По оценкам, в настоящее время до 90% сегмента находится в тени — мало кто из арендодателей платит налоги со сдачи жилья. Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности отрасли, он также призван защитить права арендодателей и арендаторов, сообщили «Известиям» источники в «ДОМ.РФ». Для этого планируется запустить информационную систему учёта договоров найма жилья — эти данные будут передаваться в налоговые органы. Но вывод из серой зоны съёмных «квадратов» может привести к росту их стоимости на 13%, указывают экономисты.

Эксперт Гильдии риэлторов Московской области Олеся Рудакова, генеральный директор ООО «Оранж», считает, что из тени рынок аренды вывести не удастся. Люди хотят экономить при любой возможности, в том числе уходя от налогов. Кроме того, рынок аренды быстро меняется, возникают новые предложения, а из арендаторов мало кто желает заселяться надолго, говорит она. Собственники не уверены в стабильности такого дохода, поэтому говорить о полном решении проблемы даже не актуально.

Что может этому помешать? В первую очередь — нежелание людей, невозможно проследить за всеми финансовыми операциями граждан. Если налог с аренды будет обременителен для человека, он будет стараться его не уплачивать. Кроме того, оформление аренды жилья должно быть максимально упрощено, чтобы люди не платили и за процедуру, иначе они будут всё делать по-старому. Я считаю, что нужно предусмотреть обязательный электронный формат таких сделок, а также механизмы страхования, иные плюсы, которые бы заинтересовали людей.

Как будут хитрить? Так же, как и сейчас: участники сделки будут заключать договоры менее чем на год, а чаще — попросту ничего не оформлять, договариваясь на словах.

Олеся Рудакова, генеральный директор ООО «Оранж»

Как известно, преобладающая часть бюджетных расходов на поддержку спроса на рынке жилья направляется на стимулирование приобретения жилья в собственность граждан (предоставление субсидий на приобретение жилья, использование материнского капитала на приобретение жилья и т. д). Поэтому 95% инвестиционных расходов домохозяйств приходится на инвестиции в создание дополнительного жилищного фонда, отмечает член Совета Московской Ассоциации риелторов Елена Валеева.

При этом председатель Совета партнёрства Гильдии риэлторов Москвы Александр Мальцев более чем уверен, что вывести рынок из совсем чёрной зоны в серую, а затем и в белую можно, но это нужно делать поэтапно и продуманно, сочетая методы кнута и пряника. При этом нужно понимать, что при увеличении контроля рынок поделится на несколько зон — чёрную, серую и белую. Вопрос будет только в процентном соотношении этих зон, подчёркивает он.

Также нужно понимать, что рынок разнообразен и в Москве делится на сегменты от стандартного до элитного. И методы работы в этих сегментах разные. Нужно учитывать, что некоторые граждане сдают жильё самостоятельно, а некоторые через специалистов, рынок которых тоже не регулируется и не саморегулируется. Поэтому без диалога с профессиональным сообществом государству не обойтись. Как граждане будут играть с государством? По-разному. Но лазейки будут всегда. И без знания этих хитростей игра в «кошки-мышки» будет продолжаться, пока не наступит тотальный контроль за всей нашей жизнью, что, в общем-то, уже просматривается.

Между тем директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков полагает, что вывести из тени существенную долю рынка реально, однако это потребует значительных затрат ресурсов, в том числе и финансовых, для сбора как минимум данных о примерном количестве квартир, сдаваемых в аренду.

Скорее всего, думает он, нужно будет создавать такие условия, когда как арендодателю, так и арендатору будет выгодно и проще сдавать/снимать квартиру «вбелую». Речь идёт о правовой защите участников сделки, страховании убытков, срока, в течение которого арендатора гарантированно не выселят.

Что этому может помешать? Если расходы по администрированию квартир в аренду будут существенно превышать размеры потенциальных сборов налогов, то выводить этот рынок из серой зоны будет экономически нецелесообразно.

С ним согласна доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г. В. Плеханова Екатерина Кантария. Она считает, что «вывести из тени» реально, так как появились реальные государственные программы, способные не просто конкурировать с частными владельцами жилья, сдаваемого в аренду, но и предоставляющие более льготные условия для арендаторов.

В приоритете более низкая арендная ставка (на 15–30%) от рыночной стоимости, возможность предоставления временной регистрации (на что крайне неохотно соглашаются частные владельцы квартир), различные программы страхования. Государственная поддержка программы лендлордов, изначально планируемая только для юридических лиц, стала доступна и частным лицам, тем самым выдавливая их из серой зоны. У граждан, планирующих сдавать в аренду жильё, появились преференции: более низкая ставка по ипотеке, легализация доходов, уменьшение проблем с налоговыми проверками.

Но, опять же, что может этому помешать? На сегодняшний день, говорит она, мешают пробелы в законодательстве: высокая ипотечная ставка, по мнению финансистов, должна быть ниже получаемого дохода от сдачи жилья в аренду и не превышать 2%. Должны быть разработаны дополнительные налоговые льготы для собственников арендуемого жилья. Наличный расчёт между сторонами также мешает отслеживанию серых схем договоров аренды.

