УПН опровергла картельный сговор и единые 6 процентов

Недавно глава УФАС по Свердловской области Дмитрий Шалабодов дал пресс-конференцию, в ходе которой прокомментировал в том числе решение антимонопольной службы о принципе эксклюзивности на рынке недвижимости Екатеринбурга. 
Из высказываний Шалабодова следует, что принцип эксклюзивности договоров стал одним из семи картельных сговоров, раскрытых УФАС за минувший год. Он также говорит, что участники УПН получают комиссионные в размере 6 процентов от суммы сопровождаемых сделок, что сейчас идёт процедура исполнения предписания о запрете эксклюзивных договоров, что УПН проиграла все суды, оштрафована и так далее. 
Несколько средств массовой информации Екатеринбурга сделали соответствующие публикации, а затем журналисты «оборвали телефон» Уральской палаты недвижимости с просьбой также прокомментировать сказанное чиновником. Мы также попросили представителей Уральской палаты недвижимости рассказать о размере комиссионного вознаграждения риэлторов и то, что происходит сегодня в связи с «делом об эксклюзивных договорах».

Ирина Зырянова, президент Уральской палаты недвижимости, считает, что картельное соглашение между членами УПН отсутствует и руководителю Свердловского УФАС об этом хорошо известно:
– Президиум ФАС России при рассмотрении жалобы на данное решение Свердловского УФАС пришёл к выводу, что заключение агентствами недвижимости – членами УПН так называемых эксклюзивных договоров в соответствии с принятыми «Правилами осуществления риэлторской деятельности» (нормативный документ УПН – прим. ред.) не свидетельствует о достижении ими антиконкурентного соглашения. В такой ситуации прозвучавшее на пресс-конференции заявление о выявлении «картельного сговора» выглядит странно. Далее, из текста статьи 11 закона «О защите конкуренции» следует, что координация экономической деятельности запрещается при условии, что такая координация приводит к заключению антиконкурентного соглашения между участниками рынка. Поскольку Президиум ФАС России пришёл к выводу об отсутствии антиконкурентного сговора между уральскими риэлторами, то, значит, предполагаемая координация со стороны УПН не нарушает закон. Именно этот очевидный факт мы сейчас и доказываем в суде.
В ходе проверки Свердловское УФАС не выясняло стоимость риэлторских услуг, никаких запросов о стоимости услуги не поступало ни в УПН, ни в агентства недвижимости. Нам неизвестно, откуда руководитель УФАС получил информацию, что размер комиссионных составляет 6 процентов. Хотя такой размер комиссионных действительно существует – правда, в США. В Свердловской области средний размер комиссионных иной и зависит от сложности предстоящей работы. 
Агентства недвижимости в Екатеринбурге и Свердловской области устанавливают стоимость своих услуг самостоятельно, в результате переговоров с каждым потенциальным заказчиком, и в среднем размер комиссионных при продаже жилого объекта составляет от 1 до 3 процентов. Бывает и меньший размер комиссионных, зафиксированный в определённой денежной сумме. До заключения договора продавцы, как правило, обращаются в несколько агентств недвижимости и заключают договор с тем, кто предложит меньшее вознаграждение или лучший сервис. 
Фактически всё давно уже происходит так, как видит в своём представлении идеальный рынок руководитель УФАС, – у клиентов риэлторских компаний есть широкий выбор, и «…побеждает в итоге та структура, которая попросит за свои услуги меньший процент». 
В своей практике я не встречала на территории Свердловской области комиссионное вознаграждение за продажу квартиры в 6 процентов, но если УФАС смог найти таких риэлторов, то это суперуспешные предприниматели, которые смогли аргументировать продавцам такое впечатляющее вознаграждение, и мы можем только порадоваться за них. 
Что касается возврата в 90-е годы, то, чтобы не быть голословной, можно привести пример нашего ближайшего соседа – Тюменской области, где «эксклюзивные» договоры не получили такого распространения, как в Свердловской области. Согласно информации, размещённой на сайтах управлений государственной статистики по Свердловской и Тюменской областям, в Свердловской области зарегистрировано более 14 000 хозяйствующих субъектов, осуществляющих операции с недвижимым имуществом, а в Тюменской области – только… 649! В Свердловской области нет ни одной компании, которая занимала бы заметную долю рынка, основная масса – это микро- и малые предприятия с численностью сотрудников до 30 человек. В Тюменской области существует одна компания, занимающая бОльшую часть рынка, и эта компания фактически определяет правила работы на рынке, и эти правила состоят в том, что при продаже квартиры вознаграждение риэлтору платит не только продавец – основной заказчик услуг, – но и покупатель, которому без заключения договора просто отказываются показывать квартиру. 
Выводы, как говорится, делайте сами. В Свердловской области практика получения комиссионного вознаграждения с покупателя при продаже объекта признаётся обманом потребителей, поскольку она, с нашей точки зрения, является навязыванием услуги и противоречит закону «О защите прав потребителей».

