Аренда без сюрпризов

Сегодня арендовать квартиру в Москве или ближнем Подмосковье можно дешевле, чем полтора года назад, — на спросе сказываются последствия кризиса. И ситуация в ближайшее время вряд ли изменится. Ставки если и будут расти, то совсем немного — на уровне общего удорожания столичной жизни.

Изменения в пределах нормы

На протяжении предыдущего года большинство собственников были вынуждены снижать стоимость аренды, так как у населения падали доходы от трудовой деятельности и предпринимательства. Однако в начале 2010 г. вновь выросли на четверть коммунальные платежи, а также стоимость иных услуг, и на этом фоне многие хозяева квартир тоже подняли ставки. Как считают эксперты, вряд ли тенденция роста цен станет устойчивой, тем более что оживает ипотечное кредитование, являющееся альтернативой съему жилья. В целом же начало года не преподнесло нанимателям московских квартир и их владельцам особенных сюрпризов. Тем более что часть арендаторов, намеревающихся снять жилье, успели реализовать свои планы еще до наступления новогодних каникул. Январь — месяц традиционно застойный, а самые показательные изменения происходят, как правило, в августе.

Как обычно, больше всего сделок — в категории экономкласса. Сейчас в этом сегменте практически все квартиры востребованы, но спрос превышает предложение лишь на самые дешевые варианты — от 18 до 20 тыс. руб. в месяц, отмечает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость". По информации МИАН, средняя ставка аренды в экономклассе составляет 32,8 тыс. руб. (+1% к декабрю прошлого года), в бизнес-классе — 55,5 тыс. руб. (без изменений), для элитного жилья — 217,8 тыс. руб. (–0,4%).

Мария Жукова, первый заместитель компании "МИЭЛЬ-Аренда", приводит данные, дифференцированные по комнатности объектов. По сравнению с декабрем 2009 г. ставки на однокомнатные квартиры экономкласса в долларовом эквиваленте в среднем упали на 1,76%, на двухкомнатные и трехкомнатные выросли на 2,8% и 6,17% соответственно. Ну а если брать статистику за последние 12 месяцев, средняя стоимость аренды квартир экономкласса в долларовом эквиваленте выросла следующим образом: однокомнатных — на 9,39%, двухкомнатных — на 8,06%, трехкомнатных — на 3,96%. В рублях она, напротив, снизилась: однокомнатные подешевели на 3,39%, двухкомнатные — на 4,56%, трехкомнатные — на 8,18%.

Наибольшей популярностью у арендаторов продолжают пользоваться одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 35 до 60 кв. м, преимущественно в панельных домах (ими интересуются до 60% нанимателей), расположенных на удалении четырех-пяти станций от кольцевой линии метрополитена, с косметическим ремонтом, гарнитурной мебелью на кухне, наборной — в комнатах и минимальным наличием бытовой техники (холодильник, телевизор, стиральная машина).

Самым дорогим округом Москвы для аренды жилья традиционно является ЦАО. Как отмечает Инна Игнаткина, исполнительный директор МИАН, средняя стоимость найма здесь составляет 77 тыс. руб. в месяц. Самыми доступными остаются Восточный и Юго-Восточный округа со средней ценой аренды в 41,2 тыс. руб. и 42,3 тыс. руб. в месяц.

Ближний круг

По сравнению со столичным рынком аренды предложение съемных квартир в Подмосковье небольшое, около 10% от общего количества в Московском регионе. Но, несмотря на более низкие цены, арендаторы не очень хотят жить за МКАД. Причина — тяжелый транспортный трафик.

Арендные ставки в ближайшем Подмосковье, особенно если это крупные города-спутники с хорошей транспортной доступностью, отличаются от столичных всего на 2–3 тыс. руб. Например, в Реутове двухкомнатную квартиру с евроремонтом можно снять за 25 тыс. руб. в месяц. Самыми дорогими городами являются Химки, Мытищи (по причине близости к Москве), Одинцово (так как это достаточно престижное место), Зеленоград и Красногорск. Так, в Химках и Мытищах могут предлагать объекты и за 65–70 тыс. руб. — правда, это будут многокомнатные квартиры с евроремонтом и дорогой мебелью.

Более удаленные города, около 30 км и далее от МКАД, дешевле уже на 4–6 тыс. руб. Так как в данном случае времени на дорогу в Москву уходит еще больше, потенциальные наниматели стараются найти квартиры в районах, имеющих хорошее транспортное сообщение, куда можно добраться не только на автобусе и маршрутном такси, но и на электричке. Таковым является, например, город Раменское, до которого от станции метро "Выхино" можно доехать и на скоростном "спутнике", и на обычной электричке за 30–45 минут.

