Рынок жилья городов России в 2013 году: стабилизация после восстановления

Макроэкономические условия функционирования рынка жилой недвижимости в 2013 году.

Состояние рынка жилья в России в 2013 г. определялось двумя факторами: динамикой макроэкономических параметров и достигнутой стадией развития рынка (завершение послекризисного восстановления).

Первый фактор характеризовался стагнацией в экономике РФ, что в итоге вылилось в стабилизацию рынка жилья в большинстве городов. Второй привел в начале года к существенной разнонаправленности динамики цен и активности на рынках жилья отдельных городов, связанной с завершившимся в предшествующем году послекризисным восстановлением в большинстве из них и продолжением этого процесса в остальных. Рост внутреннего валового продукта (ВВП) в РФ в 2013 году составил 1,4% (2010 год - 4,3%, 2011 год – 3,6%). Рост промпроизводства за год — близок к нулю (в 2012 году рост составил 2,6%). Добыча нефти за 8 месяцев увеличилась на 0,7%, газа — на 0,4%, угля — снизилась на 1,8%. При этом в сфере производства и распределения электроэнергии, газа и воды сжатие сектора составило 0,9%.

Оборот розничной торговли в январе-октябре 2013г. составил 19029 млрд. руб. (рост всего 3,8% к соответствующему периоду предыдущего года). Что касается базовых макроэкономических параметров – основных драйверов нашей экономики, то их динамика характеризуется в 2013 году сравнительно стабильными ценами на экспортную нефть (в диапазоне 102-110 долларов за баррель), колебательным снижением курса рубля к доллару, аналогичным 2012 году (в коридоре 31-33,5 рубля), увеличившимся объемом оттока капитала (около 62,7 млрд. против 54,6 млрд. долларов в 2012 году).

Инфляция 2013 году снизилась незначительно (6,5% против 8,8% в 2010 году, 6,1% в 2011 году и 6,6% в 2012 году). Уровень безработицы составил 5,5% (как в 2012 году).

Рост доходов населения по итогам года в реальном выражении составил 4,2%, в номинальном – 11,1% (в 2011 году 0,8% и 6,9%, в 2012 году - 4,3% и 11,2%). В Москве реальные доходы в течение трех лет снижались, а номинальные росли с темпом 3-4% в год.

Удручающие годовые результаты подтверждают мнение тех экспертов, которые уже давно говорят о стагнации в российской экономике.

Неблагоприятные макроэкономические условия замедлили темпы роста объемов ипотечного кредитования и несколько изменили приоритеты покупателей.

Объем ипотечного кредитования вырос до 1,3 трлн руб., что на 23% больше предыдущего года (2011 год – 0,7 трлн руб., рост на 90%, 2012 год – 1,0 трлн руб., рост на 40%) и до 770 тыс. кредитов (2011 год – 681 тыс., 2012 год – 870 тыс.). В Москве выдано 35,3 тыс. ипотечных кредитов, что составляет 4,6% от общего числа в РФ, в Тюменской области – 34,7 тыс. (4,5%), в Московской области – 33,1 (4,3%), в Башкирии – 32,3 тыс. (4,2%), в Татарстане – 30,0 тыс. (3,9%). Доля ипотечных сделок продолжала расти и составила 24,6% (2011 год – 17,6%, 2012 год – 20,5%). Существенно выросла доля ипотечных сделок на первичном рынке: с 30-40% до 60-70%.

Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам в конце года составил 11,9% (приблизительно как в конце 2012 года). При анализе влияния факторов на динамику рынка недвижимости необходимо учитывать не только прямые (вертикальные) связи, но и горизонтальные (между одноуровневыми факторами) и обратные связи. Так, снижение цен на жилье в период кризиса способствовало повышению доступности ипотеки для граждан, а повышение цен при прочих равных условиях способствует торможению развития ипотеки.

Строительство и ввод жилья

В РФ в 2013 году было построено 912,1 тысячи новых квартир, что на 10,3% больше, чем в 2012 году. Ввод составил 69,4 млн кв. м жилья – рост 5,5% (2012 год - 65,7 млн, 2011 год – 62,3 млн кв. м).