Почему люди сдают квартиры в аренду

Директор Института региональных исследований и городского планирования НИУ ВШЭ Ирина Ильина призывает рассуждать следующим образом. В первую очередь следует понять, почему люди сдают квартиры в аренду. В большинстве случаев это мера выживания, поскольку квартира у многих становится единственной возможностью получения дополнительных доходов.

Внедрение цифровых технологий, связанных с запуском информационной системы учёта договоров найма жилья, входит в систему развития институтов «умного города», но направленных не на решение социальных вопросов, а на увеличение налогооблагаемой базы, что в условиях российской рыночной экономики понятно и вполне естественно. Интересы строительного лобби до сих пор не позволяют реализовывать посулы о расширении рынка арендного жилья за счёт строительства зданий специально под аренду населением. Это связано с тем, что процессы строительства объектов и их дальнейшей эксплуатации никак не связаны.

Эксперт ВШЭ допускает, что граждане будут хитрить с правительством: они будут ставить условием арендаторам их «незаметное» проживание. Или давать объяснения, что квартирой пользуются родственники или друзья на безвозмездной основе. Эта ситуация может укрепить развалившиеся с советского времени внутридомовые соседские связи, чтобы соседи не сдавали информацию об арендуемом жилье, замечает специалистка.

В законопроект могут включить типовой договор найма для защиты прав потребителя, создание реестра наймодателей (цифровая информационная система), а также компанию, которой собственники квартир будут поручать вести отношения с нанимателями, предполагает руководитель программы «Международная экономическая безопасность» Института мировой экономики и бизнеса (ИМЭБ) РУДН Мария Глинская.

Добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе. Реестр наймодателей будет передаваться налоговым органам, соответственно, государство получит приличный процент дохода в виде налоговых выплат от арендодателей. При этом будет логично ввести административное наказание за неподачу информации и за неуплату налогов.

Она допускает, что также, вероятно, в законопроекте появится механизм выявления собственников жилья, которые не подают информацию и не платят налоги. Будут проверять собственников нескольких квартир: живут ли они в них, зарегистрирован ли в них кто-то временно и т. п. Для выявления собственников нескольких квартир налоговая служба может воспользоваться сведениями Росреестра.

Основной источник дохода

В любом случае попытки обойти новое законодательство будут иметь место. Для многих жителей мегаполисов аренда — основной источник дохода. И в случае уплаты налогов смысл этого дохода во многом теряется. Варианты перехитрить правительство могут быть разными. Это и заключение устного договора с соседями и консьержами за «подарки» или услуги о неразглашении сдачи квартиры в аренду. Естественно, что это будет происходить без официального договора.

Также возможны различные варианты заключения договора на сумму аренды в 3-4 раза меньше реальной суммы и уплаты налогов в меньшей пропорции по отношению к доходу. В этом случае, думаю, проверить информацию будет невозможно со стороны налоговых и других органов. Жильцы, скорее всего, согласятся на «серый» вариант договора аренды, так как у многих из них тоже не «белые» зарплаты и «засвечивать» свои доходы им невыгодно.

А вообще легализация рынка аренды является одной из стандартных процедур в рамках постсоветских трансформаций, считает профессор Санкт-Петербургского государственного экономического университета Николай Межевич. С большей или меньшей успешностью этим путём прошли все страны Восточной Европы и постсоветские республики. Интерес правительства России и налоговых служб к этому рынку и выведение его из тени нельзя объяснять только фискальными задачами, думает он.

С одной стороны, речь может идти о весьма значительных суммах. 13-процентный налог при ценах на аренду московской и петербургской квартиры это серьёзная помощь бюджетам. С другой стороны, очевидны и моменты, связанные с декриминализацией рынка, борьбой с криминалом вообще. Наличие сложных многоуровневых схем сдачи жилья не тайна не только для налоговых органов, но и для силовых структур. Иванов сдаёт пятикомнатную квартиру Петрову, а вот Петров размещает в этих пяти комнатах 15 человек, которые, может быть, работают на благоустройство столицы, а может быть, решают задачи прямо противоположного характера. Следует учитывать и то, что рынок арендных квартир качественно отличается в субъектах Российской Федерации. За сумму, которая потребуется для аренды однокомнатной квартиры в Москве, в Кургане или Пензе можно получить приличную двух- или трёхкомнатную квартиру.

Соответственно, и 13% налогового сбора от стоимости сдаваемого в аренду пентхауса на Патриарших равны месячному сбору от всех арендных квартир в небольшом уральском или сибирском городке. Однако социальные и политические последствия в последнем случае могут оказаться существенно большими. Именно поэтому необходимо диагностировать модельные регионы, а затем запускать реформу именно в них, через год подвести итоги и принимать окончательное решение с учётом всех факторов, разумеется, и графика политических событий в стране, резюмировал специалист.

Дмитрий Алексеев-Раздольный

www.news.ru

Единый реестр сертифицированных агентств и аттестованных специалистов

База объектов недвижимости от профессионалов

Подписывайтесь на телеграмм канал Гильдии