Журнал о недвижимости Metrinfo.ru провел очередное социологическое исследование. Целью исследования было узнать, что думают граждане о том, насколько полезны нотариусы в сделках с недвижимостью.

Как выяснилось из опроса, более, чем две трети опрошенных граждан не знают, что на сегодня участие нотариусов в сделке купли продажи квартиры необязательно. (Есть часть сделок, где участия обязательно – завещание, дарение, рента, но мы говорили не о них)

Подавляющее большинство участников - 91% опроса не знают, что сейчас идет дискуссия о возможном обязательном участии нотариусов сделках с квартирами, расширении их полномочий вплоть до того, что нотариусы будут формировать набор документов, готовить проект договора, передавать его на регистрацию. (Речь идет о поправках в Гражданский Кодекс, подготовленных еще Дмитрием Медведевым и принятых в первом чтении http://www.irn.ru/articles/31847.html, http://www.irn.ru/articles/33606.html)

Примерно половина опрошенных согласны с тем, что нотариус должен отвечать за чистоту сделки.

Те, кто ратовал за ответственность нотариусов, предлагали в случае неудачной (мошеннической) сделки, вводить уголовную ответственность (подвергать наказанию, связанному с лишением свободы – тюрьма, колония), лишать их лицензий и требовать материальных компенсаций, вплоть до конфискации имущества в пользу потерпевших.

Итоги опроса примерно такие: народ не очень в курсе, как проходит процесс заключения сделки с недвижимостью, но это простительно. Обычно люди интересуются сделками с недвижимостью, когда им непосредственно предстоит этим заниматься. Однако половина участников опроса считает, что кто-то должен отвечать за сделку (сегодня, согласитесь, не отвечает никто). Если уж нотариусов хотят сделать обязательным звеном, которое хочет получать за это деньги, то пусть они и несут ответственность.

На вопросы журнала Metrinfo отвечает Олег Самойлов, Председатель Комитета РГР по совершенствованию нормативной базы, Судья Независимого Третейского суда участников рынка недвижимости, Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

1) Известно ли вам, в каком состоянии находятся поправки в ГК об обязательном участии нотариусов в сделке? Насколько реален этот проект, на ваш взгляд?
По той, информации, которой я располагаю, ситуация с восстановлением обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью обстоит следующим образом: благодаря совместным действиям, предпринятым предпринимательским сообществом России и, в частности, Российской Гильдией Риэлторов, лоббистские усилия, предпринятые Федеральной Нотариальной Палатой, пока успехом не увенчались и столь вожделеемых ФНП изменений в ГК в марте нынешнего года не произошло. В связи с этим нынешние усилия нотариального лобби сосредоточены на попытке «пойти другим путем» и все же «протащить» установление соответствующей обязательности через новую редакцию закона о нотариате, воспользовавшись формулировкой пункта 2 статьи 163 ГК РФ, устанавливающей, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Мы в РГР об этом знаем и готовы…

2) Ваше отношение к обязательному участию нотариусов в сделке и тем функциям, которые он должен будет выполнять? Мое личное отношение к данному вопросу полностью совпадает с позицией Российской Гильдии Риэлторов и выражается в следующем: я бы не только не возражал, но и горячо приветствовал восстановление обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью в том случае, если бы это действительно способствовало повышению защищенности прав участников сделок. Однако поскольку текущие усилия ФНП направлены лишь на то, чтобы обеспечить нотариусам гарантированный «жирный кусок» без установления какой-либо внятной ответственности перед потребителями, я против: операции с недвижимостью и так являются для граждан достаточно дорогим удовольствием, поэтому законодательно увеличивать их расходы лишь ради того, чтобы нотариусы всегда были уверены в том, что завтра смогут намазывать черную икру на красную, на мой взгляд, не стоит.

3) Содержатся ли в проекте изменений в ГК пункты об ответственности нотариусов?
Нет. Именно этим и объясняется моя позиция, высказанная в рамках ответа на предыдущий вопрос.

4) Подорожает ли сделка, ведь нотариусам надо будет платить?
Разумеется.

5) С 1 сентября в силу вступили поправки в ГК, где речь идет о том, что если вы обратились к нотариусу за удостоверением договора дарения или купли-продажи квартиры, то сотрудники нотариальной конторы обязаны будут проверить ряд существенных моментов. В их числе - законность сделки, полномочия ее участников - все ли находятся в здравом уме и твердой памяти, вправе ли распоряжаться той же квартирой или дачей и т. д. То есть, по сути, ГК уполномочивает нотариусов проверять юридическую чистоту сделок по полной программе.

