Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки Cushman&Wakefield рассуждает в своей авторской колонке о перспективах инвестиционного рынка коммерческой недвижимости в России. По словам эксперта, последние политические события, хотя и отразились на объемах инвестиций, но не привели к фатальным изменениям.

Российский рынок коммерческой недвижимости на протяжении последних лет демонстрирует положительную динамику, особенно с 2012 по 2013 гг. Объемы инвестиций ежегодно превышали 7 млрд долл. Лидерами, по данным Cushman&Wakefield, стали офисный и торговый сегменты. Общий объем инвестиций в 2013г. по каждому из этих сегментов составил более 3 и 2,5 млрд долл. соответственно.

В 2013г. первое место по темпам роста объема инвестиций занял сегмент складской недвижимости - инвестиции выросли более чем в 2 раза по сравнению с 2012г. В офисной и торговой недвижимости темпы роста были скромнее - 7% и 2% соответственно.

Крупнейшими сделками прошлого года были признаны:
- покупка офисного комплекса "WhiteSquare" компанией O1 Properties, по оценкам экспертов, почти за 1 млрд долларов США;
- покупка проекта "WhiteGardens" за 740 млн долларов США компанией MillhouseCapital;
- покупка ТЦ "Метрополис" фондом MorganStanley;
- покупка Международного Логистического Партнерства (МЛП) компанией БИН ГРУПП, в портфеле которой находятся складские комплексы класса А и земельные участки.

Безусловно, Москва осталась основным центром притяжения большей части инвестиций на российском рынке коммерческой недвижимости. По данным Cushman&Wakefield этот объем составил почти 70% в 2013 году.

В конце 2013 - начале 2014 гг. в Украине произошли определенные события, которые оказали влияние на рынок недвижимости России. Об этом, в частности, свидетельствуют данные исследований международной организации, объединяющей различных участников рынка недвижимости, RICS.

Как результат, инвестиционная активность снизилась. Например, если в 1 квартале 2013г. общий объем инвестиций превысил 4 млрд долл., то за аналогичный период 2014г. он снизился более чем в 3 раза — до 1 млрд долл.

Наиболее крупная по размеру инвестиций сделка, которая произошли на рынке недвижимости в 1 квартале 2014г. - это приобретение структурами Сергея Гордеева ТРЦ «Ривер Молл».

Можно выделить несколько основных причин снижения количества сделок.

1. События вокруг Украины привели к частичному уходу иностранного капитала с российского рынка и временному снижению активности западных инвесторов, которые, надо признать, играют важную роль на российском рынке коммерческой недвижимости. В 2013г. их доля составила около 30%. В 2014г. она будет иметь тенденцию к понижению.

2. Падение курса рубля по отношению к иностранным валютам. Большинство инвесторов до сих пор хотят получать валютную доходность, однако в основном арендаторы имеют рублевую выручку. Поэтому сильное снижение курса означает для них увеличение постоянных затрат, что ведет к фиксации курса в рублях, либо к появлению дополнительных ограничений по курсу. По факту актив становится рублевым, где-то этот процесс идет быстрее, где-то медленнее, но это устойчивая тенденция, которая будет продолжаться, и даже усиливаться.

3. Удорожание кредитов. С начала года появилась тенденция к удорожанию кредитных ресурсов. Это вызвано как политикой ЦБ по борьбе с инфляцией и ослаблению рубля, так и увеличивающимися рисками для страны. Удорожание происходит как в национальной, так и в иностранной валютах. Относительная доступность валютного кредитования сделали такую стратегию привлекательной и относительно низкорискованной. В новых же условиях ни инвесторы, ни банки не готовы брать на себя возрастающие валютные риски, поскольку банки неохотно предоставляют валютные кредиты.

4. Общая рецессия в экономике России приводит серьезному сокращению как потребительского спроса, так и развития компаний в большинстве отраслей экономики. Это влечёт за собой существенное давление со стороны арендаторов во всех секторах рынка коммерческой недвижимости (торговые, офисные, складские площади). Фактически это выражается в более долгом заполнении площадей в новых объектах, снижении арендной выручки с 1 кв. м в существующих объектах, невыполнении плана по индексациям, а такжев увеличении вакантных площадей.

Стоит отметить, что это не привело на сегодняшний день к фатальным событиям и дестабилизации российского рынка коммерческой недвижимости. Он замер в ожидании дальнейших событий.

Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки Cushman&Wakefield, специально для "РБК-Недвижимости"

Источник: РБК-Недвижимость