Изменения в законодательстве (по объектам недвижимости, сделкам, участникам)

С обзором наиболее заметных и важных для сферы недвижимости законодательных новинок на семинаре выступила Наталья Михайлюкова, опытный юрист, преподаватель курсов УПН, директор риэлторской компании «Хоум-Эксперт». Изменения коснулись многих действующих понятий, таких, как участники и объекты сделок, процедура регистрации, оспаривание прав и пр. 

 

Раньше во главе угла стоял один принцип равенства и свободы участников гражданских отношений, теперь к нему добавлен еще и принцип добросовестности участников этих отношений. И в дальнейшем все новые законы будут опираться в том числе и на этот принцип. 

Добросовестность участников означает, что они обязаны быть честными, поступать по совести, предоставлять полную информацию обо всех моментах, связанных с участием в гражданских отношениях, добросовестно исполнять все взятые на себя обязательства и так далее. 

Если будет установлено, что участники недобросовестны, то суд может отказать им в удовлетворении исковых требований при рассмотрении какого-либо спора. В ст. 10 Гражданского кодекса РФ появился пункт, который определяет недобросовестное поведение участника незаконным. 

 

В прошлом году соответствующим законом было введено понятие дополнительного согласования на совершение сделок в органах власти или иных структурах, которые должны выразить свое согласие. 

 

Появился новый термин «обычай». Он заменил существующее до марта 2013 года понятие «обычай делового оборота», которое предусматривало, что при отсутствии норм законодательства по какому-либо конкретному поводу стороны имеют право ссылаться на сложившуюся практику предпринимательской деятельности. Обычай же распространяется не только на предпринимательскую, но и иную деятельность. Это правило поведения, не урегулированное действующим законодательством. 

Например, когда вам говорят, что срок освобождения квартиры после ее продажи – две недели, то надо понимать, что это не установлено каким-то нормативным актом, а является обычаем – сложившейся на нашем рынке практикой освобождения квартиры продавцом. 

 

Еще одно законодательное новшество связано с применением ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ – это процедура обжалования зарегистрированного права, которая возможна только в судебном порядке. Теперь в реестр прав на недвижимое имущество можно внести возражение. Если бывший либо существующий собственник объекта (правообладатель) полагает, что его права нарушены, и намерен урегулировать этот вопрос, то он может обратиться в орган регистрации со своим возражением, и его зарегистрируют. Если это произошло в момент регистрации, то она приостановится, а последующая регистрация не будет осуществляться в течение трех месяцев. Тем самым у человека появится время для того, чтобы обжаловать зарегистрированное право в судебном порядке. 

 

Также ст. 8.1 ГК РФ устанавливает, что реестр прав является публичным. А это означает, что если право на недвижимое имущество или какие-то изменения в него, допустим, обременение, зарегистрированы, а правообладатель об этом не знал, то это не оправдывает его при каких-то возникающих недоразумениях и проблемах. 

Реестр – это публичный акт, и проверить всю информацию о своем объекте недвижимости каждый может в любое время. И считается, что должен знать актуальную информацию о нем априори. 

 

 

С 1 марта 2013 года появились новые категории лиц, которые могут быть ограничены судом в дееспособности, – теперь к ним относятся и лица, страдающие игровой зависимостью. Суд может признать их недееспособными, если их зависимость влияет на бюджет семьи. 

Есть и изменение в ограничении дееспособности лиц, страдающих психическим расстройством, но способных своими действиями реализовывать права и исполнять определенные обязательства. Лица, страдающие несущественными психическими расстройствами в данное время, в общем, сохраняют дееспособность, но законодатель с 1 марта 2013 года уточнил, что данные лица будут ограничены судом в дееспособности со всеми соответствующими правовыми последствиями. Таким образом, законодатель психические расстройства разводит на определенные правовые последствия в зависимости от степени тяжести заболевания. 

– На сегодняшний день заложниками данной ситуации стали не только риэлторы, но и органы государственной регистрации, и нотариусы. Мы не можем каким-либо документом подтвердить дееспособность участников гражданско-правовых отношений, продолжаем руководствоваться косвенными доказательствами – справкой от психиатра о том, что лица не состоят на учете. Эта проблема, я считаю, является миной замедленного действия, и законодатель каких-то разумных решений нам не предлагает, – заметила по этому поводу Наталья Михайлюкова. 

 

Также законодатель внес коррективы в выполнение попечителем своих обязанностей. Когда попечитель действует за своего подопечного либо дает ему согласие на совершение сделок, он должен учитывать не только свои интересы, но и своего подопечного. При этом интересы подопечного можно узнать у людей, которые его окружают, у законных представителей, предыдущих попечителей, то есть всех, кто может иметь представление о его интересах, желаниях. 

