Словесные интервенции чиновников и девальвация рубля активизировали спрос

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Февраль 16 К янв 16

Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 2 266 пункт. -6,4%
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) -2,9 %/мес. +3,2%
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) -4,1 б.деп. -0,9 б.д.

Февраль 2016 года принес некоторую активизацию московского рынка недвижимости, а также стабилизацию ценовых показателей. Причин оказалось две. Первая связана со словесными интервенциями чиновников, объявивших о завершении периода льготной ипотеки, что, разумеется, оживило спрос со стороны желающий вскочить в последний вагон уходящего поезда. И хотя вскоре появилась информация о том, что льготную ипотеку все же продлят, некоторый эффект подогрева спроса все же имел место. (Подробнее смотрите в статье «Новостройки Москвы и Подмосковья: словесные интервенции как стимул спроса»).

Вторая причина связан с тем, что в начале года рубль обновил исторические минимумы, достигая в моменте отметки 85 рублей за доллар, что также активизировало часть покупателей. С одной стороны, владельцы рублевых сбережений вновь занервничали, хотя, конечно, ничего схожего с ажиотажем конца 2014 года не наблюдалось. Так или иначе, большинство желавших сконвертировать рубли в квадратные метры уже сделали это годом ранее. Скорее части владельцев валютных сбережений при нынешнем курсе стало хватать на желаемую квартиру, что и привело к активизации спроса.

Впрочем, существенного перелома в ценовых тенденциях так и не случилось. Цены на квартиры в Москве продолжают сползать вниз и в долларовом, и в рублевом выражении, хотя следует отметить, что темпы снижения заметно снизились. Так, если в январе и в начале февраля долларовый индекс цен на московскую недвижимость, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, терял по 1-2% в неделю, то к концу февраля это снижение почти остановилось.

Тем не менее снижение цен за февраль выглядит довольно внушительным – индекс упал на 6,4% с 2.421$ до 2.266$ за квадратный метр. Но следует помнить, что это среднемесячные индексы и они отражают динамику фактически с середины января по середину февраля. Если рассматривать более динамичные еженедельные индексы, то снижение с конца января по конец февраля значительно меньше – 2,4%. А две последние недели февраля падение индекса вообще почти остановилось на отметке 2.240$ за метр.

В рублевом выражении некоторая коррекция цен вниз в феврале также происходила, но связана она была во многом с постепенным отказом части продавцов от индексации цен по доллару при его новых максимумах начала года и пересчетом валютных курсов. Поэтому гораздо показательнее динамика рублевых цен не в момент пика доллара и минимума рубля, а за несколько последних месяцев. Весь это период рублевые цены «плавали» в диапазоне 170-180 тысяч рублей за метр, не демонстрируя пока четкой тенденции к снижению. И скорее всего, пока локальная активизация рынка сохраняется, ниже это уровня цены не пойдут.

Динамика цен по типам жилья и по географии в феврале полностью соответствует периодам существенного роста доллара и ослабления рубля. Все дорогие сегменты, продавцы жилья в которых чаще пытаются привязать цены к растущему доллару, первое время выглядят более устойчивыми по цене. Это современные монолитно-кирпичные дома, квартиры больших площадей (многокомнатные), а также престижные Центральный, Западный и Юго-Западный округа. Но как уже не раз бывало, эта устойчивость только кажущаяся: попытка удержания цен и индексация по доллару приводит к падению продаж в этих сегментах, росту срока экспозиции и постепенно в дорогом сегменте цены сползают вниз в той же пропорции, что и в экономклассе, только с задержкой по времени.

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Фев16 Янв16

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 1 860 -7,2%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 1 951 -7,2%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 2 131 -6,7%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 072 -7,2%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 2 620 -7,1%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 2 857 -5,1%

Все панельные и блочные дома 1 981 -7,0%
Все монолитные и кирпичные дома 2 516 -6,4%

Квартиры в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Фев16 Янв16

Однокомнатные квартиры 2 128 -7,0%
Двухкомнатные квартиры 2 187 -6,4%
Трехкомнатные квартиры 2 200 -6,2%
Многокомнатные квартиры 2 752 -5,0%

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Фев16 Янв16

Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м. 3 950 -4,4%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м. 1 538 -7,6%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 2.57 +3,5%

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Любая искусственная активизация рынка в условиях ограниченного спроса чревата последствиями. Ажиотаж конца 2014 года обернулся тем, что в первые месяцы 2015 года рынок вообще умер, а весь 2015 год активность была ниже среднего. Поэтому нынешняя активизация, вызванная в том числе страшилками об отмене льготной ипотеки, приведет к тому, что значительная часть потенциального спроса, которая поддерживала бы рынок весь 2016 год, отыграет в ближайшие пару месяцев.

Скорее всего, спад активности начнет ощущаться уже в апреле и усилится к майским праздникам с приходом дачного сезона. К тому времени все желающие «от греха подальше» ускорить решение квартирного вопроса, пока льготную ипотеку не отменили, успеют провести сделки, да и сама интрига с отменой или продлением льготной ипотеки окончательно прояснится. А после майских праздников на московский рынок недвижимости может прийти жесткая стагнация, которая продлится как минимум до осени или даже до конца года. Подробнее об этом читайте в статье: «Рынок недвижимости в ближайшие месяцы ждет оживление, а потом – жесткая стагнация».

www.news.ners.ru