Александр Бабичев, председатель Совета Уральской палаты недвижимости:
– Во-первых, действительно на местном рынке недвижимости нет установленных единого размера комиссионного вознаграждения риэлторов в размере 6 процентов. Во-вторых, очень смущает сам названный размер комиссионных – откуда эта недостоверная информация? В-третьих, в каждом агентстве по разным типам договоров вознаграждение различно. Если, допустим, взять сделки по продаже жилого объекта недвижимости, то услуги риэлтора в среднем составляют 3–5 % от стоимости объекта. А вот сопровождение сделки по продаже коммерческой недвижимости в процентном соотношении обычно стоит меньше. Сопровождение сделок по подбору недвижимости часто вообще оплачивается по фиксированным суммам. Такой установившийся порядок комиссионных легко проверить, позвонив в любое агентство недвижимости города и спросив, сколько стоят, например, услуги по продаже двухкомнатной квартиры.
6 процентов для Екатеринбурга – это большая сумма. Конечно, нам бы хотелось, чтобы у нас были такие комиссионные. Даже если приведена какая-то средневзвешенная ставка, и она составила 6 процентов, то не понятно, как она получена, на основании каких данных, каким методом расчёта. 
Ситуация на рынке недвижимости корректирует размер комиссионного вознаграждения, клиенты активно торгуются, агентства идут им навстречу, многие перешли полностью на фиксированную плату за сопровождение сделки с применением повышающих и понижающих коэффициентов в зависимости от сложности сделки. Например, стоимость услуги может зависеть от наличия долей в праве, участия несовершеннолетних собственников, лиц с доверенностями и многого другого. 
В УПН нет обязательного требования к участникам работать по эксклюзивным договорам, хотя сам принцип эксклюзивности закреплён в 1007-й статье Гражданского кодекса РФ. Если мы говорим о том, что принцип эксклюзивности – это картельный сговор, тогда надо менять Гражданский кодекс или антимонопольное законодательство. Государство выбрало путь перехода на саморегулирование бизнеса, а антимонопольная служба априори понимает СРО как сговор. Поэтому, о чём бы предприниматели внутри ассоциации ни договорились, ФАС может трактовать это как монопольный сговор. 
Чтобы понять суть конфликта, нужно подняться над ситуацией и рассмотреть её в более широком ракурсе. Очевидно, что нужно корректировать антимонопольное законодательство или отказаться от саморегулирования в бизнесе, которые на сегодня явно не в ладах друг с другом.

– Как, по-вашему, должен разрешиться этот вопрос?
– Важно защитить правила функционирования рынка, в который интегрирован принцип эксклюзивности договора с клиентом. Сложно прогнозировать решения наших судов, но в своей правоте мы уверены. И намерены пройти все процедуры, которые определены законом, –апелляцию, кассацию, если понадобится, дойдём до высших судебных инстанций, чтобы доказать, что принцип эксклюзивности договора отвечает сути эффективного функционирования рынка недвижимости в плане безопасности сделок, оптимизации процессов, развития бизнеса, защиты прав потребителя, соблюдения интересов всех участников рынка.

www.upn.ru