В 2022 году внесены изменения в Лесной кодекс. О том, что необходимо проверять перед покупкой земельного участка у леса, рассказывает юрист Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) Наталия Булахова.

Наталия Булахова, юрист-эксперт Гильдии риелторов Московской области, директор юридической компании «ЮНО» (г.Москва)

С 2022 года стандартный список проверок на этапе подготовки к сделке у риэлторов и покупателей земельных участков, возможно, пополнится ещё одной проверкой.

И связано это с изменениями в Лесном кодексе РФ, которые вступят в силу с 01 марта 2022 года(Федеральный закон от 2 июля 2021 г. N 301-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»).

Планируя приобрести земельный участок рядом с лесом, чтобы наслаждаться шумом листвы и отсутствием соседских построек, теперь не помешает предварительно заглянуть на геопортал Рослесхоза, чтобы убедиться, что расположенный рядом лес не попадает в рекреационную зону, в которой разрешено строительство.

Собственником рекреационных зон федерального значения является государство.

Рекреационное назначение земель допускает организацию на них мест для отдыха, объектов туризма и проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий. Рекреационный статус всегда тянет за собой ограничения особо охраняемых зон: тут может быть и прироодохранный статус, и историко-культурная ценность.

Согласно п.7 ст.41 Лесного кодекса для осуществления рекреационной деятельности лесные участки могут предоставляться:

• в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям,
• в аренду другим юридическим лицам и ИП.

Теперь на доступных для аренды землях лесного фонда разрешено возводить объекты капитального строительства (далее - ОКС) для рекреации, проще говоря, для развлечения и отдыха: турбазы, спортивные и развлекательные комплексы. Старой редакцией Лесного кодекса разрешалось возведение только НЕкапитальных строений и сооружений.

Легально построить двухэтажный дом отдыха в лесу сможет теперь любой предприниматель, арендовавший участок леса под рекреацию.

В чём разница между объектом капитального строительства и некапитальным сооружением (строением)?

Градостроительным кодексом РФ (далее — ГрК РФ) определено понятие некапитальных строений, сооружений как строений, сооружений, не имеющих прочной связи с землёй и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения) (пункт 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Принимая во внимание положения статьи 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи», некапитальные строения и сооружения, являясь объектами строительства, объектами недвижимости НЕ являются.

Поскольку некапитальные строения и сооружения не являются объектами недвижимости, то гос. регистрация кадастрового учета и (или) гос. регистрация прав на такие некапитальные сооружения и строения Росреестром   не проводится, а (в случае подачи в отношении них пакета документов)учётно-регистрационные действия приостанавливаются, после чего в их проведении отказывается (п.19, ч.1, ст.27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Письмо Росреестра от 13 апреля 2020 г. N 3215-АБ/20 «ОБ ОБЪЕКТАХ ВСПОМОГАТЕЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ»)

Основные изменения в Лесном кодексе РФ (далее-ЛК) с 2022 года

1. Что такое: использование лесов для рекреационной деятельности?

Принята новая редакция статьи 41 ЛК «Использование лесов для осуществления рекреационной деятельности», в результате чего в корне изменён подход к рекреационной деятельности, проводимой в лесах этой категории.

Если до 1 марта 2022 года леса могли использоваться для рекреационной деятельности «в целях организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности», а при осуществлении рекреационной деятельности в лесах допускалось только «возведение некапитальных строений, сооружений на лесных участках и осуществление их благоустройства» (п.2 ст.41 ЛК в редакции до 01.03.2022), то с 1 марта 2022 года рекреационная деятельность в лесах представляет собой «деятельность, связанную с оказанием услуг в сфере туризма, физической культуры и спорта», и разрешается строительство не только некапитальных строений и сооружений, но и возведение объектов капитального строительства, хоть и с ограничениями, перечисленными в новой редакции ст. 41 ЛК.

2. Установлены параметры площади застройки лесного участка под рекреацию

С 1 марта 2022 года будет разрешено строительство «на части площади, не превышающей 20 процентов площади предоставленного для осуществления рекреационной деятельности лесного участка, общей площадью, не превышающей одного гектара и не занятой лесными насаждениями…» (п.3 ст.41 ЛК).

3. Какие объекты с 01.03.2022 года можно будет строить в рекреационных лесах?

Согласно п.3 ст.41 ЛК допускается строительство:

• Объектов капитального строительства (ОКС) для оказания услуг в сфере туризма, развития физической культуры и спорта;
• некапитальных строений и сооружений для оказания услуг в сфере туризма, развития физической культуры и спорта;
• ОКС, которые НЕ связаны с созданием лесной инфраструктуры, но включены в перечень объектов капитального строительства для защитных лесов, эксплуатационных лесов, резервных лесов. Перечень таких объектов будет утверждаться Правительством РФ (ч.10 ст.21 ЛК).

