Арендаторов становится меньше

Коммерческая недвижимость адаптируется к кризису

Вместе с торговыми центрами со снижением потока покупателей столкнулись и помещения стрит-ритейла: Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м) в октябре здесь продемонстрировал выраженную отрицательную динамику. Ощущение, что сложности в бизнесе будут носить краткосрочный характер, покидает ритейлеров, которые отказываются от планов по развитию и закрывают магазины в объектах, собственники которых не идут на уступки. На офисном рынке ситуация остается стабильной, хотя отсутствие заметных сделок не позволяет консультантам строить радужные прогнозы.

Shopping Index помещений стрит-ритейла в Москве по итогам октября оказался на 8,8% ниже сентябрьских значений, одновременно сократившись на 29% относительно аналогичного периода прошлого года. Такие данные приводит Watcom group. В Санкт-Петербурге, согласно оценкам аналитиков, значение показателя за месяц сократилось на 10,1%, а за год — на 22%. Динамика Shopping Index в сегменте стрит-ритейла соответствует аналогичным цифрам для торгцентров, которые на фоне увеличения заболеваемости COVID-19 и падением доходов населения также столкнулись с оттоком покупателей. Хотя президент Watcom group Роман Скороходов отмечает, что ситуация на улицах немного лучше: жители крупных городов больше стараются избегать крупных торговых центров, чем отдельно стоящих магазинов.

Ритейлеры снижают активность

Но в зависимости от локации динамика различается. Коммерческий директор компании Realty4Sale Ирина Буренко поясняет, что сейчас с наиболее очевидными проблемами столкнулись заведения общепита и магазины, основную часть клиентов которых составляли сотрудники бизнес-центров и учащиеся университетов. По словам эксперта, именно эти арендаторы сейчас активно обращаются за скидками, собственники в свою очередь готовы идти им на временные уступки после переговоров. Старший аналитик отдела исследований рынка CBRE Екатерина Сизанова ждет, что по итогам года уровень вакантных площадей в сегменте стрит-ритейла в Москве составит 14–15%, что будет фактически соответствовать значению за третий квартал.

Сейчас, по оценкам госпожи Сизановой, спрос на новые площади остается на низком уровне: на фоне кризиса многие ритейлеры и сети общепита приостановили свои планы по развитию. При этом для новых соглашений, которые все же заключаются, по ее наблюдениям, становится все более характерной схема step rent, предполагающая значительный дисконт на первый год и постепенное увеличение базового платежа в дальнейшем.

В Санкт-Петербурге, согласно данным Colliers International по итогам третьего квартала, пустует 14,4% помещений на основных торговых улицах. Относительно предыдущего квартала значение выросло на 1,5 процентного пункта (п. п.). Больше всего пустых помещений, 18%, на Старо-Невском проспекте. Руководитель отдела исследований Maris Алена Волобуева отмечает, что число свободных площадей активно росло в начале третьего квартала, когда после снятия ограничений многие арендаторы поняли, что не могут возобновить работу. Но сейчас, по ее словам, ситуация стабилизировалась. Размер средних ставок, согласно оценкам Colliers International, в среднем в городе снизился на 5–10%. На Невском проспекте при этом минимальный уровень цен сократился более выраженно, с 6 тыс. руб. до 5 тыс. руб. за 1 кв. м. Госпожа Волобуева отмечает, что далеко не все арендодатели пока готовы осознать новые экономические реалии и снизить цену, на этом фоне часть арендаторов мигрирует на более доступные улицы.

Торгцентры уступают арендаторам

Совокупная арендная выручка торгцентров Москвы и Санкт-Петербурга, согласно оценкам директора департамента торговой недвижимости компании JLL Полины Жилкиной, может сократиться на 30–40%. Уровень вакантных площадей при этом по прогнозам в Москве достигнет 8–10% в среднем по рынку и 2–3% в топовых объектах. «Ключевые торгцентры менее подвержены негативным последствиям пандемии, у них хорошо продуманная концепция, широкий пул федеральных и международных брендов, есть большое количество лояльных посетителей»,— рассуждает эксперт.

Эксперт связывает это с отсутствием ввода новых объектов: за этот год в городе не появилось ни одного.

Госпожа Костомахина добавляет, что по части скидок собственники торгцентров в первую очередь идут навстречу наиболее пострадавшим отраслям — операторам развлекательных центров, фитнес-клубам и заведениям общепита. Она ждет, что в новых договорах с ними будут фигурировать специальные условиях на случаи новых закрытий и возможность выхода из соглашения. Полина Жилкина, в свою очередь, поясняет, что лояльность арендаторам проявляют в основном собственники не самых ликвидных объектов, в то время как управляющие крупными торгцентрами все еще занимают выжидательную позицию. Но уступить им, похоже, все же придется: по наблюдениям эксперта, ожиданий, что текущий спад носит краткосрочный характер, у ритейлеров сейчас нет, очевидно, что в объектах, с владельцами которых достигнуть договоренностей не удастся, они будут закрывать магазины.

Офисы сохраняют стабильность

Рынок офисной недвижимости по-прежнему чувствует себя намного более уверенно, чем торговой. Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели считает, что предпосылок к снижению ставок аренды в Москве сейчас нет: собственники помещений сохраняют запас прочности, рассчитывая на стабилизацию ситуации с ограничительными мерами. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина отмечает, что ситуация на рынке оказалась лучше первоначальных прогнозов, но решающим станет текущий, четвертый квартал. Процесс пересогласований договоров эксперт называет завершенным, при этом из-за невозможности выйти из соглашений в одностороннем порядке на рынке нет волны переездов, и заметных сделок почти не заключается.

В Санкт-Петербурге, по наблюдениям консультантов Colliers International, активность на офисном рынке постепенно восстанавливается как раз в основном за счет переездов и пересогласований условий аренды, здесь они находятся в самом разгаре. Тем не менее качественные помещения быстро находят арендаторов и уходят с рынка. На этом фоне по итогам третьего квартала в сегменте класса А вакантность сократилась на 1,2 п. п. относительно аналогичного периода прошлого года, до 6,7%. Средняя стоимость аренды офисной недвижимости в городе по итогам третьего квартала составила 1,17 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, это на 3,2% меньше, чем годом ранее. Заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин тем не менее ждет, что до конца года вакантность на офисном рынке города вырастет за счет ввода новых объектов и оптимизации арендаторами части площадей.

www.kommersant.ru