Банкротство и покупка жилья. Какие риски?
Как банкротство продавца квартиры может повлиять на сделку покупки у него жилья? Важно ли физическое он лицо или юридическое? Может ли сделка купли-продажи жилья быть недействительной, если купил у банкрота? А если человек признал себя банкротом потом?
Давайте разберемся
С октября 2015 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» касательно банкротства граждан. Теперь физическое лицо может быть признано банкротом. Более того, само физическое лицо может признать себя банкротом.
Банкрот — кто он?
Банкрот это тот, кто не может платить по своим обязательствам. По кредитам, займам, другим обязательствам, например, долгам по коммунальным услугам.
Объявить гражданина банкротом может только суд. При этом долги гражданина должны быть больше 500 тыс. рублей, просрочка по долгам должна быть не менее, чем 3 месяца. Кроме этого, нужно помнить, что Верховный суд РФ не так давно разъяснил, что если гражданин сам инициировал процедуру банкротства, размер неисполненных обязательств значения не имеет. Суду достаточно установить одновременное наличие двух условий: 1) должник очевидно не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок, и 2) имеются признаки неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества. Правда, гражданину придется доказывать свою несостоятельность.
Банкрот и продажа жилья
Согласно закона о банкротстве, сделка, которая заключена несостоятельным гражданином (банкротом) может быть признана недействительной. Так, могут быть признаны недействительными сделки, которые:
- (п.1 ст. 61.2 Закона) заключены несостоятельным гражданином за год до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия заявления, в тех случаях, когда стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок или прочих условий в худшую для должника сторону (подозрительная сделка).
Т.е. суд может признать сделку недействительной в том случае, когда рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи. Все мы знаем о сделках с заниженной стоимостью, т.е. с указанием в договоре стоимости жилья в размере 1 млн.рублей, остальное — типа, ремонт. Покупатель всегда рискует в таких сделках. Если что-то пойдет не так, поди докажи, что ты денег за жилье отдал больше. В случаях с банкротством вероятность реализации этого риска возрастает многократно.
- (п.2 ст.61.2 Закона) совершены с умышленным ущемлением имущественных прав кредитора, если они были совершены менее, чем за три года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления.
Т.е. квартира была продана, например, за 2 года до банкротства продавца квартиры, но продана намного дешевле рыночной стоимости. При этом у продавца квартиры были долги по кредиту, которые он не погасил к моменту банкротства. Продавец мог продать жилье дороже и погасить долги по кредиту, но не сделал этого. Кредитор(ы) могут не пройти мимо этого факта и признать сделку купли-продажи жилья недействительной.
- (ст.61.3 Закона) заключены должником с выгодой для одного кредитора и с ущемлением прав других кредиторов.
Допустим, должник продал свою недвижимость с целью выплатить долги одному из нескольких кредиторов, а с другими не расплатился. Оставшиеся имеют право потребовать признать сделку недействительной в случае, если сделка совершена менее, чем за месяц до признания гражданина банкротом или до подачи в суд соответствующего заявления. В некоторых случаях срок может быть увеличен до 6 месяцев.
Как снизить риски при покупке жилья?
Перед заключением сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке, необходимо тщательно изучить все ее нюансы.
Подозрительными являются сделки, в которых:
- стоимость в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости жилья;
- продавец вступил в собственность путем дарения или сделки с родственниками;
- продавец владеет недвижимостью непродолжительный период времени;
- предыдущий собственник квартиры продолжал жить в ней после передачи всех прав на нее.
Стоит проверить платежеспособность продавца в вышеуказанных случаях, особенно когда недвижимость им была получена в течение трех лет до момента заключения сделки или же сделка по приобретению квартиры продавцом была заключена с его родственником. Провести такую проверку можно на следующих ресурсах (желательно сохранить скриншоты страниц):
- Служба судебных приставов — проверка на наличие исполнительных производств;
- Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства;
- Арбитражный Суд г. Москвы — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства.
Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй (правда, тут необходимо письменное разрешение продавца на запрос информации).
Покупать или не покупать жилье у продавца, имеющего долги, решать уже Вам.
Если же покупатель решает приобрести недвижимость у продавца, уже признанного банкротом, он должен понимать, что заключать такую сделку он может только со специальным финансовым управляющим, а не с собственником жилья.
