Консультируют ведущие риэлторы

Сегодня Раменское входит в число лидеров среди городов Московской области по объемам вводимого жилья, и этот фактор значительно влияет на активность рынка недвижимости в городе.

Рано или поздно многие граждане задаются вопросами: как выгодно продать, купить или обменять квартиру, как обезопасить себя от недобросовестных риэлторов и куда обращаться за помощью в совершении сделки? О состоянии рынка недвижимости в г.Раменское с президентом Гильдии риэлторов Московской области Андреем Александровичем ХРОМОВЫМ и исполнительным директором ООО «Кредит-Центр Недвижимость» Сергеем Ивановичем РЯБЧИКОВЫМ беседовал директор-главный редактор Раменского информагентства Александр Николаевич ИВАНОВ.

- Какие застройщики на сегодняшний день работают на Раменском рынке недвижимости?
А.А.Хромов:

- По состоянию на 1 марта 2013 г. в Раменском строится 37 домов разной степени готовности и при этом большинство из них строится по 214-му Федеральному закону, который защищает права дольщиков.

- Вы упомянули 214-й Федеральный закон. Какие гарантии он дает покупателям?
А.А.Хромов:

- 214-й Закон предусматривает регистрацию Договора долевого участия в Управлении Федерального Кадастра, что является гарантией исключений двойных продаж, невозможно на этапе строительства продать квартиру дважды. И деньги платят только после регистрации Договора, что очень важно! Если вас просят оплатить по Договору до его регистрации в Управлении Федерального Кадастра, призадумайтесь, все ли в порядке.

В Московской области создан Комитет по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, который следит за тем, чтобы застройщики работали в рамках правового поля. Этот Комитет отслеживает деятельность всех компаний-застройщиков в Московской области - их сегодня более 500. На сайте Комитета http://www.kds.mosreg.ru/ есть реестр проблемных застройщиков, который регулярно обновляется.

- Очень часто людей интересуют вопросы: где же в Раменском купить квартиру? Где в престижных районах города строятся дома? Как разнятся цены в зависимости от района?
С.И.Рябчиков:

- К сожалению, престижные районы города были застроены еще в советское время. Сейчас все места строительства более - менее равнозначны, поэтому о разнице в цене говорить сложно. Наиболее популярен район ул.Чугунова. Престижный дом был сдан пару лет назад на ул.Свободы, д.6а.

Единственное, могу отметить: так сложилось исторически, что дома, которые строятся в залинейной части города, на 5-10% дешевле.

Большая разница существует при покупке жилья в доме на начальном этапе строительства и на завершающейся стадии, когда цена вырастает на 30-40%.

Поэтому я бы все-таки рекомендовал людям, у которых вопрос покупки квартиры не стоит очень остро, рассматривать варианты застройщиков, у которых в активе имеются сданные дома, и на более ранней стадии строительства. В этом случае, если покупка квартиры произведена по 214-му ФЗ, единственный риск, с которым можно столкнуться, - это просрочка ввода дома в эксплуатацию.

- Чего больше на первичном рынке - спроса или предложения?
С.И.Рябчиков:

- На данный момент количество предложений невелико. В наиболее ликвидных домах (например, в домах «Мособлинтерстрой» на ул.Приборостроителей) квартиры раскупаются на стадии коробок. В то же время в домах, которые строятся не в самых лучших местах, например, на ул.Молодежная, где существует проблема с инфраструктурой, как правило, на момент ввода дома в эксплуатацию остается много квартир.

В среднем, у большинства застройщиков на момент ввода в эксплуатацию продается от 80 до 95% квартир. Несколько особняком стоит ЗАО «ЮИТ Московия», которое с самого начала придерживается политики высокой цены и поэтому на момент ввода в эксплуатацию у них продано 60-70% квартир.