При этом объем работ, выполненных в России по виду деятельности «Строительство», за 2013 год снизился по сравнению с 2012 годом на 1,5% - до 5,917 триллиона рублей. В Москве в 2013 году введено в эксплуатацию 3,1 млн кв. м жилья (2012 – 2,57 млн), из них 680 тыс. кв. м – за счет бюджетного финансирования. На территорию Старой Москвы приходится 1,93 млн кв. м (2010 год - 1,97 млн, 2011 год – 2,11 млн, 2012 год – 2,15 млн кв. м). В Новой Москве введено 1,17 млн кв. м жилых площадей. В Санкт-Петербурге в 2013 году ввели в эксплуатацию 989 жилых домов общей площадью 2,58 млн кв. метров. Таким образом, объемы строительства остались на уровне 2012 года.

В Москве за 2013 год было зарегистрировано 145,8 тыс. сделок купли-продажи/мены жилья (рост на 9,1%), 35,3 тыс. договоров ипотеки (на 2,2%), 21,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве (снижение на 12,9%).

Ценовая ситуация на вторичном рынке

Основные показатели динамики вторичного рынка жилья городов приведены в таблице 1. Данные представлены сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости. Сбор, верификация и обработка данных выполнены по единой методике, рекомендованной РГР.

В исследованной выборке представлены 37 городов и один регион (Московская область, по которой приводятся осредненные данные по 85-90 населенным пунктам), в том числе 31 город – региональный центр и 6 районных центров. По численности населения в выборке представлены Москва (около 12 млн человек), Московская область с суммарным городским населением около 6 млн человек, 11 городов-миллионников, 12 городов с населением свыше 500 тыс. человек, 9 городов с населением от 200 до 500 тыс. человек, два города с населением менее 200 тыс. и один - менее 100 тыс. человек (суммарно – 39,5 млн человек).

Общий месячный объем в декабре 2013 года составил 232 тыс. предложений.

По достигнутому уровню цен Москва (203,3 тыс. руб./кв. м) опережает следующий за ней Санкт-Петербург (96,0 тыс. руб./кв. м) более чем вдвое. В группу от 90 тыс. до 60 тыс. руб./кв. м вошли 7 городов (Московская область, Сургут, Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, Новосибирск, Ростов-на-Дону). В группе со средними удельными ценами от 60 тыс. до 50 тыс. – 12 городов. В группе с ценами от 30 тыс. до 50 тыс. – 17 городов. Ни в одном городе средние удельные цены на вторичном рынке не опустились ниже 30 тыс. руб./кв. м. По итогам года на рынке жилья городов выборки наблюдалась стабильность. Наибольший прирост цен (выше накопленной инфляции 6,5%) в Ишимбае (15%), Ульяновске (14%), Кирове (12%) и Тобольске (10,8%). Снижение номинальных цен произошло в четырех городах – Краснодаре (-7,1%), Красноярске (-4,7%), Тюмени (-5,9%) и Твери (-2,9%). Средневзвешенный прирост цен относительно декабря составил 7,9% (вне Москвы – 6,6%), что несколько выше накопленной инфляции.

К декабрю 2013 года цены в большинстве городов выборки превысили докризисный уровень или вплотную приблизились к нему. Но наступившая экономическая стагнация остановила дальнейший рост в отставших городах, вследствие чего цены в Твери, Перми, Кемерово, Красноярске, Ижевске, Челябинске стабилизировались на уровне 5-8% ниже докризисного максимума.

Таблица 1. Цены на вторичном рынке жилья городов России в 2013 году

Примечание: * В числителе – Старая Москва, в знаменателе – Большая Москва.
** Московская область – численность городского населения.
***Средневзвешенная по количеству предложений удельная цена в выборке
(в скобках – без учета Москвы).

Динамика цен на первичном рынке и сопоставление со вторичным

Данные о первичном рынке собраны сертифицированными РГР аналитиками по 18 городам (табл. 3).

По уровню средних удельных цен на первичном рынке Москва (215,5 тыс. руб./кв. м) опережает Санкт-Петербург (90,5 тыс.) в 2,4 раза, Московскую область (76,5 тыс.) – в 2,8 раза. В группе с ценами от 65 тыс. до 50 тыс. – 5 городов, от 50 тыс. до 30 тыс. – 10 городов. Ни в одном городе из выборки средние удельные цены на первичном рынке не опустились ниже 30 тыс. руб./кв. м.