При этом объекты данной категории на землях лесного фонда могут быть использованы в целях:

— строительства и эксплуатации водохранилищ и иных искусственных водных объектов, создания и расширения территорий морских и речных портов, строительства, реконструкции и эксплуатации гидротехнических сооружений» (п.2 ч.1 ст.21 ЛК),

— создания и эксплуатации объектов лесоперерабатывающей инфраструктуры. (п.4 ч.1 ст.21 ЛК).

Для строительства ОКС, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, планируется использовать в первую очередь земли, не занятые лесными насаждениями, а также земли, занятые погибшими, повреждёнными и перестойными лесными насаждениями для заготовки древесины (ч.3 ст.21 и ч.3 ст.29 ЛК).

Сплошные рубки лесных насаждений для строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС для осуществления рекреационной деятельности запрещаются (п.5 ст.21 ЛК)

• некапитальные строения, сооружения, НЕ связанные с созданием лесной инфраструктуры.

В Лесной кодекс введена новая статья 21.1. «Возведение и эксплуатация некапитальных строений, сооружений, не связанных с созданием лесной инфраструктуры».

Перечень некапитальных строений, сооружений, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, для защитных лесов, эксплуатационных лесов, резервных лесов также утверждается Правительством РФ (п.3 ст.21.1 ЛК).

Для возведения некапитальных строений, сооружений, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, также не допускаются сплошные и выборочные рубки лесных насаждений (п.2 ст.21.1 ЛК)

4. Определены формы рубки лесных насаждений

Также с 01 января 2022 года Лесной кодекс дополнен новой главой 1.1. «Рубки и подсочка лесных насаждений», в которой предусмотрены две формы рубки лесных насаждений: выборочная и сплошная рубка (ст.23.5 ЛК).

5. Запрет на возведение жилого дома в лесах

«При использовании лесов не допускаются строительство и эксплуатация объектов капитального строительства, отнесенных в соответствии с федеральными законами к жилым домам» (п.11 ст.20 ЛК).

Да, построить и зарегистрировать жилой дом в рекреационном лесу также невозможно, как и раньше, но стало возможным не только построить объект капитального строительства, но и поставить на кадастровый учёт, зарегистрировав свои права на него в Росреестре, например, капитальное строение, не связанное с созданием лесной инфраструктуры, но используемое в целях эксплуатации искусственного водоёма или нежилое помещение (апартаменты)для оказания туристических услуг.

Так что очевидно, что будут возводиться и самые обычные коттеджи – просто их будут позиционировать как базы отдыха.

6. Необходимость получения разрешения на строительство

Для возведения или реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на землях лесного фонда для осуществления рекреационной деятельности, застройщику потребуется получать разрешение на строительство (ч.5 ст.51 ГрКРФс 01.03.2022 дополнена п.4.1.) .

7. Расширены полномочия органов местного самоуправления городского поселения (в части лесничеств, расположенных на землях населённых пунктов поселения, установления и изменения их границ).

В настоящий момент к полномочиям органов местного самоуправления городского поселения относится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки и утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории (п.20 ст.14 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», далее- Закон о принципах самоуправления).

При этом, согласно Градостроительному кодексу проект генерального плана обязательно подлежит согласованию с Рослесхозом в тех случаях, когда проектом предусматривается включение в границы населённых пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, земельных участков из земель лесного фонда (ст.25 ГрК РФ).

Также следует знать, что органы местного самоуправления городского поселения могут вносить в генеральный план изменения, предусматривающие изменения границ населённых пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний (п. 18 ст.24 ГрК РФ),

К вышеизложенному с 1 января 2022 года круг вопросов местного значения городского поселения теперь дополнен полномочиями по:

— принятию решений о создании, об упразднении лесничеств, расположенных на землях населённых пунктов поселения, установлении и изменении их границ (п.20.1 ст.14 Закона о принципах самоуправления),

— осуществление мероприятий по лесоустройству в отношении лесов, расположенных на землях населенных пунктов поселения (п.20.2 ст.14 Закона о принципах самоуправления).

Данные дополнения вступили в силу с 01 января 2022 года на основании Федерального закона от 2 июля 2021 г. N 304-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс РФ и статьи 14 и 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

Так что перед покупкой земли, как и раннее, надо обязательно изучать утвержденные генеральный план и правила землепользования и застройки той местности, где планируется покупка, а также теперь стоит заглянуть и на геопортал Рослесхоза и поинтересоваться, не находится ли рядом с будущим домом арендованный участок леса под рекреационные цели.

Выяснить, граничит ли ваш участок (или участок, который вы планируете купить) с рекреационным участком, который может уйти под застройку, можно на геопортале Рослесхоза (выберите во вкладке «Слои» - фильтр «Территории лесного фонда, переданные в аренду»).

www.flat-story.ru

Единый реестр сертифицированных агентств и аттестованных специалистов

База объектов недвижимости от профессионалов

Подписывайтесь на телеграмм канал Гильдии