- Поговорим о рынке вторичного жилья. Как правило, это квартиры, которые можно купить наиболее быстро и сразу же после покупки въехать. С первичкой еще надо повозиться.
С.И.Рябчиков:

- Это часто встречающееся заблуждение. В большинстве случаев после покупки вторички в нее приходится вкладывать денег столько же, сколько и в первичку. Просто это более растянуто во времени, на 3-5 лет. Крайне редко встречаются ситуации, когда квартира на вторичном рынке жилья не требует какого-либо ремонта.

А.А.Хромов:

- Вторичный рынок предполагает несколько плюсов. Во-первых, выбор широк, варианты есть практически в любом доме. Во-вторых, можно сразу заехать. А минус - на вторичном рынке продавцы ориентируются на самые высокие цены. В связи с этим и происходит стагнация рынка. Поэтому надо тщательно изучать ситуацию на рынке недвижимости. За 2011 г. на вторичном рынке цены выросли всего лишь на 6%, что даже ниже инфляции.

Отдельно можно выделить сегмент вторичного рынка жилья в новостройке не старше 10 лет. Это желанный, но более дорогой сегмент вторичного рынка недвижимости. В целом, объем сделок на вторичном рынке жилья больше, чем на первичном.

- Есть ли сайт, на котором можно посмотреть «чистую» недвижимость Раменского района?
А.А.Хромов:

- Вопрос хороший. Могу сказать, что сегодня ни в Раменском, ни в Жуковском, ни в целом в Московской области нет такого проверенного источника, зайдя в который покупатель мог бы выбрать так называемую «чистую» недвижимость. Но есть профессиональные сообщества, которые стремятся к тому, чтобы сделки на рынке недвижимости проводились цивилизованно, в правовых рамках и с высокой степенью ответственности. Я говорю о Гильдии риэлторов. Сегодня в Раменском существует муниципальная Гильдия риэлторов, в которую входит 16 компаний, в том числе застройщики. Профессиональная ответственность компаний застрахована. Специалисты компаний прошли необходимое обучение и обладают квалификацией аттестованного брокера или агента. Выбирая объект у такой компании, потребитель может не переживать за правильность своего выбора.

Такие компании участвуют в единой базе объектов недвижимости. В работе сайта Гильдии риэлторов г.Жуковский и Раменского района www.grzr.ru участвуют: «Кредит-Центр недвижимость», «Зеленый город», «ЭКО-Строй», «Удачный выбор», «Агат». В ближайшее время присоединятся другие члены Гильдии. По крайней мере, для потребителя такой инструмент будет эффективным для выбора объекта недвижимости.

- Есть ли какие-нибудь практические алгоритмы и рекомендации для тех, кто уже сегодня озадачен вопросом приобретения жилья?
А.А.Хромов:

- Нужно обращаться туда, где предложат максимум вариантов по цене, которая не будет завышена.

С.И.Рябчиков:

- Не стесняйтесь при покупке квартиры задавать вопросы: сколько получает продавец? У каждого добросовестного агентства недвижимости существует тарифная сетка на себестоимость работ. Как правило, честный риэлтор, работающий по стандартам, не скрывает стоимость своих услуг.

А.А.Хромов:

- А для продавцов рекомендация такая: нужно обращаться в те агентства недвижимости, которые в состоянии обеспечить поиск максимального количества покупателей, чтобы продать квартиру по наиболее выгодной цене.

Услуга риэлтора комплексная, не только продать-купить. Риэлторы помогают в совершении самой сделки, обеспечении безопасных расчетов, в получении ипотечных кредитов, взаимодействии с банками, увязке всех обменных цепочек и т.п. Количество вопросов, решаемых квалифицированным риэлтором, достигает нескольких десятков.

С.И.Рябчиков:

- А что касается новостроек, то первое, с чего нужно начать, - это не полениться объехать город и выбрать 2-3 варианта, которые нравятся. Прочитать информацию о застройщике на месте строительства дома, посмотреть сайты застройщиков, изучить проектную декларацию, а также узнать, сколько за плечами застройщиков домов, и вовремя ли они сдавались. И только после этого делать выводы и приобретать квартиру.

Подготовили
Анна Крючева, Яна Гарбузова
Полная версия интервью -
на сайте www.ramns.ru