По итогам года на первичном рынке жилья городов выборки наблюдалась стабильность. Наибольший прирост цен (выше накопленной инфляции 6,5%) в Омске (12,8%), Тюмени (10,9%), Московской области (8,2%). Снижение номинальных цен к произошло в четырех городах из 18 – в Казани (-2,9%), Нижнем Новгороде и Ставрополе (по -2,6%), Перми (-2,6%). Средневзвешенный прирост цен относительно декабря 2012 года составил 2,8%. Интересно, что вне Москвы прирост составил 6,6%, что несколько выше накопленной инфляции.

Таблица 3. Цены на первичном рынке жилья городов России в 2013 году

Примечание: * В числителе – Старая Москва, в знаменателе – Большая Москва.
**Средневзвешенная по количеству предложений удельная цена в выборке

Данные табл. 3 демонстрируют, что средняя удельная цена жилья на вторичном рынке ниже, чем на первичном, лишь в Москве (в декабре 2013 года – на 5,7%) и Нижнем Новгороде (на 2,6%). В остальных городах средняя цена на вторичном рынке выше, чем на первичном (в Вел. Новгороде, Ижевске, Петербурге – на 3-6%, в Казани, Рязани – на 25-30%, в остальных городах – на 10-20%). Средневзвешенная удельная цена на вторичном рынке выше, чем на первичном, примерно на 20%.

Факторами, определяющими такую закономерность в соотношении цен, являются:
- различия в количественно-качественной структуре жилого фонда на этих рынках по признакам качества проекта и местоположения. Так, в Москве на первичном рынке около половины предложения составляют квартиры в домах повышенной комфортности (бизнес-класса и элитного класса), расположенные, как правило, в центральных и других престижных районах. В других городах подавляющее количество предложений – в домах массового класса (эконом-класс и комфорт-класс), которые хотя и отличаются по качеству проекта в лучшую сторону от домов старого фонда, но расположены по преимуществу в отдаленных от центра города районах, в микрорайонах с отсутствующей/неразвитой транспортной и социальной инфраструктурой;
- отложенное заселение, повышенные риски приобретения жилья, вследствие чего застройщики вынуждены предоставлять скидки (от 20 до 40% от предполагаемой цены квартир после сдачи объектов в эксплуатацию) при приобретении покупателями жилья в виде договоров долевого участия на ранних стадиях строительства;
- отсутствие, за редкими исключениями, чистовой и даже черновой отделки.
Соотношение цен изменяется также во времени, в зависимости от следующих факторов:
- изменения качественной структуры новостроек в сторону повышения доли массового жилья, происходящей вследствие различных причин: общая политика властей, освоение новых территорий вне центра и на окраинах, изменение предпочтений потребителей в новых экономических условиях;
- изменения структуры новостроек по стадиям строительстве объектов вследствие часто встречающегося массированного выхода на рынок объектов в начальной стадии строительства или массовой распродажи завершенных объектов.

Перспективы развития рынка жилья

Послекризисное восстановление благополучно завершилось, но новых драйверов роста не создано. Сокращение госрасходов бюджета на 5% - ясный сигнал хозяйствующим субъектам о предстоящей ситуации, официально признанной властями.

Разработанные Минэкономразвития РФ сценарии развития экономики России на ближайшие три года, в соответствии с которыми были приняты варианты бюджета, в качестве основного содержат сценарий стагнации. Рост ВВП прогнозируется на уровне до 2,5%, безработица несколько вырастет (до 6,5%), рост объема ипотечного кредитования замедлится до 10-15%, инфляция ожидается на уровне 5-5,5%, среднегодовой курс доллара – около 34,0 руб., реальная зарплата вырастет всего на 3,3%.

В соответствии с этим сценарием был рассчитан прогноз развития рынка Москвы и Перми до 2016 года. Расчет производился с помощью модели функционирования локального рынка жилой недвижимости (версия 2.0 от 2013 года) . Результаты расчетов приведены на рис. 1 и 2.

Согласно прогнозу, наиболее вероятная ситуации на рынке жилой недвижимости этих городов – стабильность с небольшим темпом роста/снижения цен, объема предложения и поглощения площадей на первичном и вторичном рынках (+/-(3-4)% в год).

Российская Гильдия Риэлторов