в закон «О несостоятельности (банкротстве)» исключают при банкротстве строительной компании возможность продажи третьим лицам активов, в которые вложены средства граждан.

При этом преимущественное право выкупа объектов незавершенного строительства предоставляется субъекту Российской федерации или муниципалитетам для достройки жилья и передачи его гражданам.

По словам одного из авторов поправок, руководителя рабочей группы президиума генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков и вкладчиков депутата Александра Хинштейна, новый закон «серьезным образом изменит ситуацию на рынке долевого строительства и отсечет недобросовестных застройщиков». А по мнению первого зампреда комитета по собственности Дмитрия Саблина, документ позволит сдвинуть с места и проблему доступности жилья в стране.

«Проблема доступности жилья для граждан напрямую связана с объемом ввода жилых домов, который, в свою очередь, зависит от объема инвестиций в жилищное строительство, — считает он. — При этом одним из основных источников финансирования строительства на сегодня являются не заемные и собственные средства строительных и инвестиционных компаний, а средства граждан».

Эксперты скептически оценивают эффективность законопроекта.

Суммы штрафов, которыми будут наказываться девелоперы, выглядят несерьезно по сравнению с масштабами строительного бизнеса, считает руководитель корпоративной практики «ФБК-право» Александр Ермоленко.

Вызывает вопросы и попытка разрешить проблемы обманутых дольщиков за счет местных властей. Региональная и муниципальная власть должна разделить с дольщиками ответственность хотя бы по той причине, что разрешение на строительство — это компетенция местной власти, признает Ермоленко. «Другое дело, что у местной власти вечно не хватает денег и, заполучив недострой, она ничем не сможет порадовать пострадавших дольщиков», — говорит эксперт.

По мнению председателя «Комитета пострадавших дольщиков: ЖЗЛ» депутата Госдумы Антона Белякова, введенные законом особенности банкротства застройщиков никак не приближают возможности получения пострадавшими гражданами квартир или денег. Получая преимущественное право на выкуп объектов, муниципальные власти не обязываются это делать. Не прописано в законе и то, как и за счет чьих средств будут достраиваться выкупленные объекты, как потом, при распределении квартир, будут учитываться интересы дольщиков.

По мнению Белякова, в новом законе нет ни одной статьи, которая хоть как-то бы защищала участников долевого строительства.

А вот лоббирование интересов застройщика просматривается невооруженным глазом. В частности, расширение числа застройщиков за счет субарендаторов земельных участков никак не добавляет гарантий частным соинвесторам. «Появление в цепочки еще одного участника только увеличивает риски дольщиков, — объяснил Беляков «Газете.Ru». — Собственник может расторгнуть договор с арендатором, арендатор — с субарендатором, любой из них может обанкротиться. Кроме того, в Гражданском кодексе институт субаренды практически не прописан».

«Важно, чтобы права на земельный участок были понятны для всех и устойчивы, — считает Ермоленко. — В целом это положительная норма — передача земли в субаренду упрощает бизнес. Но надо, чтобы при этом не было злоупотреблений и конечный потребитель не стал заложником чужих конфликтов».

Сокращение перечня документов при заключении договоров, заключенных не с первым участником долевого строительства, также повышает риски физических лиц, которым, если что, даже нечего будет представить в суде, считают эксперты.

«По новому закону полный комплект документов предоставляется только первому покупателю, — объяснил Беляков. — А это, как правило, «дочки», которые потом реализуют жилье через розницу или еще одного посредника — риелторскую компанию». Информационная блокада противоречит смыслу принятого закона, считает Ермоленко. Чем лучше потребитель обеспечен в договорном плане, тем легче ему предъявлять претензии и защищать свои права.

«Принятый под лозунгом заботы о гражданах закон — просто декларация, которая ничего не добавляет к защите интересов дольщиков, как будущих, так и уже пострадавших, — считает Беляков. — И единственный мотив его появления — отмена НДС».

По словам эксперта, он не сторонник НДС, но не понимает, почему от налогообложения освобождается эта сверхприбыльная отрасль, а не испытывающие реальную нехватку финансирования сельское хозяйство или культура. Самое же интересное, отмечает эксперт, что Госдума принимает новый федеральный закон, обязывающий выполнять уже действующий. «В новом документе записано, что нельзя применять «серые» схемы, а надо руководствоваться законом о долевом строительстве, — говорит он. — Какие же гениальные юристы это писали!».

По мнению лидера фракции КПРФ в Мосгордуме Андрея Клычкова, вопрос внесения в законодательство конструктивных изменений по защите дольщиков остается открытым. «Прежде всего необходимо менять закон об инвестиционной деятельности, на основе которого и произошли трагические события для множества россиян, — считает Клычков. — Только наша фракция в Мосгордуме собрала данные по 19 тысячам пострадавших семей, проблема которых до сих пор не решена, из них в Москве более трех с половиной тысяч».

Кроме того, по мнению депутата, если для недобросовестных застройщиков мера ответственности в действующем законодательстве предусмотрена, то для чиновников такой практики не сложилось. «Как только первый чиновник, принимавший участие в согласовании контракта с заведомо невыполнимыми условиями, понесет за это ответственность, ситуация сразу изменится», — считает он.

Источник ners