«Первичка» против «вторички»
«Первичка» против «вторички»
Преимущества и недостатки новых и старых квартир в цифрах и фактах
В последние месяцы информационное пространство заполняют пресс-релизы, в которых риэлторы и девелоперы рапортуют о том, что «объем предложения на первичном рынке жилья» снизился, из чего делают бодрый вывод: число сделок с «первичкой» растет, торопитесь покупать, а то скоро все разберут. Вместе с тем на вторичном рынке дела также идут отнюдь неплохо. Новостные ленты пестрят сообщениями о том, что количество операций с такими объектами (особенно в крупных городах) растет довольно приличными темпами. Какие преимущества позволяют подержанным квартирам удерживать планку спроса на высоком уровне? Чем привлекают покупателей новые «квадраты»? На эти и некоторые другие вопросы «СП» отвечают эксперты рынка недвижимости.
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», утверждает, что возводимые сегодня объекты недвижимости имеют несколько неоспоримых преимуществ перед квартирами на «вторичке»:
- Новостройка – это жилье, построенное по современным технологиям, с использованием качественных материалов. Это более просторные квартиры с продуманными планировками, благоустроенной территорией и инфраструктурным наполнением.
Но с этим утверждением берется поспорить Ирина Порхунова, генеральный директор подмосковного агентства недвижимости «МОСОБЛЖИЛСЕРВИС». Имея богатый опыт работы и с новыми, и с подержанными объектами, она уверена в обратном:
- В старом жилом фонде все продумано. Пожалуй, только лифты отсутствуют, что не очень хорошо. К тому же в прошлом упор делался на микрорайонную, а не точечную, застройку. Поэтому расположение магазинов, объектов досуга, школ и детских садов в старых кварталах всегда и планировалось заранее, и строилось все одновременно. Во дворах гораздо больше зелени – сажают сами жильцы, да и природа тоже делает свое дело.
А новостройки вырастают как грибы после дождя, часто даже без минимального набора объектов инфраструктуры. Если и есть рядом школа, то детям приходится учиться в две (а кое-где и в три – авт.) смены! Про очереди в детские сады, стыдно и говорить: не успеет ребенок родиться, как приходится вставать в электронную очередь в дошкольное учреждение.
К тому же, подчеркивает Ирина, объекты на вторичном рынке в целом более безопасны, чем некоторые современные дома. «В советские времена, до начала перестройки, строительному делу обучали ответственно, – уверена она. – Дома строились качественно, воровать цемент или ухудшать его качество было преступлением. Сейчас на стройках работают непрофессионалы, поэтому так нередки сообщения СМИ о том, что где-то стены обваливаются, где-то целые дома рушатся, выпадают кирпичи».
А ведь случаются вещи и похуже: нередки случаи серьезных отравлений (в том числе и со смертельным исходом – авт.). Например, на объектах, где строительные работы ведутся круглогодично, строители добавляют в цементный раствор аммиак (чтобы схватывался на морозе). В целях общего удешевления процесса используются и фенолсодержащие конструкции.
По словам Ирины Порхуновой, во многом именно из-за этого в последние лет 7 покупателей вновь стали привлекать «сталинки» и «хрущевки». Их выбирают, в основном, клиенты в возрасте от 45 до 75 лет. Плюс к этому при «сталинках» еще можно встретить гаражи, а также вполне достойные подвалы для хранения запасов. Конечно, молодежь на это уже не смотрит, но люди в возрасте любят по старинке запасаться заготовками, отдавая должное таким приятным «обременениям». Вот поэтому интерес к вторичному жилью не падает, а будет расти всегда.
Однако Софья Лебедева, хоть и соглашается, что на 100% застрахованным от таких сюрпризов у покупателей жилья в новостройках не получится, но обращает внимание на тот факт, что ситуация не настолько критична.
- Сейчас застройщики ориентированы на долгосрочную работу, и подобные недочеты позволяют себе все меньше строительных компаний. Слишком уж велики в настоящее время репутационные риски, так что в долгосрочной перспективе цена подобной экономии слишком велика. Но чтобы снизить все еще значительную вероятность риска, в процессе сделки стоит отдавать предпочтение проверенным на рынке застройщикам, успешно сдавшим в эксплуатацию другие подобные объекты.
Нужно читать специализированные тематические форумы, активно обмениваться информацией о качестве строительства с другими дольщиками. Кроме того, в любых отношениях по гарантиям качества строительства с застройщиком необходимо придерживаться положений, предусмотренных седьмой статьей ФЗ-214. Она грамотно и полноценно защищает интересы дольщика в этом вопросе.