До Дмитрова, Истры, Чехова, Ногинска, Сергиева Посада ехать дольше — час-полтора. "Если квартира расположена в городах в районе 30–60 км от МКАД, то цена однокомнатной квартиры снижается в среднем до 10–12 тыс. руб., двухкомнатной — до 15 тыс. руб. в месяц", — говорит Г. Фабрицкая. В Павловском Посаде (68 км от Москвы) трешка предлагается за 8 тыс. руб. В городе Электросталь можно снять однушку за 9 тыс. руб., а в Подольске — за 12 тыс. руб. в месяц.

В Подмосковье стоимость аренды выросла с начала года сопоставимо со столицей, однако в наибольшей степени подорожали квартиры возле железнодорожных станций. Свою лепту внесла суровая снежная зима, когда быстрее, экономичнее и безопаснее было добираться до центра столицы не на автомобильном транспорте, а на электричках. Рост ставок на квартиры возле станций пригородных поездов в Мытищах, Лобне, Железнодорожном, Раменском составил в среднем 7% — то есть на 1–2 тыс. руб. в месяц. Например, однокомнатная квартира в Железнодорожном обходится в среднем в 15,5 тыс. руб. в месяц, однако в радиусе 300 метров от станции "Железнодорожная" такую недвижимость сдают уже по 16,5 тыс. руб. Впрочем, год назад в среднем по городу аренда однушки обходилась в 17 тыс., а осенью 2008 г. и вовсе в 19 тыс. руб.

Арендатор всегда прав

В прошлом году количество обращений в агентства недвижимости арендодателей превышало количество звонков от потенциальных квартиросъемщиков. Максимальный разрыв пришелся на весну — лето. Тогда-то, на фоне сниженного спроса, условия найма квартиры для арендаторов во многом улучшились: снизились ставки, комиссии агентств, расширился спектр предложений — можно сделать хороший выбор. Кроме того, многие наниматели просят снизить размер страхового депозита. "Сегодня в большей степени условия диктует арендатор, особенно если речь идет о жилье верхних ценовых сегментов, — отмечает И. Игнаткина. — При этом владельцы квартир зачастую готовы брать на себя дополнительные обязательства для привлечения потенциальных нанимателей — половину оплаты риэлторских услуг, рассрочку на выплату страхового депозита — и улучшать потребительские характеристики сдаваемого жилья".

"В настоящее время для арендодателей главное конкурентное преимущество — низкая ставка и маленькая комиссия, — подтверждает Г. Фабрицкая. — В отличие от 2008 г., когда вознаграждение агентства было равно ежемесячной арендной плате, в кризисное время можно добиться и 50%-ной скидки, но лишь в том случае, если квартиру предлагает несколько компаний. Если это эксклюзивный вариант — комиссия останется высокой".

По прогнозам специалистов, цена аренды в ближайшие месяцы существенно не изменится. "Ставки сохранятся на достигнутом уровне с возможными колебаниями не более 1,5–2% в положительную либо отрицательную сторону в зависимости от сегмента", — считает И. Игнаткина. Мария Жукова уверена, что средние цены останутся на том же уровне, возможно, лишь слегка подрастут. Причина будет заключаться не в самом рынке и увеличении спроса, а в общем удорожании жизни — резком повышении коммунальных платежей, пошлин и т. д. Так что ставки на рынке аренды жилья в Москве и Подмосковье, по-видимому, еще не скоро вернутся к докризисному уровню. Маловероятно, что по итогам года рост ставок аренды на рынке жилья экономкласса превысит 10%.

Осторожно, мошенники!

Уж сколько раз твердили миру… Но на удочку разного рода аферистов по-прежнему попадается множество потенциальных арендаторов. Тем более что трюки проходимцев очень просты, а найти их или привлечь к ответственности бывает затруднительно.

Поэтому к объявлениям на столбах, в Интернете или даже в печатных СМИ, которые предлагают по очень низкой цене сдать комнату или квартиру, следует относиться критично. На арендном рынке весьма распространен недобросовестный прием, когда посредники просят сначала оплатить свои услуги (как правило, в пределах 2–5 тыс. руб.) и только после этого обязуются предоставить список. В подавляющем большинстве случаев это оказывается старая база с уже арендованными объектами, а остальные квартиры предлагают либо по слишком высоким ценам, либо они являются подставными. Последние вроде бы сдаются, но в какой-то момент собственник отказывается от сделки (под предлогом, что успел договориться с другим арендатором или по личным обстоятельствам не может сдавать вообще). Поэтому, обращаясь в агентство недвижимости или к частным брокерам, никогда не платите вперед — если вам предлагают внести предоплату, это чаще всего означает, что вы столкнулись с так называемыми информационными услугами. С вас возьмут комиссию, квартиру вы не найдете, а деньги вернуть не получится. Лучше всего работать с известными агентствами — они подобными фокусами не занимаются — или действовать через риэлтора, который уже помог вашим друзьям или знакомым.

Источникwww.rway.ru