Неправда: новой редакцией пункта 1 статьи 163 ГК установлено иное: «нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение и осуществляется нотариусом … в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности». Таким образом, приведенная формулировка, во-первых, отсылает нас к закону, которого не существует (в России нет закона о нотариате и нотариальной деятельности, а единственным государственным нормативным актом, хоть как-то регулирующим деятельность нотариусов, ныне являются «Основы законодательства о нотариате» 1993 года, степень проработанности и полноты норм которых сродни старому «советскому» ГК образца 1964 года), а во-вторых, помянутые «Основы законодательства…» ВООБЩЕ никак не регламентируют тот самый порядок проверки наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Да что уж говорить, если даже установление личности лица, обратившегося за совершением нотариального действия, в соответствии с «Основами...» осуществляется путем простого взгляда в паспорт без какой-либо проверки его действительности…

Да и применительно к проверке дееспособности участников сделки «Основы…» тоже нотариусов не слишком обременяют: в соответствии с формулировкой ст.43, дееспособность (внимание!) не ПРОВЕРЯЕТСЯ, а ВЫЯСНЯЕТСЯ. Как это может выглядеть на практике, полагаю, рассказывать не надо: «Вы дееспособны? – Да! – Ну, и хорошо»!

И вот еще на что хочу обратить внимание. По сути, каких-либо принципиальных изменений в деятельности нотариусов в связи с изменением рассматриваемой формулировки статьи 163 ГК не произошло: нотариусы и раньше смотрели в документы, предоставляемые ими участниками сделки, и на основании этих документов удостоверяли договоры. Однако смотреть в документы и проверять их – две большие разницы: при проверке каждый документ или факт подлежит действительному установлению или подтверждению. Для этого необходимо провести множество дополнительных работ, выяснить, выдавались ли те или иные документы реально, не произошло ли с тех пор значимых изменений ситуации и т.п. Нотариусы всеми этими вопросами не утруждаются. Именно поэтому по сложившейся практике рынка недвижимости проверка юридической чистоты сделок осуществляется агентствами недвижимости и никем иным. Причем нередко для осуществления полноценной экспертизы нам приходится проводить полноценные «следственные мероприятия». Может ли нотариус сделать это, сидя в своем кабинете и просто глядя в бумаги, предоставленные продавцом? Да ни в жизнь!

В связи с этим еще несколько вопросов:

- Есть ли у вас наблюдения по поводу применения данной статьи, хотя, конечно еще мало времени прошло?

Мне вообще не надо никакого времени для того, чтобы с высочайшей степенью вероятности предположить, что ничего не изменится: как и прежде, «проверка», проводимая нотариусом, будет сводиться к тому, чтобы поглядеть в предоставленные документы, не выясняя их действительности, подготовить договор, поставить на нем свою печать и… получить причитающееся вознаграждение!

- Какая ответственность тут установлена?

Формально ответственность очень высока: в соответствии со статьей 17 «Основ…» нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации. При этом той же статьей установлено, что возмещение вреда должно осуществляться за счет страхового возмещения по заключенному договору страхования гражданской ответственности нотариуса, а при его недостаточности - за счет имущества такого нотариуса в пределах разницы между страховым возмещением и фактическим размером ущерба.

Однако если вчитаться в приведенные формулировки повнимательнее, станет ясно, что «не так страшен черт». Во-первых, в соответствии со ст.18 «Основ…» минимально необходимый размер страховой суммы по договору страхования гражданской ответственности нотариуса, работающего в городе, составляет всего 2 миллиона рублей (для нотариусов, занимающихся удостоверением договоров ипотеки - 5 миллионов). При том, что минимальная цена самой убогой квартиры Москве сегодня составляет не менее 4 миллинов комментарии, думаю, излишни… И во-вторых: про имущество нотариусов. Его, собственно, формально может и не быть. Ведь у нотариусов есть жены, мужья и иные родственники, на которых можно оформить все, что угодно. Поэтому, если что, надеяться на то, что нотариус распродаст все, что имеет, и покроет нанесенный потребителю ущерб, не стоит…

- Каково Ваше отношение к этим поправкам?

Как к холостому выстрелу.

- Имеет ли эта поправка отношение к тем, «медведевским», где речь идет об обязательном участии нотариусов в сделках?

Боюсь, что да: ведь модель, за которую ратует Федеральная Нотариальная Палата – «больше прав, меньше ответственности», здесь прослеживается вполне очевидно. К счастью, пока поправки, ставшие воплощением этой модели, для потребителей безопасны…

www.rgr.ru