Новостройки: покупатель решил продать строящуюся квартиру. Застройщик требует денег за перерегистрацию договора. Что говорит об этом закон?
Новостройки: покупатель решил продать строящуюся квартиру. Застройщик требует денег за перерегистрацию договора. Что говорит об этом закон?
Все хорошо знают, что наиболее распространенным способом приобретения новостроек «на котловане» сегодня является договор долевого участия (ДДУ). Документ этот подлежит регистрации в Росреестре. А если человек, купивший еще не существующую квартиру, решит продать ее до получения свидетельства о собственности – ДДУ должен быть перерегистрирован на нового покупателя.
Все сказанное выше – азбучные истины. Равно как и то обстоятельство, что продавцы новостроек обычно требуют денег за подобный перевод. Суммы разные, приходилось слышать и о 200 тыс. руб. Обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» особенно и не напрягался (ну, есть на рынке такая «традиция» - отнесемся к ней философски, как к снегу зимой), пока не услышал буквально следующее:
«Согласие строительной компании на переуступку по ДДУ необходимо, только если денежные средства дольщиком выплачены не в полном объеме. В любом случае заявленные цифры оплаты получения согласия строительных компаний не обоснованы и должны быть обжалованы дольщиком».
Такая постановка вопроса показалась нам интересной, и мы решили изучить предмет.
Традиция, однако
Прежде всего, мы постарались разобраться с распространенностью явления. Может быть, это только нам кажется, что все застройщики требуют, чтобы их покупатели платили за перерегистрацию ДДУ на другого покупателя? А на рынке существуют такие бессребреники, которые согласны на то, чтобы такая операция проходила бесплатно?
«Возможно, такие бессребреники и есть, но я лично их не встречала», - говорит Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group. «Застройщики, которые делают переуступку бесплатно, мне не известны, - полностью поддерживает Вадим Рубцов, ведущий специалист компании «Русский дом недвижимости». – С одной стороны, это возможность немного заработать, с другой – ограничение конкуренции со стороны инвесторов, покупающих квартиру с целью перепродажи». "Большинство застройщиков взимают комиссию за переуступку, и тех, кто этого не делает, не более 20%", - подтвердилАлексей Оленев, заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet.
Иное мнение высказал Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости: по его словам, деньги за перерегистрацию взимают «не все, но большинство» застройщиков. «В нашей практике был случай, когда в 2012 году у одного из крупнейших застройщиков в Московской области была приобретена квартира по ДДУ, при стопроцентной оплате. Через два года, буквально за пару месяцев до ввода дома в эксплуатацию, дольщик решает продать квартиру. Он обратился к адвокату, был составлен договор уступки прав требования и направлено письмо к застройщику с просьбой о выдаче согласия на переуступку. Через несколько дней застройщик выдал свое согласие, без дополнительных требований», - подтверждает тезис коллегиАлександр Гурин, заместитель руководителя Московской коллегии адвокатов «Талион», член Адвокатской палаты города Москвы.
Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», отмечает, что плата за перерегистрацию реже взимается с покупателей дорогих квартир – в «высоком сегменте» уступки заключаются нечасто. «Другое дело - массовые сегменты, где количество таких переуступок и физических лиц, заключающих ДДУ с целью его дальнейшей переуступки, больше. Стоит отдельно заметить, что застройщики, как правило, не берут плату, если переуступка оформляется между близкими родственниками», - уточняет эксперт.
А Ирина Шумская, директор по маркетингу и продажам управляющей компании «Фонд Юг», приводит в пример свою компанию, которая «не взимает платы за подобный перевод, так же как не требует оплаты первичной регистрации ДДУ. Покупатель оплачивает только государственную пошлину».
Но теперь о тех, кто все-таки эти деньги берет. Каков размер запрашиваемой «мзды»? Наталья Шаталина, заместитель гендиректора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», упоминает среднюю стоимость – по ее мнению, она составляет от 50 тыс. руб. Ольга Славкина (Kalinka Group) говорит, что в некоторых компаниях существует фиксированная сумма (и называет тут цифры до 600 тыс. руб.), в других же установлен процент от суммы договора (от 1% до 3%). А вот оценка Вадима Рубцова («РДН»): в тех случаях, когда застройщик хочет «немного заработать», цена устанавливается в 20-200 тыс. руб., а когда речь идет об ограничении конкуренции – то даже до 15% (!) от стоимости квартиры.
В общем, часто перепродажа квартиры до окончания строительства оказывается весьма дорогостоящим мероприятием.
Закон: что не запрещено – разрешено
Рассмотрим теперь, что говорит о данной теме закон. Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки») приводит пассаж из ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве…»), согласно которому «уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ». Эксперт добавляет, что «перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия застройщика и при отсутствии такого согласия является ничтожным».
Но тут речь идет о ситуации, когда покупатель квартиры еще не рассчитался за нее. Тогда – да: всякий перевод долга возможен только с разрешения кредитора. Но наши-то обстоятельства принципиально иные: покупатель заплатил за квартиру все, до последней копеечки – а застройщик сохраняет за собой этакое «право вето» на распоряжение будущей недвижимостью.