Что касается непосредственно уровня спроса на равнозначные объекты первичного и вторичного рынков, то Софья Лебедева отмечает, что самой типичной сделкой для новостроек того же Подмосковья является покупка двухкомнатной квартиры с привлечением заемных средств. На вторичном рынке, подчеркивает представитель «МИЭЛЬ-Новостройки», такая сделка менее распространена. В самом мегаполисе же, наоборот, очень популярны однокомнатные квартиры в новостройках площадью 38-45 «квадратов», тогда как на вторичном рынке однокомнатные квартиры таких площадей встречаются гораздо реже, чаще они уже двухкомнатные.
Но и величина эксплуатационных платежей в новостройке значительно выше, констатирует Ирина Порхунова.
- За однокомнатную «хрущевку» площадью 30 квадратных метров в Люберецком районе в месяц люди платят в среднем 2800-3000 рублей. В новых же домах за 45-55 «квадратов» оплата уже выше, 3800-4500 рублей. Некоторые управляющие компании доводят эту цифру и до отметки 6000. Правда, с 1 мая в счет будут включаться расходы на капитальный ремонт дома, и в старом жилом фонде затраты вырастут. Но я твердо уверена, что и для новостроек моментально придумают и введут новую статью расходов, например, на срочные ремонты.
Да и коммерческую составляющую не стоит сбрасывать со счетов. Стоимость двухкомнатной «хрущевки» общей площадью 42 квадратных метра, из которых на долю жилой приходится 28, неподалеку от столицы плавает в диапазоне от 3 700 000 до 4 700 000 рублей (в зависимости от расположения). «Сталинки» торгуются в пределах 4 500 000-5 400 000 рублей. В новостройках, уверяет Ирина Порхунова, этот метраж совпадает с однокомнатной квартирой без отделки. Средняя цена такого объекта – от 4 700 000 до 5 500 000 рублей (в зависимости от «крутости» застройщика – авт.). Отделочники берут за работу в среднем от 250 тысяч рублей. И это без учета стройматериалов, которые, даже при самых скромных подсчетах, потянут еще на 300-500 тысяч рублей.
На вторичном объекте, в принципе, первое время можно пожить в старых интерьерах, копя на ремонт. Или сразу сдать ее в аренду. Та же однокомнатная «хрущевка» может приносить около 25 000 рублей дохода. Выгода от «двушки» выражается суммой в 30 тысяч ежемесячно, а «трешка» обогатит своего владельца уже на 35 тысяч целковых. «Новостройку без отделки сдать можно, но с трудом, – говорит Порхунова. – Арендаторы будут делать ремонт в счет аренды долго и некачественно!».
Правда, с ремонтом однокомнатную квартиру в новом доме можно будет сдать за 30-35 тысяч, а двухкомнатную – и за 40 тысяч рублей. Но есть у них огромный минус, из-за которого арендаторы долго не задерживаются в новостройках: постоянный звук перфоратора у соседей в течение первых лет трех эксплуатации объекта. И жить молодым парам с маленькими детьми в таких домах иногда просто опасно, поскольку никогда не знаешь, кто может встретиться в лифте или подъезде полупустого дома. Правда, трудно не согласиться с Софьей Лебедевой в том, что новостройка предлагает качественно новый уровень комфорта и однородную социальную среду проживания. Но происходит это, как видим, далеко не сразу.
Оформление вторичного жилья, конечно, имеет ряд особенностей и рисков, но и новостройки в этом плане тоже далеко не панацея. «Если вы берете недострой, то все риски ложатся на вас, никакие гарантии тут не спасут, – уверена Ирина Порхунова. – Я своим клиентам рекомендую брать квартиры только в уже построенном доме, прошедшем госприемку, где проведены и подключены все коммуникации. В крайнем случае, даже если право собственности еще не зарегистрировано, а застройщик исчез, практически всегда суд встает на сторону покупателя и признает за ним право собственности. Это всегда лучше, чем достраивать и подводить коммуникации к новостройке за счет жильцов».
Естественно, каждый сам решает, где хочет жить и что иметь в результате, сообразуясь со своими финансовыми возможностями и запросами. Но многие эксперты и игроки рынка недвижимости солидарны в одном: молодое поколение больше любит красоту и простор для реализации своих идей, для чего новостройки подходят лучше всего. А погоду на вторичном рынке делают, по большому счету, люди старшего поколения, у которых стремление к безопасности, надежности и экономии действует на уровне инстинктов.