Предыдущая статья «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru»: «Загородный рынок Подмосковья и Новой Москвы: мультиформатные поселки. Квартиры, таунхаусы, коттеджи в одном жилом комплексе. Идеальный антикризисный вариант, компромисс цены и качества».

Для начала история из жизни организованного поселка, связанная как раз с разноформатной застройкой. Тут надо отметить важную деталь – застройщик менял генплан по своему усмотрению, в зависимости от тренда на рынке. Выгодно было строить дорогие индивидуальные дома – строил, потом рынок повернулся в другую сторону – возвел целую улицу трехэтажных домов, стала приносить прибыль логистика – треть поселка заставил ангарами.

Каждый его бизнес-шаг вызывал у жителей только недовольство, которые в свою очередь распускали слухи (сразу скажем, - несоответствующие действительности), что малоэтажную застройку отдадут маргиналам, переселенным из подмосковных бараков, а в ангарах хранится пиротехника, которая вот-вот взорвется. В связи с этим жители призывали друг друга обратиться в прокуратуру. До прокуратуры дело не дошло, застройщику удалось отрегулировать жизнь в поселке, открыв разные КПП – для коттеджей, для малоэтажки и для ангаров, к которым с грохотом подъезжают огромные грузовые машины. Ну и вобщем-то спланировал он поселок более-менее правильно: ближе к железной дороге – ангары, коттеджи - у леса, а малоэтажка – посерединочке. Так что основная ошибка застройщика в том, что для жителей каждое его решение становилось неприятным сюрпризом.

Концепция без ошибок – это как?
Безграмотное же планирование поселка способно перессорить жителей друг с другом, которые имеют и разный уровень достатка, и разные представления о комфорте проживания. Поэтому первое правило избежать соседских конфликтов – заранее ставить покупателей в известность о том, что за поселок будет строиться.

«При изначальном позиционировании поселка в качестве мультиформатного, потребитель еще на стадии рекламы видит, что продаются разные типы недвижимости (квартиры, таунхаусы, дуплексы, дома), понимает, что социальный уровень будет разным, и принимает решение, - говорит Антон Минеджян, директор по продажам М9 Development. - Конечно, некоторые категории людей откажутся от приобретения объекта в таком поселке, если это не совпадает с их мечтой».

Следующий момент: нужно, чтобы все форматы были одного уровня – бизнес-, комфорт- или экономкласса; не должно быть так, что в одном поселке коттеджи – шикарные, а малоэтажные дома – убогие. Как отмечает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», как правило, застройщики стараются удержаться в рамках бизнес-бюджета: «это делает возможным создание более менее одинакового социального окружения».

«На загородном рынке встречаются мультиформатные поселки, включающие два типа загородной недвижимости, максимально приближенных по цене друг к другу (участки с подрядом и без подряда, таунхаусы и малоэтажные квартирные дома), поэтому они заселяются людьми, близкими по социальному статусу и достатку», - дополняет Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг». 
Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate показывает, как можно грамотно совместить два формата: «К примеру, поселок Park Avenue (Новорижское шоссе, 23 км от МКАД) объединяет таунхаусы и апартаменты премиум-класса, которые расположены по разные стороны от большого паркового ансамбля, но в принципе ориентированы на довольно однородную аудиторию. Некоторые покупатели апартаментов приобретают сразу несколько студий и затем объединяют их».

Далее: застройщику не стоит уподобляться Швондеру и чрезмерно «уплотнять» поселок, хотя именно некоторая повышенная плотность и привлекает девелопера. Но надо знать меру. «Мы предлагаем рынку жилые комплексы со сниженной плотностью застройки. Это позволяет людям в полной мере оценить все преимущества жизни за городом. На территории поселков создается по-настоящему комфортная среда, которую людям не хочется покидать», - приводит пример из опыта своей компании Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD.
А вот чтобы не было соблазна уплотнить «буржуев», застройщикам следует изначально выбирать масштабные участки. Имея большую территорию, можно не только свободно разместить улицы и кварталы с разной застройкой, но и организовать в каждой зоне парковки, прогулочные аллеи, детские площадки, беседки, спортивные площадки и т.д.

Теперь о правильном зонировании. Как отмечает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», недовольство жителей в мультиформатном поселке может вызывать не соседство с людьми с достатком, отличным от их собственного, а неграмотное зонирование территории, в результате которого владельцы недвижимости живут в некомфортных условиях. Это происходит, когда коттеджи и таунхаусы расположены рядом с многоквартирными домами. «В итоге жители первых, переехавшие из столицы, чтобы насладиться отдыхом на природе, вновь оказываются «в городе», а жители вторых становятся очевидцами всего, что происходит на индивидуальных участках. Такой ошибки можно было бы избежать, выбрав правильный вариант зонирования территории поселка. Например, построив коттеджи в уединенных местах, вблизи природных достопримечательностей, а многоквартирные дома – вдоль дороги или на открытых зеленых участках», - резюмирует эксперт.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» приводит в пример мультиформатный жилой комплекс «Остров Эрин» (Новая Москва, 26 км. от МКАД), где каждый тип недвижимости (коттеджи, таунхаусы, дуплексы, участки, квартирная застройка) выделен в отдельную зону: «УБП, как и квартирная и коттеджная застройка, отделены забором. Есть общая дорога, по которой люди могут пройти, но не проехать. А, например, грузовики к участкам без подряда едут по отдельной дороге. В то же время жильцы квартирных домов могут свободно пройти на береговую линию, но пешком. Проехать туда на машине не разрешается».

Впрочем, заборы, как замечают иные эксперты, - это на сегодня «не комильфо», - лучше если территории отделены друг от друга какими-то иными «рубежами», желательно природного происхождения - речкой, парком, прогулочной алееей.

Да, и конечно, «важно продумать логистику поселка, все пути передвижения и не допускать, чтобы для попадания в привилегированную коттеджную часть потенциальный покупатель проезжал через квартиры, таунхаусы, квадрохаусы. Наиболее оправданным и очевидным путем решения в данном случае может стать создание дополнительной въездной группы. Необходимо для каждой зоны сделать отдельный въезд», - советует Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate.
Сколько строить «многоквартирников», а сколько – коттеджей?
Что касается какого-то разумного соотношения разных видов недвижимости в одном поселке, то тут готового рецепта нет, многое зависит от конкретных характеристик участка земли. Илья Менжунов («Метриум Групп») выделяет три типа мультиформатных поселков. Первый - где доля коттеджей и таунхаусов составляет более 70% (КП «Журавли» (Волоколамское шоссе, 12 км от МКАД), «Мишино» (Вашутинское шоссе, 5 км), «Павлово» (Новорижское, 14 км)). Второй – где доля коттеджей и таунхаусов варьируется в диапазоне 30-50% (КП «Западная долина» (Киевское шоссе, 21 км), «Суханово Парк» (Каширское, 12 км) «Загородный квартал» (Ленинградское, 7 км)). Третий - когда доля таунхаусов не превышает 10-15% (ЖК «Город набережных» (Химки, 11 км от МКАД) и «Пятницкие кварталы» (Пятницкое шоссе, 12 км)). Остальные доли занимает малоэтажное жилье.

www.metrinfo.ru