Покупаем загородный дом: чек-лист
Покупаем загородный дом: чек-лист
Бюджет и направление
С чего начать эпопею по приобретению загородного дома? Имеет смысл определить бюджет, который вы готовы потратить на покупку, выбрать направление, конкретные коттеджные поселки, СНТ или деревни. В большинстве случаев на этом этапе отсеиваются варианты с недостаточным набором коммуникаций: газом, электричеством, водой.
ПАРАЛЛЕЛЬНО СЛЕДУЕТ УТОЧНИТЬ ДЛЯ СЕБЯ СТАТУС ЗЕМЛИ, НА КОТОРОЙ ВЫ ПЛАНИРУЕТЕ КУПИТЬ УЧАСТОК. САМЫЙ ОПТИМАЛЬНЫЙ — ПОД ИЖС, ХОТЯ ПОДОБНЫЕ УЧАСТКИ И ДОРОЖЕ ДРУГИХ.
Большинство поселков (например, 70–80% поселков Новой Риги) стоит на сельскохозяйственных землях с целевым использованием для строительства жилых малоэтажных домов. Это не самый правильный с юридической точки зрения вариант, но тысячи домов уже много лет именно так и существуют — пугаться этого не стоит.
После того как вы собрали объявления, которые вас устраивают при первом подходе, вас ждет следующий этап — звонить по указанным номерам телефонов.
Что спрашивать при звонке по объявлению?
В качественных объявлениях содержится достаточно полная информация, чтобы определиться с самыми важными вопросами. Но все же перед просмотром варианта следует точно выяснить:
- Кто и на каком основании является собственником?
- Все ли документы оформлены, введен ли дом в эксплуатацию, проведено ли межевание (стоит сопоставить предложенные данные с данными публичной кадастровой карты).
- Какая планировка у дома (если в объявлении этой информации нет).
- Каков порядок сделки: прямая, альтернативная?
Понять, что хозяева приглянувшегося дома не мошенники, по силам только профессиональному риэлтору с юридическими знаниями. Список обманных схем безграничен, поэтому расчет только на свои силы — огромный риск. Но если вы продолжаете идти по самостоятельному пути, в первую очередь обратите внимание на следующие моменты:
- Не было ли среди прошлых собственников юридических лиц: есть вероятность, что юридическое лицо проходит процедуру банкротства — всё, даже бывшее имущество может оказаться под арестом, поэтому сделка с новым собственником будет признана недействительной. Покупателю, не знающему таких нюансов, скорее всего не придет в голову проверить этот факт.
- Посмотрите, сколько переходов прав собственности было за последние пять лет. В идеале — ни одного. Впрочем, даже если факт мошенничества имел место много лет и несколько собственников тому назад, суд все равно вправе «открутить» назад и признать вашу сделку недействительной.
Дорога к дому
Предположим, вам удалось преодолеть предыдущий этап. Вы договорились о просмотре дома и едете его смотреть. Уже по дороге необходимо отследить несколько пунктов.
- Оцените удаленность от основных дорог и трасс: если дом находится слишком близко к ним, будет слишком шумно. Если дорога очень далеко, а ее часть — две колеи по полю, не исключены трудности в чрезвычайных ситуациях, если вам вдруг понадобится медицинская или другая помощь.
- Число соседей. В зависимости от планировки поселка вашими соседями могут оказаться две-три семьи, но случается и пять-шесть. Чем соседей больше, тем «веселее» будет уединенный отдых на природе.
- Посмотрите, нет ли рядом с интересующим вас участком непроданных: вполне вероятно, что после вашего новоселья на нем начнется новое строительство (долгое, шумное, к тому же новый дом вполне способен оставить значительную часть вашего участка без солнечного света).
- Не рекомендуется покупать «хату с краю»: кражи в таких домах происходят чаще, чем в тех, что расположены в центре поселка.
Стой, проверка документов
Постоянный эксперт Циан.Журнала, управляющий партнер юридического центра «Правовед» Николай Хованский составил список документов, которые следует проверить у продавца перед тем, как соглашаться на приобретение загородного дома.
• Документы продавца (паспорт гражданина и/или нотариальную доверенность (notariat.ru), в которой отражено право на продажу конкретного объекта недвижимости).
• Документы, подтверждающие наличие права на землю и строение (строения): свидетельство о государственной регистрации права собственности, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве собственности на дом.
• Технический паспорт участка. На плане должны быть обозначены все строения, а также описаны их вид, техническое назначение и состояние каждого в отдельности. Паспорт выдается Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту нахождения объекта недвижимости.
• Выписка из домовой книги: важно установить, что строение жилое, пригодно для жилья и имеет почтовый адрес. Также в ней указывается информация о зарегистрированном в жилище собственнике (он необязательно должен быть зарегистрирован) и (или) иных лицах.
• Документы на землю — их надо проверить, оформив запрос в МФЦ или на сайте Росреестра.
Мелочей не бывает
Не забудьте составить свое впечатление по следующим пунктам.
- Планировка. Изменить ее довольно сложно, поэтому она должна устраивать покупателя — в противном случае придется потратить немало сил, денег и времени на устранение недостатков.
- Обязательно спросите проект дома, исполнительную документацию (как и какие именно провода проложены в стенах, где проходят трубы) и все сопроводительные документы. Будущему владельцу необходимо знать, как устроены коммуникации, как проложены инженерные системы, как работает система отопления. Многие продавцы сознательно годами копят все чеки, инструкции и схемы — они-то вам и нужны.
- Вид из окон: что вам придется постоянно лицезреть из столовой или из спальни?
Техническое состояние дома и коммуникаций
Первое впечатление играет огромную роль: если участок, дорожки и дом выглядят неухоженными, то, скорее всего, и техническое состояние жилья окажется не на высоте. Узнайте у хозяев, насколько часто они приезжают: лучше предпочесть тот дом, в котором люди живут постоянно: подвохов в эксплуатируемых домах намного меньше.