Иначе теперь рассматривается и вопрос расходования средств, которые принадлежат подопечным. Если раньше законодатель ограничивал этот размер конкретными суммами, то сейчас ограничения по суммам нет. 

 

Впервые в истории отечественного законодательства решение суда стало правоустанавливающим документом, тогда как многие годы оно являлось основанием для формирования и составления правоустанавливающих документов. 

 

Введены изменения, связанные с регулированием простой письменной формы сделок. На сегодняшний день, если сумма сделки превышает 10 тыс. рублей, то она должна быть оформлена письменным договором, раньше сумма для этого исчислялась 10 МРОТ.

 

Ограничение срока действия доверенности исключено. Раньше было определено, что доверенности могут действовать не более трех лет (если срок не указывался, то считалось, что он составляет один год), теперь срок не ограничен. Неограниченным он остается до того момента, пока доверенность не будет отменена либо не наступят обстоятельства, связанные с невозможностью ее использования, например, в случае смерти доверителя. 

Доверенность, выданную органом государственной власти, не обязательно оформлять в нотариальной форме, достаточно, чтобы была поставлена поставить подпись должностного лица и печать органа, выдавшего документ. 

 

 

 

Лица, участвующие в сделке, могут обращаться за признанием ее недействительной, то есть имеют право оспаривать сделки. Лица, не участвующие в сделке, могут оспаривать ее только в случаях, указанных законом. И таких случаев практически не осталось. 

 

Раньше ничтожная сделка, при которой были нарушены нормы закона, называлась противозаконной. Сейчас законодатель говорит, что, если сделка нарушает нормы закона, она является оспоримой, и нужно доказать, что нормы закона были нарушены. 

Запрещается оспаривать сделку лицам, которые являются стороной по сделке, но при этом сделку заключили и приняли исполнение по ней. Поскольку как они могут считать недействительной сделку, последствия которой приняли! 

Сюда же можно отнести и вопрос добросовестного/недобросовестного участника гражданских правоотношений при совершении сделок. Если будет признано, что лицо действует недобросовестно при совершении сделки, и обратилось за признанием сделки недействительной, то оно будет лишено права на применение юридических последствий недействительности этой сделки. 

 

Для участников сделки, которые могут признавать ее недействительной и применять правовые последствия недействительности сделки, он составляет один год с момента, когда они узнали о нарушении своих прав, либо три года с момента начала исполнения, но не более 10-и лет с момента начала исполнения. 

 

 

С 1 октября 2013 года изменилось понятие объектов гражданских отношений. Если раньше много лет к объектам относили вещи как материальные предметы, способные удовлетворять потребности субъектов, то теперь к ним относятся и ценные бумаги, причем, как документарного, так и бездокументарного характера, наличные и безналичные денежные средства. 

Если раньше объектом гражданских правоотношений отношений были работа и услуги, и предприниматели, структуры, оказывающие услуги, квалифицировали этими понятиями свои действия, то сегодня объектом таких отношений является достигнутый результат работ и услуг. Подчеркнем, достигнутый результат. 

 

Изменилась юридическая судьба плодов, продукции и доходов от имущества. Раньше законодательно они принадлежали тому лицу, которое на законном основании пользуется данным имуществом. На сегодняшний день установлено, что плоды, продукция и доходы принадлежат собственнику объекта. И, соответственно, при заключении договора аренды нужно это учитывать: арендодатель, сохраняя в силу закона право на полученную выгоду за использование этого имущества, должен в договоре аренды предоставить арендатору право пользоваться доходами. 

 

Также произошли изменения по терминологии неделимой вещи. В частности, определено, что «неделимая вещь» – это вещь, раздел которой невозможен без изменения ее назначения либо без ее разрушения, повреждения. И здесь впервые за время действия норма закона приведена к логичному выводу о том, что объект недвижимости является неделимой вещью. И говорить «мы разделили квартиру, разделили земельный участок» – не верно, этот объект недвижимости неделим, он прекращает свое существование, и вместо него появляются новые объекты. 

 

Появилось понятие единого недвижимого комплекса. Это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и других вещей, неразрывно связанных физически, технологически и юридически. Права на единый недвижимый комплекс тоже подлежат государственной регистрации. 

Таким образом, теперь в числе сложных вещей из разряда объектов недвижимости наряду с предприятием в законе указан еще и единый недвижимый комплекс.