В большинстве случаев хозяева не разрешают вскрывать стены или условный линолеум, чтобы оценить реальное положение дел. Слишком сложная конструкция дома с вентфасадами снаружи и гипсокартоном внутри — еще один аргумент, чтобы обратиться за помощью к эксперту со специальным оборудованием: он разберется с «начинкой» под обшивкой.
Если вы амбициозно уверены в своих технических познаниях, то наилучший вариант — дом с просто оштукатуренными стенами без дополнительных конструкций.
Даже самый поверхностный осмотр дает представление о состоянии инженерных коммуникацией, вентиляции и наличии плесени.
Константин Бахтин, генеральный директор центра строительной экспертизы «ПГС» конкретизировал, куда смотреть и что искать: получился вот такой список.
Стены
- Небольшие трещинки по фасаду допускаются, но если они шире 1 мм, то на этом осмотр следует завершить.
- По СНИПам высота цоколя деревянных домов должна быть не меньше 60 см. В противном случае есть риск, что дом будут подтапливать дожди и таяние снега.
- Если дом построен из бревен, оцените их состояние. Просто потемневшее или посеревшее крепкое дерево — это нормально и объясняется влиянием ультрафиолета, но проверьте, не рыхлое ли оно и не вызвана ли «благородная серость» черной гнилью или грибком. При желании бревна легко сошлифовать, освежив цвет, — главное, чтобы дерево было сухим и чистым.
Окна
- Проверьте наличие отливов, карнизов и их состояние (нет ли ржавчины, если есть, реально ли с ней справиться).
- Проинспектируйте, как открываются и закрываются окна. Нередко при перекосах строительных конструкций окна страдают в первую очередь, сигнализируя, что стены кривые.
Крыша
- Если в доме есть печь (камин) и канализация, то на крыше должно быть минимум две трубы — печная и фановая (это верхняя часть стояка канализации, необходимая для адекватной работы санузлов).
- А вот водосточная система, наоборот, необязательна — существуют виды кровли (например, удлиненные односкатные), которые допускают и ее отсутствие. Внешний вид отмостки даст понять, что происходит в дождь и достаточна ли система сбора воды.
- Важно проверить целостность крыши. Это достаточно просто сделать на чердаке дома: если протечки были, то, вероятнее всего, чердак хозяева ремонтировать не стали, поэтому следы остались.
Полы
- Скрипящие полы ни о чем ужасном не свидетельствуют, это не страшно. Скрип образуется в тех случаях, если половая доска прибита обычными гвоздями. Если звук вам будет мешать, то вы от него избавитесь, прикрутив доски на саморезы по дереву.
- Проверить качество утепления без специальных приборов нельзя, но есть хитрость: попробуйте походить босиком — вполне показательно.
- Узнайте, какие перекрытия установлены над цоколем. Железобетонные более долговечны и предпочтительнее деревянных, к тому же деревянные перекрытия хуже сохраняют утеплитель — не исключено, что он давно испорчен.
Коммуникации
- О многом расскажет содержимое электрощитка: если провода перепутаны и находятся в хаотичном состоянии, у нас для вас не очень радостные новости. В доме, где с электрикой все хорошо, чаще всего в порядке и щиток, и автомат, и счетчики.
- Бывали в практике случаи «псевдогазификации» дома, когда газ заканчивался через два месяца — выяснялось, он просто был закачан в газгольдер. О том, реально ли дом газицифицирован, вы поймете по наличию рядом с участком желтых столбиков (у соседей они тоже должны быть).
Соседи и неурочное время
Настоятельный совет от Марии Архиповой, председателя Ассоциации адвокатов России за права человека, — не поленитесь и посетите присмотренный участок в неурочное время. Именно в такой визит вы составите максимально независимое мнение: ни продавец, ни риэлтор не ограничат время вашего пребывания на участке (или хотя бы рядом с ним).
- Оцените, не примешиваются ли к аромату леса и луговых трав запахи расположенного за тридевять земель коровника?
- Не сливаются ли в местные водоемы нечистоты? Нет ли поблизости свалки?
- Оцените уровень шума от проходящих рядом воздушных коридоров и/или железнодорожных путей. Иногда продавцы намеренно приглашают потенциальных покупателей во время перерыва в расписании — будьте начеку.
Даже на этапе осмотра разумный шаг — познакомиться с соседями. Поговорив с ними, вы узнаете много интересного:
- Как чистят снег зимой и местный пруд летом?
- Какие проблемы беспокоят соседей в СНТ или поселке? Вдруг систематически отключается электричество или весенний паводок полностью затапливает дорогу?
- Что происходит с инфраструктурой, быстро ли приезжает скорая, исправно ли ходит общественный транспорт?
- Косвенно удастся оценить и привычки соседей, заметив, любят ли они шумно отдыхать. А в открытую спросите, кто из них живет тут постоянно.
Управляющая компания и коммунальные платежи
После осмотра дома уточните, какая управляющая компания отвечает за порядок в вашем поселке:
- Каковы членские взносы и коммунальные платежи? Для элитных коттеджных поселков 30–40 тыс. рублей в месяц — приемлемая цена, но схожие суммы в деревне или обычном поселке — повод насторожиться.
- Заодно проверьте, как часто поднимаются членские взносы: обычно эта информация прописана в договоре с обслуживающей организацией. Будет неприятно, если спустя год они повысятся вдвое. Ежегодная прибавка по 10% — и то довольно серьезные траты.
- Кто поможет разобраться с отсутствием воды, ремонтом дороги перед домом или ее расчисткой от снега зимой? Что включено в обслуживание?